Lãi vay cao, chủ đầu tư tung chiêu kéo khách mua nhà

Bước sang tháng 8, mặt bằng lãi suất ngân hàng vẫn duy trì ở mức cao, trong khi nguồn cung dự án mới liên tục được tung ra thị trường khiến áp lực bán hàng ngày càng gia tăng với các chủ đầu tư bất động sản.

Sau giai đoạn tăng trưởng "nóng", nhiều chủ đầu tư bắt đầu thay đổi chiến lược, chuyển trọng tâm từ cuộc đua về vị trí, tiện ích và giá bán sang cạnh tranh bằng các chính sách ưu đãi tài chính.

Hỗ trợ lãi suất, kéo giãn tiến độ thanh toán, tặng voucher hay triển khai các chương trình ưu đãi dành cho khách hàng thân thiết đang trở thành những công cụ được nhiều chủ đầu tư áp dụng.

Theo báo cáo mới của CBRE, nguồn cung căn hộ tại các đô thị lớn tiếp tục tăng trong nửa đầu năm, trong khi sức hấp thụ có dấu hiệu chững lại. Dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy dòng tiền đầu cơ đang suy yếu, còn người mua ở thực ngày càng thận trọng hơn trước áp lực lãi vay và triển vọng tăng giá không còn rõ ràng như trước.

Tại một sự kiện gần đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch CTCP Bất động sản Toàn Cầu, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), nhận định thị trường đang bước vào một chu kỳ phát triển mới.

Theo ông, nếu giai đoạn 2020-2024 chứng kiến tình trạng nguồn cung không theo kịp nhu cầu thì từ năm 2025 đến nay, khi nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, hàng loạt dự án đình trệ trong thời gian dài đã được tái khởi động. Điều này đồng nghĩa với việc nguồn cung có thể gia tăng mạnh trong khoảng 2-3 năm tới.

Tuy nhiên, nghịch lý của thị trường hiện nay là nguồn cung tăng lên, trong khi sức cầu chưa phục hồi tương xứng. Theo ông Hiệp, lãi suất vay vốn vẫn ở mức cao, gây áp lực lên cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.

Trong bối cảnh đó, việc giảm giá bán không phải lựa chọn dễ dàng. Một mặt, doanh nghiệp phải đối mặt với áp lực chi phí vốn. Mặt khác, giá nguyên vật liệu, chi phí nhân công và chi phí phát triển dự án đều gia tăng đáng kể trong những năm gần đây.

Điều này khiến nhiều chủ đầu tư lựa chọn một hướng đi khác. Thay vì hạ giá trực tiếp, họ tập trung nhiều hơn vào các chương trình hỗ trợ tài chính nhằm duy trì thanh khoản, đồng thời tránh tác động đến mặt bằng giá chung của thị trường.

Cuộc đua ưu đãi của các đại gia địa ốc

Trong nhóm các doanh nghiệp triển khai chính sách mới, Vinhomes là một trong những đơn vị đi đầu.

Đầu năm nay, doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Vingroup công bố chương trình hỗ trợ lãi suất kéo dài tới 5 năm, với mức lãi suất tối đa khoảng 6,5% mỗi năm. Chính sách này được xem là một trong những động thái đáng chú ý nhất trên thị trường, trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà liên tục tăng.

Sau đó, doanh nghiệp triển khai chương trình ưu đãi dành cho khách hàng đã sở hữu sản phẩm Vinhomes. Theo chính sách được công bố, người mua nhà trước thời điểm quy định sẽ được nhận voucher có giá trị tương đương 8-10% giá trị tài sản đang sở hữu để thanh toán khi mua sản phẩm mới.

Bước sang tháng 8, Vinhomes tiếp tục tung ra chương trình ưu đãi VinClub X3, với mức chiết khấu lên tới 5,1% giá trị bất động sản dành cho các thành viên đủ điều kiện.

Tương tự, Sunshine Group triển khai chương trình ưu đãi dành cho nhóm khách hàng thân thiết, với hình thức tặng voucher để thanh toán một phần giá trị bất động sản mới. Tại một số dự án cụ thể, doanh nghiệp này cũng áp dụng chính sách kéo giãn tiến độ thanh toán, giảm áp lực vốn ban đầu và tăng cường hợp tác với các ngân hàng nhằm mở rộng khả năng tiếp cận tín dụng cho người mua.

Trong khi đó, Masterise Homes lựa chọn hướng tiếp cận thận trọng hơn khi tập trung vào các giải pháp liên quan đến dòng tiền, bao gồm hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hoặc điều chỉnh tiến độ thanh toán theo từng nhóm khách hàng.

Dù cách triển khai có khác nhau, điểm chung của các doanh nghiệp là nỗ lực chia sẻ một phần áp lực tài chính với khách hàng trong bối cảnh thị trường chưa phục hồi hoàn toàn. Theo các đơn vị nghiên cứu, thay vì chạy đua bằng những đợt giảm giá quy mô lớn, nhiều chủ đầu tư đang ưu tiên sử dụng các công cụ tài chính linh hoạt hơn để duy trì sức hấp dẫn của dự án.

Người mua được hưởng lợi, nhưng áp lực chưa chấm dứt

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng việc giảm giá bán không phải lúc nào cũng là lựa chọn phù hợp, bởi điều này có thể ảnh hưởng đến hình ảnh thương hiệu, tác động đến tâm lý của khách hàng cũ cũng như làm giảm giá trị của những sản phẩm đã được đưa ra thị trường trước đó.

Đó cũng là lý do nhiều chủ đầu tư lựa chọn những biện pháp gián tiếp như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, tặng quà hoặc triển khai chương trình khách hàng thân thiết để gia tăng sức hấp dẫn của dự án mà không cần điều chỉnh giá niêm yết.

Thị trường bất động sản chững lại kể từ đầu năm do lãi suất cao. Ảnh: Quỳnh Danh.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng thách thức hiện nay của các doanh nghiệp không chỉ nằm ở chi phí vốn mà còn đến từ sự gia tăng của giá nguyên vật liệu và chi phí nhân công. Theo ông, tổng chi phí đầu vào của nhiều dự án đã tăng khoảng 20%, khiến khả năng giảm giá trên diện rộng gần như không khả thi.

"Ngay cả khi nguồn cung gia tăng, giá bất động sản cũng khó giảm mạnh. Một số doanh nghiệp có thể chấp nhận hạ giá cục bộ để xử lý hàng tồn kho, nhưng đó sẽ chỉ là hiện tượng cá biệt", ông Hiệp nhận định.

Theo vị chuyên gia này, thị trường bất động sản trong giai đoạn 2026-2030 sẽ buộc phải bước vào quá trình tái cơ cấu sâu rộng. Không chỉ thay đổi cơ cấu sản phẩm và thị trường mục tiêu, doanh nghiệp cũng cần giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời tìm kiếm những nguồn vốn mới để duy trì khả năng cạnh tranh.

Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng việc chia sẻ một phần chi phí tài chính với khách hàng sẽ trở thành xu hướng phổ biến hơn trong thời gian tới. Tuy nhiên, hiệu quả của các chương trình ưu đãi vẫn phụ thuộc vào chất lượng sản phẩm, tiến độ triển khai dự án và uy tín của chủ đầu tư.

Trong bối cảnh thị trường bước vào một chu kỳ phát triển mới, những chương trình hỗ trợ lãi suất, tặng voucher hay giãn tiến độ thanh toán có thể giúp doanh nghiệp cải thiện thanh khoản trong ngắn hạn. Song về dài hạn, năng lực tài chính, chất lượng sản phẩm và khả năng thích ứng mới là những yếu tố quyết định vị thế của mỗi chủ đầu tư.