Lo chính sách phản tác dụng nếu áp thuế đồng loạt cho người mua nhà thứ hai

Trao đổi với VnBusiness, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính cho biết, chính sách đánh thuế chủ sở hữu nhiều bất động sản để ngăn đầu cơ và giao dịch ngắn hạn đã được nhiều nước áp dụng, song vẫn chưa thể kìm hãm đà tăng giá bất động sản.

Điển hình, tại Singapore, công dân sẽ phải trả 20% thuế khi sở hữu căn nhà thứ hai và 30% với căn nhà thứ ba. Đi kèm với 2 mức thuế trên là thuế trước bạ cho người thường trú lần lượt ở mức 30% và 35%. Đối với người nước ngoài, tổ chức, và doanh nghiệp bất động sản, thuế này còn ở mức cao hơn và áp dụng cho mọi giao dịch, dao động 35-65%.

Ngoài ra, khả năng vay ngân hàng để mua nhà tại Singapore sẽ giảm dần khi số lượng bất động sản mà người mua sở hữu tăng lên. Theo quy định, ngân hàng sẽ cho vay 80% giá trị căn nhà đầu tiên, giảm xuống còn 60% cho căn thứ hai và 40% cho căn thứ ba.

Tuy nhiên, sau khi áp dụng thuế trước bạ bổ sung đến nay, giá bất động sản tại Singapore đã tăng khoảng 34,6%. Nguyên nhân là do sự phát triển nhanh chóng của kinh tế và hạ tầng, cùng với nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, trong khi nguồn cung đất lại khan hiếm, dẫn đến giá cả tiếp tục tăng cao.

Các chuyên gia cho rằng việc đánh thuế nhà thứ hai trở lên chưa phải là giải pháp căn cơ để giải quyết bài toán giá nhà.

Do đó, ông Hiếu cho rằng nếu Việt Nam cũng áp dụng đánh thuế nhà thứ hai trở lên thì chưa phải là giải pháp căn cơ để giải quyết bài toán giá nhà, thậm chí càng đánh nhiều thuế, giá nhà càng tăng, bởi nhu cầu ở thực khiến người dân vẫn phải cố gắng vay mượn mua nhà.

Theo ông Hiếu, giá chỉ giảm khi cung vượt cầu. Muốn vậy thì nguồn cung phải được giải phóng. Các dự án đang tắc nghẽn cần phải thông, các dự án mới cần được khởi động. Có như vậy cốt lõi vấn đề mới được giải quyết, người dân lao động mới có khả năng tiếp cận đất đai, nhà ở thuận lợi hơn. Vì sở hữu bất động sản hay kinh doanh bất động sản đều là những quyền lợi hết sức chính đáng của người dân.

Ở góc nhìn của một nhà đầu tư có 15 năm kinh nghiệm đầu tư bất động sản, ông Nguyễn Hải Bình, Giám đốc Công ty TNHH Bất động sản Bình An (Hà Nội) cho rằng cần phải đánh giá tổng thể về mọi mặt của đề xuất đánh thuế nhà thứ hai. Bởi theo ông, có những người có nhiều tài sản là bất động sản và đang được sử dụng đúng chức năng, mục đích sử dụng của từng loại hình bất động sản thì đều là quyền lợi chính đáng, cần được hỗ trợ vì giúp tạo ra dịch vụ thiết yếu tại những nơi hạ tầng còn thiếu. Đây cũng là cơ sở để tạo thêm việc làm cho nhiều ngành nghề, làm lợi cho xã hội, đóng thêm thuế vào ngân sách nhà nước

Ông Bình lấy ví dụ: Một người có nguồn tiền nhàn rỗi vào thời điểm bất động sản đang có mức giá phù hợp, họ mua và chưa có nhu cầu sử dụng ngay nên cho thuê để ở hoặc kinh doanh. Hay như có trường hợp người dân có 2-3 căn nhà, khi chưa có nhu cầu sử dụng, họ cho thuê làm cơ sở y tế tại những nơi thiếu dịch vụ y tế, làm nhà trẻ, siêu thị mini tại những khu vực có nhu cầu về các dịch vụ này mà chưa được đáp ứng.

"Vậy, những trường hợp như vậy có coi là đầu cơ bất động sản hay không?", ôn Bình đặt vấn đề.

Theo ông, thuế là công cụ để điều tiết hành vi, không phải người dân cứ mua bất động sản thứ hai trở lên là bị siết bởi những công cụ này.

Về quan điểm đánh thuế bất động sản thứ hai trở lên có thể giúp giảm giá nhà và tạo điều kiện cho người lao động có khả năng mua nhà, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho là cách hiểu chưa toàn diện. Bởi lẽ, hiện nay, việc giá nhà tăng, nguyên nhân chính yếu là do cán cân cung cầu bị lệch. Nguồn cung thì quá yếu, thiếu tính đa dạng và phù hợp với số đông người dân, trong khi lực cầu lại rất lớn.

"Để giá nhà về đúng giá trị thực, phù hợp hơn cần căn chỉnh lại cán cân cung cầu, để cho cung có cơ hội tịnh tiến dần lên, cho đến mức sát với cầu. Chỉ khi đó, giá bán mới có cơ hội được điều chỉnh", ông Đính nói.

Chuyên gia này lo ngại, nếu hiểu chưa đúng và áp dụng việc tính thuế với bất động sản thứ hai trở lên một cách cứng nhắc chắc chắn sẽ dẫn đến hệ lụy khôn lường. Bởi lẽ chính sách này vô hình trung sẽ khiến “sức mua bất động sản” ngay lập tức bị ảnh hưởng theo chiều hướng giảm xuống vì tâm lý “cân nhắc, tính toán” của người dân. Điều này, khiến thị trường mới chớm hồi phục ngay lập tức sẽ bị chững lại, thậm chí tiếp tục rơi vào trạng thái khó khăn.

"Mà khi thị trường bất động sản khó khăn chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới hàng loạt các ngành nghề khác và cả nền kinh tế nói chung. Điều này, chúng ta đã được chứng kiến trong suốt thời gian vừa qua", ông Đính nhấn mạnh.

Trước đó, trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Tại họp báo quý III, Thứ trưởng Tài chính Nguyễn Đức Chi đánh giá: " Đây là đề xuất rất đáng tiếp thu. Bộ Tài chính ghi nhận và nghiên cứu chính sách tài chính về thị trường bất động sản, đất đai góp phần đảm bảo minh bạch".

Song, lãnh đạo Bộ Tài chính cũng cho rằng các chính sách đưa ra cần mang tính tổng thể, để thị trường bất động sản minh bạch. "Nếu riêng chính sách thuế sẽ không đáp ứng được sự toàn diện, mục tiêu cuối cùng không đạt được", ông Chi nói và chỉ rõ, các chính sách khác như đất đai, quy hoạch cũng phải đồng bộ.

Thanh Hoa