Làm thế nào để hóa giải tranh chấp tại các dự án chung cư?

Hệ quả từ tranh chấp

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, thời điểm hiện tại số lượng các vụ tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư các dự án chung cư liên quan đến phí bản trì, chất lượng công trình, phí dịch vụ… chiếm tới 30% số dự án chung cư. Đáng quan ngại, những tranh chấp này đang gia tăng theo chiều hướng ngày càng phức tạp, khó xử lý.

Một số chủ đầu tư đã có biểu hiện “ngang ngược” khi dùng nhiều hình thức để “ép” cư dân phải tuân theo những quy định về mức thu lệ phí dịch vụ do mình đặt ra, như: cắt điện, cắt nước, không cho sử dụng thang máy… Tuy những sự việc như thế này mới chỉ xảy ra tại một số dự án, sau những đấu tranh quyết liệt của người dân và sự vào cuộc của chính quyền, cơ quan chức năng thì các chủ đầu tư buộc phải cung cấp dịch vụ trở lại. Nhưng nó đã gióng lên một hồi chuông cảnh báo, nếu như không sớm giải quyết thì sẽ là mầm mống để phát sinh hàng loạt những tranh chấp mới tại các dự án chung cư, ảnh hưởng đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội, mất an ninh trật tự, tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản.

Số lượng những tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư các dự án nhà chung cư ngày càng gia tăng (Ảnh: Mai Vân)

Theo đó, tính đến hết quý I/2019 đã xảy ra 458 tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư dự án nhà chung cư tại 40 tỉnh, thành. Trong đó, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành, chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư. Tại Hà Nội, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện; TP Hồ Chí Minh cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Theo Chuyên gia Trần Quốc Dưỡng – Hiệp hội BĐS Việt Nam, ngoài những khó khăn mà thị trường đang gặp phải, như: việc kiểm soát cấp giấy phép đầu tư cho các dự án hay siết chặt tín dụng cho vay BĐS… thì những tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư đang có ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường.

“Những vụ tranh chấp diễn ra một cách liên tục cũng khiến cho các hoạt động giao dịch trên thị trường bị giảm sút, nhiều chung cư đã đi vào hoạt động nhưng do tranh chấp cũng khiến cho giá bán sản phẩm tại dự án đó bị ảnh hưởng” – ông Dưỡng nhìn nhận.

Cần rõ ràng về hợp đồng kinh tế

Các chuyên gia chỉ ra rằng, nhưng tranh chấp tại các dự án chung cư tập trung vào hai vấn đề: Thứ nhất, xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân trong hợp đồng mua bán về tranh chấp các diễn giải, điều kiện giao nhà chuyển dần thành tranh chấp ở các vấn đề dịch vụ quản lý khi giai đoạn đầu chủ đầu tư đang đứng ở vai trò cung cấp dịch vụ quản lý. Các cư dân không thực hiện các nghĩa vụ đảm bảo hoạt động dịch vụ quản lý và chuyển thành các tranh chấp.

Thứ hai, giai đoạn khi Ban quản trị được thành lập và đi vào hoạt động thì xảy ra xung đột các quan điểm giữa các thành viên Ban quản trị với nhau hoặc xung đột giữa Ban quản trị và một số nhóm cư dân.

Việc tranh chấp sẽ làm ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS (Ảnh: Mai Vân).

Vì vậy, ngoài việc đề nghị các cơ quan chuyên môn sớm hoàn thiện các khung quy định, xây dựng thành Luật quy chế quản lý, vận hành nhà chung cư, thì người dân cũng cần phải đặc biệt quan tâm, làm cho rõ ràng các điều khoản trong hợp đồng kinh tế giữa hai bên. Cụ thể: Thứ nhất, trong hợp đồng mua bán hoặc các văn bản pháp luật (Thông tư, Nghị định) liên quan đến hợp đồng mua bán nhà/căn hộ hay các quy định về quản lý nhà chung cư phải có riêng điều khoản về tính riêng rẽ và độc lập của hợp đồng. Tức là các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán không được dùng để làm nguyên nhân hay lý do gây ảnh hưởng/đình trệ tới các nghĩa vụ hay hoạt động từ các hợp đồng khác như quản lý, mua sắm, an ninh, làm sạch...

Thứ hai, về vấn đề đứt đổ và gãy đoạn dịch vụ quản lý. Công ty quản lý cung cấp các dịch vụ thông qua hợp đồng quản lý. Các dịch vụ này đảm bảo duy trì bảo lưu trật tự công cộng theo Bộ luật Dân sự (public order). Do vậy, tất cả các tranh chấp/khiếu nại của cư dân hay các vấn đề khác, cư dân không được làm ảnh hưởng tới quá trình cung cấp dịch vụ này. Các khiếu nại này khi được đưa ra tại cơ quan tố tụng/trọng tài. Cho đến khi có các phán quyết của các cơ quan này thì các cư dân phải có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ, như các nghĩa vụ tài chính...

“Trước khi có các văn bản luật quy định rõ ràng về việc quản lý, sử dụng nhà chung cư thì người dân cũng nên tự trang bị cho mình những kiến thức trong việc ký kết các thỏa thuận, hợp đồng… để không xảy ra những mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp” – ông Trần Quốc Dưỡng cho biết thêm.

Mai Vân