Loạt sai phạm tại các dự án du lịch, nghỉ dưỡng ở Thanh Hoá

Sau 24 năm, khu du lịch sinh thái Hồ Kim Quy do Công ty CP Du lịch Kim Quy làm chủ đầu tư vẫn chưa về đích, trong khi quy mô đất và phương án quy hoạch của dự án đã nhiều lần thay đổi.

Dự án được UBND tỉnh cho chủ trương nghiên cứu, lập quy hoạch từ năm 2001 với quy mô 50ha, tổng vốn gần 100 tỷ đồng, dự kiến triển khai trong giai đoạn 2002–2008. Tuy nhiên, các hạng mục theo kế hoạch vẫn chưa hoàn tất.

Một góc hồ Kim Quy thuộc phường Hàm Rồng, tỉnh Thanh Hoá. Ảnh: Báo Thanh Hoá

Quá trình thực hiện dự án gắn với nhiều thay đổi về đất đai. Tổng diện tích được giao, cho thuê lên tới hơn 54ha, nhưng hiện chỉ còn khoảng 3,9ha được giữ lại. Phần lớn diện tích đã bị thu hồi do dự án không triển khai theo yêu cầu. Quy hoạch cũng thay đổi đáng kể, giảm còn khoảng 23ha.

Điểm đáng chú ý là hồ sơ điều chỉnh dự án tương ứng không được thực hiện đầy đủ. Việc cho thuê đất vào tháng 11/2002 diễn ra trước thời điểm nhà đầu tư có quyết định chấp thuận đầu tư chính thức.

Việc giao, cho thuê và cấp chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà đầu tư này cũng bộc lộ chuỗi sai phạm nối tiếp.

Cụ thể, địa phương cho Công ty CP Du lịch Kim Quy thuê diện tích đất vượt khoảng 4ha so với quyết định cho phép đầu tư và quy hoạch xây dựng.

Đến năm 2016, chủ đầu tư ký hợp đồng thuê hơn 3,9ha đất với Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, dù hơn 7.100m2 đất trong số này đã được công ty tự ý chuyển nhượng cho Công ty CP Tư vấn Đầu tư và Xây dựng thương mại Miền Trung cùng một cá nhân khác từ năm trước.

Liên quan phần đất bị thu hồi, hơn 48 tỷ đồng được xác định phải nộp, trong đó hơn 36 tỷ đồng đã được nộp và hơn 4 tỷ đồng còn phải xử lý.

Một vấn đề khác phát sinh từ việc Công ty CP Du lịch Kim Quy đã chuyển giao đất và tài sản trên đất cho 6 nhà đầu tư thứ cấp, gồm Công ty CP Bắc Miền Trung, Công ty TNHH Hoàng Nam, Công ty CP Xây dựng Hồng Minh An, Công ty TNHH Nam Hoàng, Công ty TNHH Hoàn Mỹ và Công ty CP Thuận Hưng Land.

Các nhà đầu tư này vẫn phải hoàn tất nhiều thủ tục về đất đai, xây dựng. Hiện chủ đầu tư tiếp tục đề xuất đưa thêm 3 nhà đầu tư thứ cấp vào dự án.

Theo kết luận thanh tra, việc chuyển giao các phần của dự án được thực hiện trong bối cảnh pháp luật tại thời điểm đó không cho phép chuyển nhượng từng phần dự án.

Dự án khu du lịch sinh thái biển Hải Tiến của Công ty TNHH Du lịch và thương mại EURO cũng kéo dài gần hai thập kỷ với hàng loạt vi phạm về đất đai, quy hoạch và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào tháng 7/2007, quy mô hơn 19,5ha, tổng vốn gần 332 tỷ đồng. Giấy chứng nhận đầu tư xác định dự án triển khai qua 3 giai đoạn, từ năm 2005 đến 2015 và bắt đầu kinh doanh từ năm 2008. Tuy nhiên đến nay, nhiều hạng mục vẫn dang dở; cơ quan chức năng cũng xác định việc bàn giao đất trên thực địa chưa được thực hiện đầy đủ.

