Lo cho người dân trước, thu nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư sau

HĐND thành phố Hà Nội ban hành Nghị quyết số 96/2026/NQ-HĐND ngày 28-10-2026 quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả để giải quyết tồn tại vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị tại một số công trình, dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội. Đây là cơ sở quan trọng để giải quyết hàng loạt sai phạm tại 12 dự án của Tập đoàn Mường Thanh nhưng vẫn đặt quyền và lợi ích hợp pháp của người dân lên hàng đầu.

Trong đó, đáng chú ý, Nghị quyết 96/2026/NQ-HĐND quy định nghĩa vụ bồi thường, hỗ trợ đối với người bị di dời được ưu tiên thực hiện trước nghĩa vụ nộp số lợi bất hợp pháp và nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư.

Về vấn đề này, phóng viên Cơ quan Báo và Phát thanh, truyền hình Hà Nội đã có cuộc trao đổi với luật sư Ngô Trọng Nghĩa (Đoàn luật sư Hà Nội) xoay quanh vấn đề quyền lợi người dân và trách nhiệm của chủ đầu tư dưới góc độ pháp lý.

Thưa ông, điều 3, khoản 5 Nghị quyết 96/2026/NQ-HĐND quy định nghĩa vụ bồi thường, hỗ trợ đối với người bị di dời được ưu tiên thực hiện trước nghĩa vụ nộp số lợi bất hợp pháp và nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư. Luật sư đánh giá thế nào về quy định này?

Luật sư Ngô Trọng Nghĩa: Tôi cho rằng đây là một quy định có ý nghĩa quan trọng về cả phương diện pháp lý lẫn an sinh xã hội. Trong những vụ việc vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng tại các dự án chung cư, người mua nhà phần lớn là những người tham gia giao dịch dân sự hợp pháp, không trực tiếp thực hiện hành vi vi phạm của chủ đầu tư. Vì vậy, không thể để họ tiếp tục phải gánh chịu những hệ quả kéo dài từ sai phạm mà mình không gây ra.

Điểm đáng chú ý của Nghị quyết này là đã xác lập thứ tự ưu tiên trong thực hiện nghĩa vụ. Khi phát sinh yêu cầu di dời, quyền lợi về chỗ ở và tài sản của người dân cần được giải quyết trước thay vì phải chờ chủ đầu tư hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Quyền lợi của người dân ở các dự án như HH Linh Đàm sẽ được ưu tiên giải quyết trước khi xử lý sai phạm của chủ đầu tư (Ảnh: NT)

Cách tiếp cận này cũng thể hiện sự phân định rõ ràng giữa hai nhóm quan hệ: một bên là trách nhiệm khắc phục hậu quả của chủ đầu tư đối với người dân và bên kia là nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với Nhà nước. Hai nghĩa vụ này đều phải thực hiện nhưng không để việc xử lý nghĩa vụ với Nhà nước trở thành lý do trì hoãn việc bồi thường, hỗ trợ cho người dân.

Cơ chế nào bảo đảm chủ đầu tư không lợi dụng thứ tự ưu tiên trên để trì hoãn, né tránh hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước?

Luật sư Ngô Trọng Nghĩa: Cần hiểu chính xác rằng, ưu tiên bồi thường, hỗ trợ người dân trước không đồng nghĩa với việc Nhà nước từ bỏ quyền thu hồi số lợi bất hợp pháp, miễn giảm nghĩa vụ tài chính hoặc cho phép chủ đầu tư chậm thực hiện vô thời hạn các nghĩa vụ của mình.

Nghị quyết chỉ xác định thứ tự ưu tiên khi thực hiện các nghĩa vụ. Chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm đầy đủ đối với hành vi vi phạm, bao gồm bồi thường, hỗ trợ người bị di dời, nộp lại số lợi bất hợp pháp và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Đáng chú ý, cơ chế thực hiện không chỉ dựa vào sự tự nguyện của doanh nghiệp. Nghị quyết đã nêu rõ, nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ, UBND thành phố có thể quyết định sử dụng nguồn bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư hoặc chỉ đạo cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế tài sản để thực hiện theo quy định.

Do đó, vấn đề quan trọng là phải có cơ chế giám sát, xác định rõ nguồn kinh phí, thời hạn thực hiện và trách nhiệm của chủ đầu tư. Việc ưu tiên quyền lợi người dân phải đi đôi với việc bảo đảm kỷ cương trong xử lý vi phạm, tránh tình trạng người dân được giải quyết trước nhưng nghĩa vụ của doanh nghiệp lại bị kéo dài không có điểm kết thúc.

Vậy người dân trong diện bị di dời tại 12 dự án sai phạm của Tập đoàn Mường Thanh có những quyền lợi cụ thể nào và cần lưu ý điều gì để bảo vệ quyền lợi của mình trong quá trình thực hiện phương án xử lý?

Luật sư Ngô Trọng Nghĩa: Theo Nghị quyết, người dân thuộc diện phải di dời được nhận tiền bồi thường từ chủ đầu tư. Giá trị bồi thường do Hội đồng thẩm định giá xác định hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Người dân được ưu tiên mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở do chủ đầu tư thực hiện. Trường hợp đủ điều kiện mua nhà ở xã hội thì được ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm.

Trong thời gian chờ thực hiện phương án xử lý, người dân được tạm cư tại chỗ cho đến khi có thông báo thực hiện phương án phá dỡ hoặc chuyển đổi công năng.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng không phải tất cả cư dân ở các dự án sai phạm đều thuộc diện phải di dời. Việc này phụ thuộc vào kết quả rà soát, phân loại từng công trình, từng phần diện tích và phương án khắc phục được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo tôi, điều người dân cần đặc biệt chú trọng là nắm bắt rõ các thông tin quanh việc xác định đối tượng phải di dời, phương pháp xác định giá trị bồi thường và thời điểm chi trả. Người dân cần được tham gia, cung cấp hồ sơ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp và có quyền kiến nghị, khiếu nại nếu phương án ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của mình.

Mục tiêu cuối cùng không chỉ là giải quyết được sai phạm về mặt hành chính hay thu hồi được nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước, mà còn phải bảo đảm người dân không bị mất chỗ ở, thiệt hại tài sản hoặc phải gánh chịu hậu quả từ những vi phạm mà họ không gây ra.