Làn sóng giải thể tăng mạnh, bất động sản bước vào cuộc đua về giá trị thực

Làn sóng doanh nghiệp rút lui vẫn chưa dừng lại

Theo số liệu mới công bố của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong 6 tháng đầu năm, cả nước có 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng tới 120,3% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng mạnh nhất trong nhóm các chỉ tiêu phản ánh tình hình hoạt động của doanh nghiệp trong lĩnh vực này. Bên cạnh đó, có 2.971 doanh nghiệp bất động sản tạm ngừng hoạt động, tương đương 95% so với cùng kỳ năm trước.

Ở chiều ngược lại, thị trường ghi nhận 3.192 doanh nghiệp thành lập mới, tăng 23,3%, cùng với 2.445 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, đạt 87,8% so với cùng kỳ.

Diễn biến trên cho thấy quá trình tái cơ cấu và sàng lọc trong ngành bất động sản vẫn diễn ra mạnh mẽ. Mặc dù số doanh nghiệp gia nhập thị trường tiếp tục gia tăng, tốc độ doanh nghiệp rút lui, đặc biệt là giải thể, đang tăng nhanh hơn, phản ánh áp lực cạnh tranh và khó khăn tài chính vẫn hiện hữu.

FDI tiếp tục đổ vào bất động sản

Làn sóng doanh nghiệp trong nước rút lui diễn ra trong bối cảnh dòng vốn đầu tư nước ngoài vẫn dành sự quan tâm lớn cho lĩnh vực bất động sản. Theo Bộ Tài chính, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó, bất động sản thu hút khoảng 5,1 tỷ USD, trở thành lĩnh vực nhận vốn FDI lớn thứ hai, chỉ sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo. Xu hướng này nối tiếp đà tăng của năm trước, khi lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu hút 6,26 tỷ USD, tương đương gần 20% tổng vốn FDI đăng ký mới và điều chỉnh.

Theo các chuyên gia, sự trái ngược giữa dòng vốn ngoại và tình hình doanh nghiệp trong nước phản ánh góc nhìn khác nhau của các nhóm nhà đầu tư. Trong khi doanh nghiệp nội vẫn chịu áp lực về dòng tiền, chi phí vốn và thanh khoản thị trường, các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục mở rộng hiện diện nhờ kỳ vọng vào tiềm năng tăng trưởng dài hạn của bất động sản Việt Nam.

Người mua thận trọng hơn, giá nhà bắt đầu điều chỉnh

Dù dòng vốn ngoại gia tăng, thị trường chưa xuất hiện tín hiệu của một chu kỳ tăng trưởng nóng. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước trong tháng 5 giảm khoảng 5% so với tháng trước. Một khảo sát mới đây cũng cho thấy chỉ khoảng 36% người được hỏi vẫn duy trì nhu cầu rõ rệt đối với bất động sản, thấp hơn đáng kể so với mức 55% của năm ngoái. Đáng chú ý, chỉ 17% số người được khảo sát dự định mua bất động sản trong vòng 6 tháng tới, trong khi phần lớn lựa chọn tiếp tục chờ thêm ít nhất một năm trước khi đưa ra quyết định.

Cùng với sự suy giảm về nhu cầu, mặt bằng giá tại một số địa phương cũng bắt đầu xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh. Trong tháng 5, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội giảm từ khoảng 88 triệu đồng xuống 85 triệu đồng/m².

Tại TP.HCM, giá căn hộ duy trì quanh 69 triệu đồng/m², gần như đi ngang so với quý trước. Trong khi đó, giá rao bán chung cư tại Hưng Yên và Bắc Ninh cùng giảm khoảng 3%.

Lãi suất cao tiếp tục là rào cản của thị trường

Theo báo cáo mới công bố của MBS Research, thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ còn đối mặt với không ít thách thức trong những tháng cuối năm khi lãi suất cho vay vẫn duy trì ở mức cao, trong khi nguồn cung mới tiếp tục gia tăng. Đơn vị này cho biết trong quý II, lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng tăng khoảng 1 - 1,5% so với quý trước, kéo theo lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 13 - 14%/năm, tăng khoảng 2% so với cùng kỳ năm trước.

Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư tại Hà Nội, Quảng Ninh và TP.HCM đã triển khai các chương trình hỗ trợ lãi suất, cố định mức vay khoảng 7-8%/năm trong hai năm đầu. Tuy nhiên, theo MBS Research, các chính sách này chủ yếu giúp giảm áp lực tài chính trong giai đoạn đầu, trong khi tâm lý người mua vẫn chịu ảnh hưởng bởi kỳ vọng lãi suất sẽ còn duy trì ở mức cao.

Thị trường bước vào cuộc đua về giá trị thực

Ở góc độ thị trường, OneHousing cho biết tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án sơ cấp trong nửa đầu năm chỉ đạt khoảng 50 - 60%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% của cùng kỳ năm trước.

Theo các đơn vị nghiên cứu, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc sâu hơn sau thời kỳ tăng trưởng nóng. Nếu trước đây lợi thế chủ yếu thuộc về các chủ đầu tư nắm giữ nguồn cung trong bối cảnh khan hiếm sản phẩm, thì hiện nay khi người mua có nhiều lựa chọn hơn, khả năng cạnh tranh ngày càng phụ thuộc vào giá trị thực của dự án, chất lượng sản phẩm và tính minh bạch về pháp lý.

Các chuyên gia nhận định triển vọng phục hồi của thị trường trong thời gian tới sẽ không chỉ phụ thuộc vào diễn biến lãi suất mà còn gắn với chất lượng nguồn cung, tiến độ hoàn thiện pháp lý và khả năng khôi phục niềm tin của người mua.

Điều này đồng nghĩa quá trình phục hồi nhiều khả năng sẽ diễn ra theo hướng phân hóa mạnh, trong đó những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, pháp lý minh bạch và sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ có nhiều lợi thế hơn trong chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường.