Làm rõ tiền đặt cọc, bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai

Quốc hội Khóa XVI

Tại báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi nêu nhiều vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện nhằm bảo đảm tính khả thi, hạn chế rủi ro trong giao dịch và bảo vệ quyền lợi các bên liên quan.

Phân biệt đặt cọc với huy động vốn, kiểm soát các khoản thu trước thời điểm được phép

Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị quy định rõ tại Luật các nguyên tắc quản lý khoản tiền còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản và phương án xử lý rủi ro phát sinh.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị làm rõ yếu tố tự nguyện trong trường hợp bên mua, thuê mua tự thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận. Đồng thời, cần nghiên cứu phân biệt thỏa thuận đặt cọc với việc huy động vốn để thực hiện dự án, có quy định kiểm soát các khoản thu khác mang tính chất huy động vốn trước thời điểm được phép.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật. Ảnh QH.

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị nghiên cứu kỹ việc sửa đổi khái niệm kinh doanh bất động sản và mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng. Theo Chủ nhiệm Ủy ban Phan Văn Mãi, nếu chưa làm rõ cơ sở thực tiễn, nhu cầu giao dịch, vấn đề cần giải quyết, giá trị gia tăng của chính sách, cũng như chưa đánh giá đầy đủ tác động và cơ chế kiểm soát rủi ro thì cần cân nhắc chưa quy định trong dự thảo Luật.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị làm rõ mối quan hệ giữa công khai hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng theo mẫu, bảo đảm quy định rõ ràng, thống nhất.

Tránh dự án bất động sản đình trệ, bảo đảm quyền lợi khách hàng

Một vấn đề khác được Ủy ban Kinh tế và Tài chính lưu ý là chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai, chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính và không muốn tiếp tục thực hiện toàn bộ dự án, nhưng có bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực, cam kết hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai khi tiếp nhận. Việc xem xét cơ chế này nhằm tránh dự án đình trệ kéo dài, gây lãng phí và ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách nhà nước.

Các đại biểu dự phiên họp. Ảnh QH.

Đồng thời, cần đánh giá các phương án về khả năng thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí, các nghĩa vụ khác và nghĩa vụ đối với khách hàng. Có ý kiến đề nghị nghiên cứu cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành khi đáp ứng những điều kiện nhất định, đồng thời quy định cụ thể trách nhiệm khi không thực hiện nghĩa vụ và cơ chế bảo vệ bên thứ ba.

Đối với các dự án bất động sản trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu cách quy định dẫn chiếu chung đến pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), tránh nhắc lại quy định về phạm vi dự án BT được thanh toán bằng hình thức giao đất, gây ra cách hiểu khác nhau.

Bên cạnh đó, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị Chính phủ rà soát, xác định rõ những trường hợp thực sự cần thiết phải công chứng, bảo đảm thống nhất giữa dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Đồng thời, cần làm rõ thời điểm dự kiến có hiệu lực của Luật Đất đai, bảo đảm tính đồng bộ về hiệu lực thi hành giữa các luật liên quan.