Vướng mắc lớn nhất nằm ở nguồn gốc và thủ tục đất đai. Hơn 18ha đất dự án có nguồn gốc là đất rừng trồng nhưng doanh nghiệp chưa hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Đáng chú ý, hơn 3,1ha đất rừng phòng hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trên thực địa hiện không còn do biển xâm thực. Bên cạnh đó, hơn 4.500m² đất vẫn vướng giải phóng mặt bằng liên quan đến nhiều hộ dân suốt 22 năm qua.

Sai phạm còn xuất hiện ở khâu điều chỉnh quy hoạch và tài chính. Quy hoạch chi tiết 1/500 điều chỉnh năm 2018 đưa mật độ xây dựng gộp lên tới 35,7%, vượt xa mức 20–25% của quy hoạch chung đô thị Hải Tiến, đồng thời chồng lấn lên nhiều tuyến đường giao thông quy hoạch. Bên cạnh đó, doanh nghiệp chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và chưa được xác định lại tiền sử dụng đất khi điều chỉnh quy hoạch.

Đặc biệt, chủ đầu tư đã tự ý chia lô và chuyển nhượng trái phép hơn 14.000m² đất du lịch, tương ứng 17 lô, cho các bên thứ cấp theo hình thức dự án nhà ở. Trong đó, có 3 lô đất từng được cơ quan quản lý cấp giấy chứng nhận sai lệch thành đất ở nông thôn.

Doanh nghiệp còn tự lập quy hoạch 1/500 để phân lô cả 600m2 đất tạm giao chưa được Nhà nước cho thuê hay giao đất rồi chuyển nhượng với giá trị khoảng 1,8 tỷ đồng.

Với các dự án được chấp thuận sau này, những vướng mắc đã xuất hiện ngay từ khâu xác định địa điểm, đất đai và quy hoạch.

Dự án khu vườn đảo hoang và hoài niệm thuộc khu du lịch văn hóa sinh thái núi Trường Lệ của Công ty CP Xây dựng và thương mại Đại Long Group được chấp thuận năm 2018, diện tích khoảng 22ha, tổng vốn gần 396 tỷ đồng.

Khoảng 8ha nằm trong hành lang bảo vệ bờ biển, một phần diện tích thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện đấu giá trước khi lựa chọn nhà đầu tư. Phương án quy hoạch cũng chưa đánh giá đầy đủ hiện trạng sử dụng đất và tác động tới sinh kế của người dân. Ba khu vực neo đậu, cập thuyền với tổng diện tích hơn 13.450m2 nằm trong phạm vi giải phóng mặt bằng chờ giải quyết.

Dự án còn liên quan khoảng 17ha đất rừng, trong khi doanh nghiệp chậm hoàn thiện các thủ tục để triển khai xây dựng.

Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư ban đầu đã hết hiệu lực từ ngày 30/5/2019, vì vậy quyết định điều chỉnh ban hành năm 2021 cũng không còn giá trị pháp lý. Dự án có cơ sở để xem xét theo cơ chế đặc thù được Quốc hội thông qua năm 2026, nhưng phải đi kèm việc khắc phục các tồn tại về đất đai, môi trường, đầu tư, xây dựng theo quy định.

Ở quy mô lớn hơn, dự án khu phức hợp khách sạn, trung tâm thương mại tại Quảng Nham của Công ty CP ORG có diện tích gần 98ha, tổng vốn gần 4.970 tỷ đồng. Được chấp thuận từ năm 2020, điều chỉnh năm 2024, dự án vẫn nằm trên giấy, chưa được giao hoặc cho thuê đất và chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng.

Khi phê duyệt dự án, cơ quan chức năng chưa xác định đầy đủ hiện trạng, nguồn gốc và phạm vi khu đất; chưa đưa đầy đủ gần 8ha thuộc phường Hải Ninh (thị xã Nghi Sơn) vào quá trình xem xét, chưa lấy ý kiến địa phương này và chưa hoàn tất cơ chế xử lý tài sản công trên đất. Hồ sơ dự án cũng thiếu ý kiến bằng văn bản của Quân khu 4.

Cả quyết định chấp thuận năm 2020 và quyết định điều chỉnh năm 2024 đều đã hết hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Khác với Đại Long Group, ORG không thuộc trường hợp đủ điều kiện áp dụng cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 29/2026/QH16.

Các dự án vì vậy vẫn phải xử lý hàng loạt tồn tại về đất đai, quy hoạch, giải phóng mặt bằng và thủ tục đầu tư trước khi có thể tiếp tục triển khai.