Đề nghị nghiên cứu cơ chế chuyển nhượng dự án bất động sản chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Bổ sung cơ chế bảo đảm 5% giá trị hợp đồng

Trình bày Tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sáng 22/10, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo luật cơ bản kế thừa phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, đồng thời làm rõ việc không áp dụng đối với giao dịch nhà ở xã hội, nhà ở chính sách.

Dự thảo bổ sung quy định về quy trình giao dịch bất động sản, trong đó quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung quy trình giao dịch. Đồng thời, bổ sung quy định về mã định danh điện tử được tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản và các đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Đáng chú ý, dự thảo quy định cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng.

Về kinh doanh quyền sử dụng đất, dự thảo sửa đổi quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng bảo đảm đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư và pháp luật có liên quan.

Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo làm rõ nguyên tắc, cơ quan quản lý, điều kiện và trình tự áp dụng hợp đồng; thống nhất việc áp dụng hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản, khắc phục tình trạng chồng lấn với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhất là quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu đối với mua bán căn hộ chung cư. Dự thảo cũng mở rộng các loại hợp đồng chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, dự thảo bổ sung quy định mang tính nguyên tắc đối với chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Theo đó, khi đáp ứng điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án bất động sản, chủ đầu tư được đưa bất động sản vào kinh doanh hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh. Chính phủ được giao quy định chi tiết việc thực hiện biện pháp bảo đảm, nhằm tránh khoảng trống pháp lý và bảo đảm đồng bộ với pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư và pháp luật đất đai.

Về phân quyền, phân cấp, cắt giảm và đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính, dự thảo phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại địa phương, thay cho thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ theo quy định hiện hành.

Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, rà soát, tinh giản và rút ngắn thời gian thực hiện 7/12 thủ tục hành chính; cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh.

Đề nghị làm rõ điều kiện chuyển nhượng dự án, bảo đảm quyền lợi các bên

Trình bày báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Phan Văn Mãi cho biết, cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ sự cần thiết mở rộng phạm vi bất động sản mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua; đánh giá đầy đủ tác động đến kinh tế - xã hội và môi trường đầu tư kinh doanh, bảo đảm thể chế đúng, đầy đủ tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Đồng thời, cần làm rõ phạm vi quyền của từng chủ thể, điều kiện đăng ký và chuyển nhượng; ranh giới phần tài sản được sở hữu, phần sử dụng chung, quyền tiếp cận và khai thác đối với công trình có nhiều lớp không gian sử dụng. Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị làm rõ phạm vi, ranh giới, vị trí, tiêu chí, tính chất khu vực được tiếp cận và cơ chế quản lý, theo dõi, kiểm soát nhằm bảo đảm quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế - Tài chính Phan Văn Mãi.

Về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh đối với dự án trên quỹ đất thanh toán dự án BT, cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu không nhắc lại quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư đối với phạm vi dự án BT thuộc diện được thanh toán bằng hình thức giao đất, mà quy định theo hướng dẫn chiếu chung đến pháp luật PPP để tránh cách hiểu khác nhau.

Đối với kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, cơ quan thẩm tra đề nghị quy định trong luật các nguyên tắc quản lý khoản tiền còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản và xử lý rủi ro phát sinh; làm rõ yếu tố tự nguyện khi bên mua, thuê mua tự thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận.

Một số ý kiến đề nghị phân biệt thỏa thuận đặt cọc với việc huy động vốn thực hiện dự án; kiểm soát các khoản thu khác có bản chất huy động tiền trước thời điểm được phép. Đồng thời, cần làm rõ trình tự, thời điểm xác nhận đủ điều kiện kinh doanh, chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư và phát hành bảo lãnh cho từng bên mua, thuê mua; quy định rõ trách nhiệm giải quyết và xử lý quá hạn đối với thủ tục thông báo đủ điều kiện kinh doanh.

Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu trường hợp chủ đầu tư không còn năng lực triển khai, chưa có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính và không mong muốn tiếp tục thực hiện toàn bộ dự án, trong khi có bên đủ năng lực muốn nhận chuyển nhượng và cam kết hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai khi tiếp nhận dự án.

Theo cơ quan thẩm tra, cần xem xét phương án này nhằm tránh tình trạng dự án đình trệ kéo dài, gây lãng phí và không bảo đảm nguồn thu ngân sách nhà nước; đồng thời đánh giá khả năng thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí và nghĩa vụ với khách hàng.

Một số ý kiến đề nghị nghiên cứu cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành khi đáp ứng những điều kiện nhất định, đồng thời quy định cụ thể trách nhiệm khi không thực hiện và cơ chế bảo vệ bên thứ ba.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị Chính phủ tiếp tục chỉ đạo hoàn thiện quy định về thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng, phân định rõ các trường hợp và trình tự tương ứng; tránh yêu cầu thực hiện đồng thời hoặc nối tiếp hai thủ tục có nội dung giao thoa, bảo đảm thống nhất giữa dự thảo luật và Luật Đầu tư.

Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu kỹ việc sửa đổi khái niệm “kinh doanh bất động sản” và mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng. Trường hợp chưa làm rõ cơ sở thực tiễn, nhu cầu giao dịch, vấn đề cần giải quyết, giá trị gia tăng của chính sách và chưa đánh giá đầy đủ tác động, cơ chế kiểm soát rủi ro thì đề nghị chưa quy định trong dự thảo luật.

Bên cạnh đó, cần làm rõ mối quan hệ giữa công khai hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng theo mẫu; rà soát, quy định rõ những trường hợp bắt buộc công chứng, chứng thực và những trường hợp cho phép các bên lựa chọn theo yêu cầu.