Làm sao để tháo gỡ 'nút thắt' trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Nhiều vướng mắc kéo dài

Theo thống kê của Bộ NN&MT, đến nay cả nước vẫn còn hàng trăm nghìn trường hợp tồn đọng về việc cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… Nguyên nhân phổ biến là do thiếu hồ sơ pháp lý rõ ràng; nhiều khu đất có nguồn gốc sử dụng lâu năm nhưng không có giấy tờ gốc hoặc chuyển nhượng qua nhiều đời chủ mà không lập hợp đồng, không công chứng, dẫn đến khó xác định quyền sử dụng hợp pháp.

Thêm vào đó, vướng mắc quy hoạch cũng là “điểm nghẽn” kéo dài. Ở nhiều khu vực, quy hoạch đô thị thay đổi liên tục, có nơi đã được quy hoạch là đất dự án, đất công cộng, đất mở đường… nên việc cấp sổ cho người dân bị tạm dừng chờ điều chỉnh. Một nguyên nhân khác đến từ sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật, đặc biệt giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng. Nhiều trường hợp người dân đã xây nhà, sinh sống ổn định nhiều năm nhưng chưa được cấp sổ vì không đủ điều kiện “hợp thức hóa” công trình xây dựng.

Vướng mắc quy hoạch cũng là “điểm nghẽn” kéo dài trong cấp GCNQSDĐ

Tính đến giữa năm 2025, tỷ lệ cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân trên phạm vi toàn quốc đã đạt trên 97%, song vẫn còn hơn 400.000 trường hợp tồn đọng do vướng mắc pháp lý, quy hoạch hoặc hồ sơ không đầy đủ. Riêng tại Hà Nội, theo Sở NN&MT, tính đến tháng 9/2025, TP vẫn còn hơn 17.000 hồ sơ chưa được cấp sổ, trong đó khoảng 40% thuộc các dự án phát triển nhà ở thương mại. Nhiều khu chung cư, dù cư dân đã vào ở ổn định 5 – 10 năm, vẫn chưa được nhận GCNQSDĐ do chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính hoặc vi phạm quy hoạch xây dựng.

Tại TP Hồ Chí Minh, tình hình cũng tương tự, đến tháng 8/2025, TP còn gần 40.000 căn hộ chưa được cấp sổ, tập trung ở hơn 100 dự án nhà ở thương mại. Trong đó, hơn một nửa do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế đất hoặc “xin” điều chỉnh quy hoạch sau khi đã bán nhà cho dân. Tại các địa phương vùng nông thôn như Thanh Hóa, Nghệ An, Đồng Nai… vẫn tồn tại hàng chục nghìn trường hợp đất ở xen kẹt, đất dãn dân, đất lấn chiếm chưa được hợp thức hóa, do thiếu hồ sơ gốc, hoặc tranh chấp ranh giới sử dụng đất kéo dài nhiều năm.

“Việc chậm cấp sổ đỏ không chỉ gây thiệt thòi cho người dân, mà còn ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý đất đai của Nhà nước. Với người dân, không có sổ đồng nghĩa với việc không được pháp luật bảo vệ toàn diện quyền sở hữu. Với chính quyền, việc chưa hoàn thiện cấp sổ khiến nguồn thu ngân sách từ đất đai bị thất thoát, dữ liệu đất đai thiếu đồng bộ và phát sinh tình trạng lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép, tranh chấp, khiếu kiện kéo dài” – chuyên gia về quy hoạch đô thị ThS. KTS Trần Tuấn Anh nhìn nhận.

Cần “gỡ từ gốc”

Số liệu từ Thanh tra Chính phủ cho thấy, trong tổng số đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến lĩnh vực đất đai, môi trường, hơn 60% có nội dung về cấp GCNQSDĐ. Điều đó cho thấy đây không chỉ là vấn đề hành chính, mà là vấn đề quản trị quốc gia. Theo chuyên gia pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh, muốn giải quyết dứt điểm tồn đọng trong cấp GCNQSDĐ, phải bắt đầu từ việc hoàn thiện hành lang pháp lý và minh bạch hóa quy trình.

“Cần rà soát lại toàn bộ quy định chồng chéo giữa các luật liên quan đến đất đai, nhà ở, xây dựng, đầu tư. Khi luật còn mâu thuẫn, cấp dưới sẽ luôn lúng túng trong thực thi. Nhà nước phải công khai rõ quy trình, điều kiện và thời gian giải quyết hồ sơ để người dân giám sát” – ông Đỉnh nêu ý kiến.

Cần tăng cường phân cấp trong công tác quản lý dất đai.

Ở góc nhìn khác, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính cho rằng, công tác quy hoạch sử dụng đất là nguyên nhân cốt lõi khiến nhiều khu vực bị “treo sổ” suốt nhiều năm. Ngoài ra, cần đơn giản hóa thủ tục hành chính theo hướng “một cửa liên thông”, tăng cường phân cấp cho cấp xã. Khi người dân có thể nộp hồ sơ, tra cứu, nhận kết quả ngay tại địa phương hoặc qua nền tảng điện tử, niềm tin với chính quyền cơ sở sẽ được củng cố.

“Khi quy hoạch thay đổi liên tục, hoặc không rõ ràng về ranh giới đất dự án – đất dân sinh, việc cấp sổ sẽ bị ách tắc. Do đó, quy hoạch phải đi trước một bước, có tầm nhìn dài hạn, và đặc biệt phải được công khai, cập nhật kịp thời để người dân biết, giám sát và thực hiện đúng quy định” – ông Chính nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng, cần sự phối hợp đồng bộ giữa Nhà nước – doanh nghiệp – người dân. Đối với đất dự án, đặc biệt là chung cư thương mại, việc cấp sổ đỏ phụ thuộc lớn vào trách nhiệm của chủ đầu tư. Trong thực tế, nhiều doanh nghiệp chậm hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hoặc tự ý thay đổi thiết kế, chuyển công năng, xây vượt tầng… nên bị tạm dừng cấp sổ cho cư dân.

Do đó, phải siết chặt kỷ luật đầu tư và trách nhiệm của chủ đầu tư, đồng thời công khai danh sách các dự án đủ điều kiện cấp sổ để cư dân biết và yêu cầu quyền lợi chính đáng. Đồng thời, người dân cũng cần nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật về đất đai, không mua bán, chuyển nhượng bằng giấy viết tay hoặc qua môi giới không có tư cách pháp nhân. Mỗi người dân cần hiểu rằng, hồ sơ pháp lý rõ ràng là “lá chắn” bảo vệ quyền lợi của chính mình.

Theo định hướng của Chính phủ trong Dự thảo Luật Đất đai năm 2024, đến năm 2030, Việt Nam phấn đấu hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ lần đầu trên phạm vi toàn quốc, đồng thời triển khai sổ đỏ điện tử gắn với hệ thống dữ liệu đất đai quốc gia. Đây không chỉ là mục tiêu hành chính, mà còn là bước tiến chiến lược trong cải cách thể chế, đảm bảo quyền sử dụng đất của người dân, góp phần minh bạch hóa thị trường BĐS và phòng chống tiêu cực.

Doãn Thành