Lắng nghe người dân hiến kế: Chính sách hợp lý cho người mua và doanh nghiệp

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa kiến nghị có chính sách hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người mua căn nhà đầu tiên với mức giá không quá 2 tỉ đồng được vay lãi suất 4,7%/năm trong thời hạn 10-20 năm.

Thời gian cho vay dài, tiền đối ứng thấp

Đề xuất này hợp lý nhưng chưa đủ và khó triển khai trong thực tế với bối cảnh hiện tại là thị trường bất động sản ở các đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội… thiếu vắng căn hộ giá 2 tỉ đồng, người có thu nhập trung bình thấp cũng khó mua.

Với những hộ thu nhập trung bình, thấp hoặc thu nhập dưới 20 triệu đồng/tháng, nếu chỉ cho vay trong thời gian 10 năm để mua nhà ở xã hội mức giá 2 tỉ đồng, lãi suất ưu đãi 5%/năm, nghĩa là mỗi năm phải trả gốc lãi khoảng 300 triệu đồng, 1 tháng trả gần 30 triệu đồng. Chưa kể các ngân hàng thường yêu cầu khách hàng phải có khoản tiền đối ứng (nếu khoảng 30%, tương đương khoảng 600 triệu đồng; nếu chỉ 20%, cần tối thiểu 400 triệu đồng).

Cần chính sách hợp lý cho nhà ở xã hội. Ảnh: TẤN THẠNH

Do đó, nếu lấy mức thu nhập bình quân của một gia đình ở đô thị lớn khoảng 20 triệu đồng/tháng, có nhu cầu vay mua nhà ở xã hội thì thời gian cho vay phải kéo dài tối thiểu từ 20-30 năm và số tiền bỏ ra ban đầu đối ứng cho khoản vay cũng phải thấp. Nếu thời gian vay quá ngắn mà lại yêu cầu đối tượng có thu nhập thấp mới được mua, nghĩa là đang đẩy rủi ro cho ngân hàng và chủ đầu tư, với nguy cơ nợ xấu, mất khả năng chi trả khi người vay khó đáp ứng khả năng tài chính lâu dài. Đồng thời có thể dẫn đến tình trạng sang nhượng nhà chưa đúng đối tượng.

Thời gian qua, có một thực tế là dự án nhà ở xã hội đã ít nhưng người mua được có khi là những người đã có nhà hoặc không có nhu cầu ở thực sự mà chỉ "giữ chỗ" hoặc "lấy suất mua" rồi chuyển nhượng, bán lại cho người khác. Chính sách người mua nhà ở xã hội sau 5 năm mới được chuyển nhượng hiện tại là hợp lý nhưng vẫn cần xem lại chính sách về khoản tiền đối ứng ban đầu người vay cần có thể mua nhà ở xã hội và thời gian cho vay.

Hỗ trợ cả doanh nghiệp

Thời gian qua, các doanh nghiệp (DN) phản ánh triển khai dự án nhà ở xã hội còn gặp nhiều khó khăn: các quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án còn chồng chéo, chưa thống nhất với các luật liên quan; chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư chưa hấp dẫn; việc xác định đối tượng và điều kiện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội còn nhiều bất cập…

Mới đây, Bộ Xây dựng đề nghị Quốc hội giao Chính phủ xây dựng, trình Quốc hội xem xét, ban hành "Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số chính sách đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội" để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc hiện nay. Cùng với đó, thực hiện có hiệu quả đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030. Cụ thể, dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỉ đồng cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn (giống như gói 30.000 tỉ đồng đã thực hiện rất tốt trong giai đoạn 2013-2016).

Trong đó, đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dành khoảng 50% gói tín dụng, tương đương 55.000 tỉ đồng cho chủ đầu tư dự án vay ưu đãi. Dành khoảng 50% gói tín dụng, tương đương 55.000 tỉ đồng cho khách cá nhân là người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Chính sách là cần thiết và hợp lý. Bởi ngoài ưu đãi cho người vay mua cũng cần ưu đãi khuyến khích DN là chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội. DN cần được hỗ trợ về quỹ đất, nguồn vốn vay giá hợp lý, chính sách, luật lệ… để sẵn sàng đầu tư, thay vì chỉ tập trung đầu tư vào các dự án phân khúc trung, cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng có mức sinh lời hấp dẫn. Từ đó, mới tạo ra sản phẩm nhà ở xã hội giá rẻ, hợp lý.

Cần chính sách hợp lý và triển khai đồng bộ. Chẳng hạn, các đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội cần tính toán nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội, từ đó quy hoạch quỹ đất, giao cho DN bất động sản tham gia bằng cơ chế, chính sách cụ thể, kiểm soát và ràng buộc trách nhiệm. Mỗi DN có trách nhiệm triển khai dự án bao nhiêu căn nhà ở xã hội, khi được giao dự án thì phải cam kết ra sao để được ưu đãi về tín dụng, quỹ đất… Một giải pháp khác khả thi hơn ở thời điểm hiện tại là các DN được ưu tiên giao đất để triển khai dự án nhà ở thương mại nếu đồng ý dành một phần quỹ đất xây nhà ở xã hội, sau khi xây xong giao cơ quan quản lý nhà nước ở khu vực đó triển khai phân chia sản phẩm với mức giá phù hợp. Việc đầu tư xây dựng nhà ở là của DN, còn việc bán số nhà ở xã hội cho khách hàng đúng đối tượng, nhu cầu là trách nhiệm của chính quyền địa phương.

TS Huỳnh Trung Minh (Chuyên gia kinh tế)