Làm rõ 3 lợi ích khi tính bài toán sử dụng đất

Tiếp tục chương trình làm việc của Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách, hôm qua (30/8), các đại biểu đã cho ý kiến về một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Trong các nội dung còn ý kiến khác nhau, theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, có vấn đề thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Loại ý kiến thứ nhất giữ như dự thảo trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5. Theo đó, nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Ông Thanh nhìn nhận, quy định như vậy là mở rộng hơn so với Luật Nhà ở hiện hành khi được nhận thỏa thuận về quyền sử dụng đất không chỉ đối với đất ở mà còn đối với đất hỗn hợp có đất ở và đất khác.

Loại ý kiến thứ hai, quy định sửa đổi theo hướng chặt chẽ hơn phạm vi đất hỗn hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại là đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất một lần. Quy định này thu hẹp hơn quy định hiện hành với trường hợp nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất đang có, nhưng mở rộng hơn về trường hợp được thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành phiên thảo luận

Thảo luận, đại biểu Nguyễn Công Long (Đồng Nai) nhận xét, mục đích của quy định này thực chất là cho phép doanh nghiệp thỏa thuận xây dựng nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở. Ông Long cho rằng cần phải cân nhắc với cả 2 luồng ý kiến trên, bởi lẽ có thể xảy ra tình trạng các loại đất khác như đất danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử... vẫn có quyền thỏa thuận làm dự án thương mại thì rất nguy hiểm.

Dẫn Nghị quyết 18, ông Long nêu rõ, Nghị quyết yêu cầu tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người dân và doanh nghiệp trong dự án đô thị nhà ở thương mại. Nhưng theo ông, nếu vận dụng Nghị quyết 18 theo hướng cho doanh nghiệp thỏa thuận quyền sử dụng đất khác để kinh doanh dự án nhà ở thương mại thì phải cân nhắc.

Nhấn mạnh việc quy định cho phép doanh nghiệp thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng dự nhà ở thương mại sẽ tự mâu thuẫn trong chính Luật Đất đai, đại biểu của Đồng Nai đề nghị quy định chặt chẽ doanh nghiệp chỉ được thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại theo đúng mục đích sử dụng và quy hoạch đất.

Quan tâm đến vấn đề chênh lệch địa tô, đại biểu Trần Văn Lâm (Bắc Giang) đồng tình với nội dung nêu trong Nghị quyết 18 của Trung ương, theo đó Nhà nước được điều tiết giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra để bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch.

Nhận định chính sách đã thể chế được một phần, nhưng đại biểu Lâm lưu ý, dự luật cần có cơ chế rõ ràng liên quan đến chênh lệch địa tô đối với dự án không qua đấu giá, đấu thầu.

Theo ông, nếu quy hoạch làm thay đổi giá trị đất phần còn lại không giải phóng mặt bằng thì cần ghim vào giấy tờ sử dụng đất của người dân là đất này từ hạng thấp lên hạng cao. Trong quá trình người đó tiếp tục sử dụng thì chưa thu nộp chênh lệch địa tô. Nhưng nếu mang đi giao dịch, chuyển nhượng thị địa tô chênh lệch ấy được thể hiện ra giá trị bằng tiền thì phải được điều tiết bằng ngân sách.

Khi nhắc đến sử dụng đất, đại biểu Nguyễn Thiện Nhân (TPHCM) cho rằng, phải xuất phát từ lợi ích quốc gia, địa phương, lợi ích doanh nghiệp và lợi ích của người dân. "Cần phải làm rõ hơn ba lợi ích này. Cùng với đó, cần xác định thuộc tính của đất" - ông Nhân nói.

Nguyên Bí thư Thành ủy TPHCM phân tích, thuộc tính của đất gồm có vị trí và diện tích. Có vị trí đất phù hợp với làm giao thông, có vị trí gần với sông, với biển..., mỗi vị trí này đều có những lợi thế khác nhau. "Khi nhắc đến lợi ích quốc gia, địa phương thì cần xác định vị trí đất có thể làm được gì để có lợi nhất đối với đất nước và địa phương" - ông Nhân khuyến nghị.

Vẫn theo ông Nhân, đất có vị trí nhất định, diện tích nhất định thì cần phải làm gì có lợi nhất cho đất nước, địa phương thì đó là lợi ích quốc gia. Chẳng hạn, nếu vị trí đất đó làm đường giao thông là tốt nhất thì phải thu hồi đất để làm giao thông. "Thu hồi đất để làm dự án có ý nghĩa nhất với quốc gia, địa phương thì Nhà nước thu hồi vì lợi ích của đất nước, địa phương" - ông Nhân góp ý.

Liên quan đến phương pháp định giá đất, đại biểu Nguyễn Thiện Nhân đề nghị quy định trong luật là phương pháp xác định đền bù cho người dân, xác định chi phí đền bù. Giá đất là do doanh nghiệp thỏa thuận với người dân nên không quy định trong luật nhưng phải quy định nguyên tắc đền bù.

Đánh giá việc thu hồi đất và bồi thường tái định cư là nội dung quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người dân, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) đề nghị, dự thảo luật cần có những chính sách bền vững đối với các trường hợp thu hồi đất bắt buộc, đồng thời phải bổ sung thêm nguyên tắc đối với việc thu hồi đất bắt buộc.

Hải Triều