Le lói tia sáng giữa trời đêm, bao giờ bất động sản nghỉ dưỡng lại 'đẻ trứng vàng'?

Từ Bắc vào Nam, những doanh nghiệp có “số má” như Vingroup, Sun Group, CEO Group, Five Star Group, Sunshine Group… đang đồng loạt tung vốn vào các tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô khủng, đặt cược vào tiềm năng du lịch Việt Nam cũng như kỳ vọng về sức bật trong tương lai của phân khúc này.

Ông lớn trở lại

Ngày 22/6, Công ty CP Vinpearl chính thức khởi công khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân tại chân đèo Hải Vân (Đà Nẵng). Với quy mô lên tới 512ha và tổng vốn đầu tư gần 44.000 tỷ đồng, đây được xem là một trong những dự án lớn nhất tại khu vực miền Trung.

Trước đó, Vingroup cũng đã gây chú ý khi khởi công siêu dự án khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ, rộng gần 2.870ha tại TP.HCM, với công suất đón 8-9 triệu lượt khách mỗi năm.

Không đứng ngoài cuộc chơi, Tập đoàn CEO cũng đánh dấu sự trở lại thị trường bằng tổ hợp nghỉ dưỡng Novotel Cam Ranh Resort tại Bãi Dài, Khánh Hòa. Trong khi đó, tại Vũng Tàu – điểm nóng nghỉ dưỡng phía Nam – thị trường cũng ghi nhận loạt dự án mới khởi công.

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đối diện nhiều thách thức.

Ngày 21/6, Five Star Group đồng loạt động thổ hai tổ hợp khách sạn 5 sao chuẩn quốc tế là Five Star Odyssey và Five Star Poseidon. Trước đó, giữa tháng 5, Sun Group cũng khởi công dự án Blanca City trên đường 3/2, quy mô 96ha.

Đáng chú ý, Sunshine Group – sau thời gian dài “im hơi lặng tiếng” – cũng đã trở lại bằng lễ động thổ dự án Sunshine Bay Retreat tại Vũng Tàu. Dự án gần 20ha, phát triển theo mô hình quần thể nghỉ dưỡng đa tiện ích, kết hợp giữa căn hộ, biệt thự, khách sạn, phố đi bộ và các khu giải trí, chợ đêm.

TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định một trong những cú hích quan trọng giúp “cởi trói” cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng là việc ban hành Nghị định 10, cho phép cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng. Chính sách này đã tháo gỡ nút thắt pháp lý tồn tại nhiều năm, qua đó góp phần khôi phục niềm tin của nhà đầu tư.

Cùng với đó, lãi suất đang có xu hướng giảm, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các dòng vốn đầu tư quay trở lại thị trường. Bên cạnh đó, nhiều địa phương cũng đang đẩy mạnh đầu tư vào hệ thống hạ tầng giao thông kết nối như sân bay, cao tốc, cảng biển, từ đó tăng cường sức hút cho các “thiên đường nghỉ dưỡng”.

Bao giờ thị trường hồi sinh?

Làn sóng tái khởi động các dự án nghỉ dưỡng ven biển trị giá hàng tỷ USD có thể xem là cú hích cho thị trường. Nhưng thực tế lại đặt ra một câu hỏi lớn: Ai sẽ là người mua?

Theo các chuyên gia, việc lấy lại lòng tin từ nhà đầu tư và khách hàng sau một giai đoạn dài thị trường “đổ vỡ” cam kết lợi nhuận là bài toán không dễ có lời giải. Từ sau giai đoạn 2019 đến nay, hàng loạt dự án condotel rơi vào tình trạng không thực hiện đúng cam kết lợi nhuận, cùng với những lùm xùm pháp lý về quyền sở hữu, khiến nhiều nhà đầu tư lâm cảnh “dở khóc dở cười”.

Anh Đặng Thanh Lâm, một nhà đầu tư cá nhân đến từ Hà Nội, là minh chứng rõ nét cho hệ lụy này. Hai căn condotel tại khu vực Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng) được anh mua vào từ năm 2019 theo hình thức “đầu tư 0 đồng”, với nhiều cam kết hấp dẫn: hỗ trợ vay 100% vốn, lãi suất 0% năm đầu, ân hạn gốc 3 năm và cam kết lợi nhuận 11%/năm.

Tuy nhiên, đại dịch Covid-19 khiến toàn bộ kỳ vọng đổ vỡ. Chủ đầu tư sau đó phải gửi “tâm thư” tuyên bố hủy cam kết, trong khi tỷ lệ lấp đầy của căn hộ chỉ đạt 15-30%, không đủ bù chi phí vận hành và lãi vay ngân hàng.

“Tôi đã phải cắt lỗ gần 500 triệu đồng/căn mới bán được một căn đầu tháng 6/2024. Căn còn lại đến giờ vẫn chưa có người hỏi mua”, anh Lâm chia sẻ với VnBusiness.

Kết quả thăm dò của các đơn vị nghiên cứu cũng chỉ ra thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện tại vẫn chưa cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ nét về thanh khoản. Báo cáo mới nhất từ BHS Group cho thấy, trong quý I/2025, cả hai phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng (condotel) và thấp tầng (biệt thự nghỉ dưỡng) đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ chưa tới 30%.

Cụ thể, phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng chỉ ghi nhận nguồn cung 1.000 sản phẩm, giảm 38% so với quý trước, nhưng lượng giao dịch chỉ đạt 289 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 28,7%. Biệt thự nghỉ dưỡng dù có nguồn cung 1.200 căn, nhưng số sản phẩm được tiêu thụ thực tế cũng chỉ khoảng 300, tương đương 27%.

Đây là mức thanh khoản rất thấp nếu so với thời kỳ sôi động của thị trường giai đoạn 2017–2018, khi mỗi năm có đến hàng chục nghìn căn bất động sản nghỉ dưỡng được giao dịch thành công. Con số vài trăm căn được mua bán hiện nay cho thấy sự “tê liệt” kéo dài của thị trường.

Hiện tại, nhóm khách hàng quan tâm đến bất động sản nghỉ dưỡng phần lớn là giới thượng lưu – những người “mua để chơi”, sử dụng cho mục đích cá nhân hoặc nghỉ dưỡng gia đình. Điều này đồng nghĩa với việc thị trường bị thu hẹp, không còn là “sân chơi” của số đông như trước kia.

“Giới đầu tư giờ không còn kỳ vọng lợi nhuận cao từ bất động sản nghỉ dưỡng nữa. Họ đã quá thận trọng, trong khi khách hàng ‘mua chơi’ thì lại không nhiều để đủ tạo thanh khoản bền vững”, một nhà đầu tư kỳ cựu tại Đà Nẵng phân tích.

Bức tranh bất động sản nghỉ dưỡng hiện tại là một sự đối lập rõ ràng, phía trên là hào quang của những dự án tỷ đô mới khởi công, bên dưới là thanh khoản èo uột và tâm lý e dè của nhà đầu tư. Thị trường đang đứng trước ngã rẽ – hoặc phục hồi nhờ dòng vốn mới và niềm tin dần tái lập, hoặc tiếp tục chìm sâu trong chu kỳ trầm lắng nếu không có những chính sách đủ mạnh để giải quyết tận gốc các vấn đề tồn đọng.

Hưng Nguyên