Làn sóng 'Nam tiến' của giới đầu cơ bất động sản giờ ra sao?

Hàng nghìn nhà đầu tư rời bỏ những thị trường quen thuộc để tìm kiếm cơ hội ở TP.HCM và các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Tây Ninh..., đặt cược vào chu kỳ tăng trưởng mới được dẫn dắt bởi hạ tầng và các đại đô thị.

Khi "miền đất hứa" không còn dễ kiếm tiền

Thời gian qua, khu vực phía Nam hội tụ gần như đầy đủ các yếu tố để hút vốn của nhà đầu tư địa ốc. Giá bán nhiều phân khúc vẫn thấp hơn Hà Nội, nguồn hàng dồi dào, sản phẩm đa dạng từ căn hộ, nhà phố, đất nền đến bất động sản nghỉ dưỡng.

Hàng loạt siêu dự án hạ tầng như sân bay Long Thành, Vành đai 3 TP.HCM, metro, cao tốc, cảng biển... tạo nên kỳ vọng rất lớn về dư địa tăng giá. Không ít nhà đầu tư miền Bắc tin rằng chỉ cần mua đúng thời điểm là có thể hưởng lợi từ một chu kỳ tăng trưởng mới.

Thực tế cũng chứng minh sức hút ấy. TP.HCM sau sáp nhập trở thành thị trường được quan tâm nhất cả nước. Bình Dương (cũ) nổi lên như "ngôi sao", lượng tìm kiếm tăng gấp nhiều lần, trở thành tâm điểm của dòng vốn phía Bắc.

Nhưng thị trường bất động sản vốn không đi theo đường thẳng. Bước sang năm 2026, khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, thanh khoản suy giảm, nguồn cung bùng nổ trên diện rộng, cơn hưng phấn nhanh chóng hạ nhiệt.

Làn sóng ồ ạt "Nam tiến" của giới đầu cơ bất động sản đang phần nào chững lại trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ mới với nhiều chuyển biến mới.

Không ít nhà đầu tư nhận ra rằng, thị trường không còn thưởng cho những quyết định mua theo tâm lý đám đông.

Đầu năm 2025, anh Trần Minh Quân (42 tuổi, Hà Nội) quyết định bán 2 lô đất vùng ven để mang gần 9 tỷ đồng vào TP.HCM đầu tư. Sau nhiều chuyến khảo sát, anh xuống tiền mua hai căn hộ tại khu vực Bình Dương cũ với niềm tin khu vực này sẽ hưởng lợi mạnh từ việc sáp nhập địa giới, hạ tầng kết nối và làn sóng dịch chuyển dân cư.

“Những buổi mở bán đông kín khách, môi giới liên tục thông báo hết hàng, khiến tôi tin mình đã đi trước thị trường một bước. Và thực tế, 3 tháng đầu, giá chào bán trên thị trường tăng nhẹ. Tôi từ chối nhiều lời hỏi mua vì kỳ vọng lợi nhuận 20-30% chỉ sau một năm”, anh Quân chia sẻ.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, giao dịch bắt đầu chậm lại. Sang nửa đầu năm 2026, lượng khách xem nhà thưa dần. Anh Quân giảm giá một lần, rồi lần thứ hai, chấp nhận gần như không còn lợi nhuận, song vẫn rất ít người hỏi mua.

Trong khi đó, áp lực lãi vay và chi phí duy trì tài sản ngày một lớn. Cuối cùng, anh quyết định giữ lại một căn để cho thuê, bán căn còn lại với mức giá chỉ đủ thu hồi vốn.

"Tôi nhận ra thời của đầu tư theo sóng đã qua. Muốn kiếm tiền bây giờ phải chọn đúng dự án có người ở thật, khai thác được thật chứ không thể chỉ nhìn vào kỳ vọng tăng giá", anh Quân nói thêm với VnBusiness.

Dòng tiền không còn đi theo địa lý

Câu chuyện của anh Quân cũng là tình hình chung của rất nhiều nhà đầu tư "Nam tiến" sau cơn sốt năm 2025.

Theo ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, thị trường miền Nam hiện ghi nhận tình trạng nhiều nhà đầu tư miền Bắc rút vốn, đặc biệt ở phân khúc nhà phố thương mại. Thanh khoản nhìn chung khá trầm lắng; chỉ một số dự án cao cấp còn giao dịch tốt nhưng mang tính cá biệt.

Trong bối cảnh hiện nay, chỉ những nhà đầu tư có nguồn tiền mặt dồi dào mới mạnh dạn gom hàng khi giá giảm sâu khoảng 20% so với đỉnh.

Ở góc nhìn khác, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng dòng tiền đang có xu hướng quay trở lại miền Bắc. Tuy nhiên, điều quan trọng là thị trường không còn tồn tại ranh giới rõ rệt giữa "Bắc tiến" hay "Nam tiến".

Nhà đầu tư hiện không còn lựa chọn theo vùng miền mà lựa chọn theo từng dự án cụ thể. Dự án nào có pháp lý tốt, vị trí thuận lợi, khả năng khai thác cao và chủ đầu tư uy tín thì vẫn hút vốn, bất kể nằm ở Hà Nội, TP.HCM hay một đô thị vệ tinh. Đây là sự thay đổi rất lớn về tư duy đầu tư.

Điều đáng chú ý hơn là thị trường hiện không thiếu hàng. Nguồn cung đang cao nhất trong nhiều năm trở lại đây khi hàng loạt đại đô thị quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha liên tục được khởi công và mở bán trên khắp cả nước. Chưa bao giờ nhà đầu tư có nhiều lựa chọn như hiện nay.

Chính vì nguồn cung dồi dào trong khi thanh khoản chậm lại, cuộc cạnh tranh giữa các dự án trở nên gay gắt hơn bao giờ hết.

Theo bà Phạm Thị Miền, không gian phát triển của thị trường đang được tái định hình theo quy hoạch và hạ tầng, đặc biệt là các tuyến vành đai, cao tốc và metro theo mô hình TOD. Những khu vực có khả năng kết nối tốt sẽ hình thành các đại đô thị tích hợp, đáp ứng đồng thời nhu cầu ở, làm việc, thương mại, giáo dục và giải trí.

Khi đó, giá trị bất động sản không còn phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá mà được quyết định bởi khả năng tạo ra nhu cầu thực và khai thác bền vững.

Đồng thời, người mua cũng thay đổi rõ rệt. Thay vì "vay để đón sóng", họ tính toán dòng tiền, khả năng cho thuê, tính thanh khoản, mức độ an toàn tài chính và uy tín của chủ đầu tư trước khi xuống tiền. Thị trường vì thế trở nên chuyên nghiệp hơn nhưng cũng khắt khe hơn.

Có thể thấy làn sóng "Nam tiến" từng làm sôi động thị trường năm 2025 đã không còn duy trì với cường độ như trước. Nhưng điều đó không có nghĩa dòng vốn quay đầu hoàn toàn, hay thị trường miền Nam mất sức hấp dẫn.

Thực chất, thị trường đang bước sang một giai đoạn trưởng thành hơn. Dòng tiền không còn chạy theo bản đồ địa lý, cũng không còn bị dẫn dắt bởi tâm lý đám đông. Thay vào đó, vốn đầu tư đang dịch chuyển đến những dự án hội tụ đầy đủ các yếu tố về quy hoạch, hạ tầng, pháp lý, khả năng khai thác và giá trị sử dụng thực.