Lâm Đồng bỏ cấm tách thửa, nhà đầu tư ngóng 'sóng' để thoát hàng

Suốt nhiều tháng kể từ giữa năm 2020, thị trường nhà đất Lâm Đồng liên tục nhảy múa, giá lên từng tuần, thậm chí từng ngày. Đỉnh cao vào những tháng đầu năm 2022, theo thống kê của Sở Xây dựng, trong 2 quý đầu năm 2022, toàn tỉnh ghi nhận hơn 32 nghìn giao dịch đất nền.

Mắc kẹt tiền tỷ trên đất

Tuy nhiên, sang đến quý 3 và quý 4/2022, thị trường bất động sản Lâm Đồng bắt đầu rơi vào “vũng lầy” khi dòng vốn tín dụng eo hẹp, lãi suất cao, đặc biệt là lệnh cấm tách thửa, phân lô bán nền khiến cho số lượng giao dịch nhà đất giảm hơn 50%, còn lần lượt 8.804 và 6.633 giao dịch.

Thanh khoản đất nền ở Lâm Đồng tiếp tục ảm đạm trong quý đầu năm 2023, toàn tỉnh chỉ ghi nhận 3.246 giao dịch đất nền (bằng 30% cùng kỳ 2022), tập trung chủ yếu tại các huyện Bảo Lâm, Đức Trọng, Lâm Hà. TP. Bảo Lộc từng là “tâm sốt” cũng chỉ có vỏn vẹn 476 giao dịch.

Đà lao dốc của thị trường nhà đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng khiến nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đang lâm vào thế “tiến thoái lưỡng nan”, làm không được mà bán không xong.

Thị trường đất nền Lâm Đồng được kỳ vọng ấm lên sau khi lệnh cấm tách thửa được bãi bỏ.

Gần 6 tháng qua, anh Trường (TP.HCM) đang đứng ngồi không yên bởi chưa thể tìm được người mua lại lô đất có diện tích gần 300 m2 ở khu vực phường Lộc Tiến, TP.Bảo Lộc, giá gốc 3,1 tỷ đồng.

Đáng nói, đây là mảnh đất anh Trường vay tiền để mua thêm vào đầu tháng 1/2022, vì tin lời môi giới rằng sẽ có “sóng lớn sau Tết, bao lời vài trăm triệu”. Quả thật, sau Tết giá mảnh đất tăng gần gấp rưỡi, với vị trí mặt tiền đường, 150 m2 thổ cư, có ngày anh nhận gần 30 cuộc gọi hỏi mua.

“Nhưng rồi đất xuống nhanh quá, tôi không kịp bán ra. Nếu 2 lô trước tôi dùng "tiền thịt" không lo, thì lô mới này có gần 2 tỷ tiền vay, giờ mỗi tháng trả gần 50 triệu lãi cộng gốc. Sang quý III/2023, nếu tình hình không được cải thiện, có thể tôi sẽ phải bán lỗ để cắt nợ”, anh Trường thổ lộ.

Kết quả thăm dò cho thấy hiện tượng nhà đầu tư “ôm” đất nền tại các khu vực từng nóng sốt ở Lâm Đồng suốt thời gian qua không ra được hàng rất phổ biến. Một số đang phải cắt lỗ để thu hồi vốn. Trong khi số khách tiếp tục chờ các thông tin tích cực về hạ tầng, quy hoạch.

Thị trường sắp “ấm” lên?

Gần đây, nhiều dự án tại Lâm Đông được khởi công khiến nhà đầu tư kì vọng về bức tranh bất động sản sáng hơn trong thời gian tới. Đáng chú ý, việc UBND tỉnh Lâm Đồng vừa có văn bản bãi bỏ việc cấm tách thửa sau gần 20 tháng ngăn chặn càng khiến kỳ vọng lên cao hơn.

Chia sẻ với Vnbusiness, anh Phước, môi giới thổ địa tại Lâm Đồng, cho hay sau sốt giá, hiện giá đất nền vùng ven TP.Đà Lạt hay các khu vực “hót” như Bảo Lộc, Bảo Lâm… đang dao động từ 7-15 triệu đồng/m2. Các khu vực xa trung tâm dao động ở mức vài trăm nghìn đến vài triệu đồng/m2, tùy vị trí.

“Chỉ cần chi khoảng 3 tỷ đồng, nhà đầu tư có thể sở hữu lô đất đẹp, đường ô tô chạy, view trực tiếp ra hồ. Mức giá hiện tại đã giảm 10 – 20% so với giai đoạn đỉnh sốt, nhưng vẫn cao gấp 2 – 3 lần so với thời điểm trước năm 2019. Để bán nhanh, nhà đầu tư cần chấp nhận giảm thêm”, anh Phước phân tích.

Cũng theo anh Phước, các thông tin về hạ tầng, đặc biệt là lệnh siết tách thửa phần nào đó sẽ tác động tích cực vào thị trường chung. Tuy nhiên, quan trọng nhất lúc này vẫn là niềm tin của nhà đầu tư.

Sau thời gian dài trầm lắng, nhiều nhà đầu tư đang mất niềm tin trầm trọng vào các loại đất phân lô, đất nông nghiệp, đất rừng (loại hình chiếm đa số ở Lâm Đồng). Chưa kể, nhiều người có tiền mặt nhưng vẫn đợi giảm giá thêm, khiến thị trường khó cải thiện trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên, anh Phước vẫn đánh giá đây là thời điểm tốt để nhà đầu tư có tiền mặt “săn” hàng ngộp, vì có nhiều trường hợp đang rao bán rẻ hơn giá mua vào 15-25%, thậm chí hơn 30%.

“Tôi vừa bán thành công một lô đất 300m2 ở xã Đam B'ri, TP.Bảo Lộc. Lô này nằm trong "dự án" phân lô có hàng trăm nền khác. Chủ đất mua vào lúc đỉnh sốt với giá 1,2 tỷ đồng. Sau gần 6 tháng rao hòa vốn không được, vì áp lực lãi vay nên buộc phải bán với giá 700 triệu đồng”, vị môi giới tiết lộ.

Có thể thấy, những dấu hiệu tích cực từ quy hoạch, “cởi trói” pháp lý, thị trường nhà đất Bảo Lộc được kỳ vọng hồi phục trong thời gian tới, có thể vào cuối năm 2023. Vì vậy, theo các chuyên gia, với tầm nhìn tối thiểu 3-5 năm, hiện tại nhà đầu tư có thể cân nhắc xuống tiền nếu có sản phẩm tốt.

Tuy nhiên, cần lưu ý tình trạng “cắt lỗ ảo”. Nhiều người đang cố tình theo “trend” cắt lỗ để bán hàng, rao bán chịu lỗ 10 - 20% nhưng thực chất giá vẫn trên trời so với mặt bằng thị trường. Nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng, tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi xuống tiền mua.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, khuyến cáo trong thời điểm hiện tại, nếu xuống tiền, nhà đầu tư cần cân nhắc 3 yếu tố. Thứ nhất là đầu tư các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm. Thứ hai, chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt. Thứ ba, phải "săn" các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu.

Hưng Nguyên