Làm thế nào để kéo giảm giá nhà ở?

Vì sao giá nhà ở tăng cao?

Ghi nhận diễn biến thị trường bất động sản (BĐS) TP. Hồ Chí Minh trong khoảng thời gian một năm trở lại đây cho thấy, giá nhà ở đã giảm nhưng đa số những người có nhu cầu thật vẫn khó tiếp cận nhà ở phân khúc nhà bình dân (25 - 30 triệu đồng/m2). Trong khi đó, nhiều người vẫn cho rằng mặt bằng giá hiện tại còn cao do giá nhà bị đẩy lên cao trong hàng thập kỷ qua nên họ kiên nhẫn chờ xuất hiện thêm các đợt điều chỉnh mạnh thời gian tới.

Giá nhà ở TP. Hồ Chí Minh dù đã giảm nhưng vẫn khá cao so với nhu cầu an cư của nhiều người dân. Ảnh Đỗ Doãn

Lý giải về giá nhà cao như hiện nay, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, thực trạng này đã được Nhà nước quan tâm, tìm cách kéo giảm nhưng ngay cả giai đoạn khó khăn nhất của ngành BĐS, mục tiêu này vẫn đầy thách thức và chưa đạt hiệu quả mong đợi.

Chi phí đất, vật tư, nhân công, pháp lý, lãi vay, nạn đầu cơ thao túng là những yếu tố khiến giá nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh không ngừng tăng cao.

Theo ông Nghĩa, có 3 nguyên nhân khiến giá nhà cao gồm: chi phí đầu vào cơ bản gồm chi phí đất, vật tư, nhân công, thiết kế, giám sát, xây dựng đều cao; chi phí biến số đầu vào gồm thủ tục, pháp lý kéo dài, lãi vay cao; ý chí của bên bán sơ cấp (các chủ đầu tư) và bên bán thứ cấp (giới đầu tư) trong việc tối ưu hóa lợi nhuận.

Trong 3 nguyên nhân này, thủ tục pháp lý dự án nhà ở chậm là loại chi phí đẩy rất lớn, có tác động tương hỗ với các nguyên nhân khác, khiến giá thành nhà ở trên thị trường liên tục bị đội lên và người mua nhà cuối cùng sẽ phải gánh chịu những loại chi phí này. Nhà nước với vai trò điều hành chính sách, quản lý thị trường hoàn toàn có thể cải thiện, thúc đẩy thủ tục pháp lý dự án nhà ở nhanh hơn để giúp kéo giảm giá nhà xuống, hoặc đẩy mạnh phát triển nhà giá rẻ để cân bằng lại cán cân cung cầu nhà ở.

3 giải pháp kéo giảm giá nhà

Theo chuyên gia kinh tế Huỳnh Thế Du, để kéo giảm giá nhà đất, Nhà nước cần tạo cơ chế để thị trường BĐS hoạt động trơn tru, đúng quy luật với ba nhóm giải pháp. Đầu tiên là minh bạch thông tin và chính sách nhất quán. Kế đến là tạo ra các kênh thông tin và tri thức để người mua có đủ thông tin và khả năng phân tích, phán đoán cần thiết. Cuối cùng có các cơ chế sàng lọc và phân bổ vốn để nguồn lực được tập trung cho từng nhóm sản phẩm.

Việc thiếu vắng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở phân khúc bình dân là một trong nhiều nguyên nhân đẩy giá nhà ở TP. Hồ Chí Minh tăng cao. Ảnh Đình Sơn

Với các sản phẩm hoàn chỉnh, nguồn cung BĐS suy giảm tại nhiều đô thị lớn ở Việt Nam do vướng mắc về pháp lý. Đây cũng là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao. Vì thế, vai trò của Nhà nước là có chính sách khơi thông nguồn cung, tháo gỡ các vấn đề pháp lý.

Ở phân khúc nhà ở giá cả phải chăng, nhà ở cho người thu nhập thấp, chìa khóa chính là đất đai, chi phí xây dựng rất khó giảm. Nhà nước thực tế đang có trong tay quỹ đất chi phí thấp là nhân tố quan trọng nhất để phát triển loại nhà này. Điều này hoàn toàn nằm trong khả năng của Nhà nước.

Với nhóm sản phẩm đầu cơ tích trữ thuộc diện phải hạn chế, cơ quan quản lý nhà nước cần tránh tình trạng thường xuyên thay đổi, điều chỉnh quy hoạch, gây tâm lý kỳ vọng giá đất tăng theo quy hoạch, kích thích hoạt động đầu cơ.

Trong khi đó, theo ông Huỳnh Phước Nghĩa - Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Hội nhập Toàn cầu (GIBC), giá nhà cao hơn thu nhập của đại đa số người dân là hiện tượng phổ biến ở nhiều quốc gia. Sự khác biệt nằm ở chỗ tại các quốc gia có chiến lược nhà ở bền vững. Nhà nước sẽ đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền và có công cụ hiệu quả như quy hoạch, thuế để điều tiết hợp lý đối với các loại nhà ở thương mại.

Việc bên bán muốn tối ưu hóa lợi nhuận kéo theo hệ lụy là toàn bộ nguồn cung nhà ở chỉ bán giá cao và không có nhiều nhà ở xã hội, thiếu vắng nhà thương mại giá vừa túi tiền. Điều này dẫn đến giá nhà ở bình quân sẽ liên tục tăng cao, làm lệch pha cung cầu, thị trường mất tính ổn định nên khi xảy ra chu kỳ khủng hoảng dễ bị đổ vỡ.

Đỗ Doãn