Lãi vay bất động sản tăng vọt, áp lực lên người mua nhà

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang bước vào giai đoạn tăng mạnh nhất trong vòng hai năm trở lại đây, khi nhiều ngân hàng đồng loạt điều chỉnh từ mức phổ biến 6–8%/năm lên 12–14% chỉ trong thời gian ngắn. Đáng chú ý, nhóm ngân hàng quốc doanh vốn được xem là “neo giá” của thị trường, nay cũng nâng lãi suất lên ngang bằng, thậm chí cao hơn khối tư nhân.

Diễn biến này không chỉ tạo áp lực lớn lên người vay mua nhà mà còn đặt thị trường bất động sản trước nguy cơ thanh khoản suy giảm và quá trình sàng lọc mạnh mẽ hơn.

Nhóm ngân hàng quốc doanh: Không còn “vùng trũng” lãi suất

Tại các ngân hàng có vốn Nhà nước, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng rõ rệt.

Theo thông tin từ một chi nhánh Vietcombank tại TP.HCM, lãi suất vay mua căn hộ, nhà phố đã có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán hiện thấp nhất từ 9,6%/năm. So với cùng kỳ năm ngoái, mức này đã tăng đến 60%, từ thấp nhất khoảng 6% cố định cho 12 tháng.

Tương tự, VietinBank nâng lãi suất vay mua bất động sản cố định 24 tháng lên hơn 12%/năm. Trong khi đó, BIDV áp dụng mức 9,7% cho 6 tháng đầu, 10% cho 12 tháng và lên tới 13,5% nếu cố định 18 tháng, cao hơn đáng kể so với mặt bằng 6,5–8% trước đây.

Agribank hiện áp dụng 8% cho 6 tháng, 8,5% cho 12 tháng và gần 9,8% nếu cố định 18 tháng.

Việc lãi suất nhóm quốc doanh không còn thấp hơn thị trường là hiện tượng khác thường. Theo lãnh đạo một ngân hàng quốc doanh, động thái tăng lãi suất cho vay bất động sản xuất phát từ định hướng điều tiết tín dụng: hạn mức tăng trưởng cho lĩnh vực này bị kiểm soát chặt, do đó lãi suất được điều chỉnh để nắn dòng vốn sang các ngành sản xuất kinh doanh ưu tiên.

Ngân hàng tư nhân: Lãi suất thả nổi chạm 15%

Khối ngân hàng tư nhân cũng duy trì mặt bằng cao.

MB Bank áp dụng 9–9,5% cho gói cố định 12–24 tháng; VIB dao động 9,9–12%; ACB khoảng 9,5–10,5%; còn Techcombank ở mức 8,5–9,5% cho 6–12 tháng.

Một số ngân hàng như LPBank, BVBank, Sacombank tăng thêm 1,2–2 điểm phần trăm. Đáng chú ý, lãi suất thả nổi trên thị trường đã lên tới 15%/năm, tạo sức ép lớn với những khoản vay đã hết thời gian ưu đãi.

Trước tình hình lãi suất huy động tăng mạnh, có nơi lên tới 7,2%/năm cho kỳ hạn dài, các ngân hàng buộc phải cho vay với biên độ cao hơn để đảm bảo hiệu quả kinh doanh. Lãi suất liên ngân hàng từng vọt lên 17–19% trước khi hạ nhiệt, nhưng giới chuyên gia cho rằng mặt bằng cao sẽ còn duy trì ít nhất đến hết quý I.

Người vay “ngộp thở”: Gánh nặng gần như nhân đôi

Tác động của đợt tăng lãi suất lần này diễn ra nhanh và mạnh. Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, chỉ 4–5 tháng trước, nhiều ngân hàng vẫn cố định lãi suất hai năm quanh 6,5%/năm. Hiện mức phổ biến đã lên 13–14%.

Với lãi suất quanh 14%, khoản vay 1 tỷ đồng tạo áp lực trả lãi tương đương khoản vay 2 tỷ đồng khi lãi suất còn 6,5% trước đây. Nghĩa vụ tài chính thực tế gần như tăng gấp đôi dù số tiền vay không đổi.

Không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đang rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”. Một số trường hợp mua căn hộ để cho thuê trong giai đoạn lãi suất thấp nay phải rao bán khi tiền thuê không đủ bù chi phí lãi vay. Sau khi trừ thuế, phí và hoa hồng môi giới, lợi nhuận gần như bằng không, thậm chí lỗ nhẹ.

Theo các chuyên gia, thu nhập của người lao động khó theo kịp tốc độ tăng của lãi suất. Ngay cả nhóm mua ở thực cũng trở nên thận trọng hơn, do lãi suất thường khó giảm trong ngắn hạn.

Khi bất động sản không còn là lĩnh vực được ưu tiên phân bổ tín dụng, việc phải chịu chi phí vốn cao hơn là điều tất yếu. Thanh khoản thị trường vì thế có dấu hiệu chững lại: khách hàng kéo dài thời gian cân nhắc, trì hoãn ký hợp đồng hoặc chờ đợi tín hiệu ổn định hơn từ chính sách tiền tệ.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định lãi suất cao không phải dấu chấm hết của thị trường. Ngược lại, đây có thể là chất xúc tác cho quá trình sàng lọc. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn sẽ rút lui, trong khi người mua để ở buộc phải cân nhắc kỹ giữa thu nhập, khả năng trả nợ và giá trị thực của sản phẩm.

Thị trường bất động sản vì vậy được kỳ vọng bước sang giai đoạn phát triển chậm hơn nhưng bền vững hơn, giảm dần các cơn sốt giá và hạn chế tình trạng đầu cơ dễ dãi từng xuất hiện trong giai đoạn tiền rẻ.

Trong bối cảnh hiện nay, bài toán quan trọng nhất với người vay không còn là “có vay được hay không”, mà là “chịu được bao lâu” trước áp lực chi phí vốn tăng cao.

Hà Chi