Luật Đất đai 2024: 5 điểm tác động đến bất động sản khu công nghiệp

Nhiều luật quan trọng liên quan đến bất động sản đã được thông qua và sẽ có hiệu lực thi hành cùng thời điểm vào đầu năm 2025 gồm: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng... Sự kiện này được các chuyên gia đánh giá sẽ góp phần điều chỉnh thị trường bất động sản theo hướng đồng bộ hóa hơn.

Trong khuôn khổ sự kiện ngày 18/1, TS. Cấn Văn Lực nhận định Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi được 80% nội dung so với Luật đất đai 2013 và có rất nhiều điều khoản quan trọng, trong đó có 5 nội dung tác động đến bất động sản công nghiệp.

Thứ nhất, nếu dự án bất động sản khu công nghiệp (KCN) thuộc diện phải thu hồi của Nhà nước thì không phải nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất không; ngược lại nếu là dự án sản xuất kinh doanh bình thường thì phải nộp. Tuy nhiên, chủ đầu tư được phép báo cáo với địa phương và lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hay hàng năm.

Thứ hai, nếu trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ vòng đời dự án thì chủ đầu tư được thế chấp quyền sử dụng đất đối với KCN đó để vay vốn tại ngân hàng. Trường hợp chủ đầu tư trả tiền thuê đất hàng năm sẽ không được thế chấp để vay vốn nhưng vẫn được phép chuyển nhượng, cho thuê lại hoặc thế chấp phần tài sản trên đất.

Thứ ba, các dự án KCN sẽ thuộc diện ưu tiên để thu hồi đất như phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, sửa chữa lại chung cư cũ...

Thứ tư là liên quan đến thông tin định giá đất. Luật quy định vẫn duy trì 4 phương pháp định giá đất: Phương pháp so sánh (so sánh ba thửa đất tương đồng với nhau), phương pháp thu nhập (được áp dụng đối với mục đích sử dụng hiện tại của khu đất), phương pháp thặng dư (áp dụng đối với mục đích sử dụng tương lai của khu đất) và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Cuối cùng, Luật Đất đai 2024 quy định rất rõ thông tin đầu vào cho định giá đất từ kết quả đấu giá, đấu thầu, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai... Sau này Chính phủ sẽ hướng dẫn chi tiết, xác định những nguồn thông tin nào cho đầu vào.

Dự kiến Nghị định 44 (sửa đổi) về định giá đất sẽ quy định chi tiết 7 nguồn thông tin để ưu tiên sửa dụng trong việc xác định giá đất, ví dụ như thông tin từ ký kết hợp đồng, hay từ văn phòng đăng ký đất đai, phòng công chứng, hay từ tổ chức tín dụng thẩm định giá trị tài sản bảo đảm…

"Nguồn thông tin đầu vào tốt nhất vẫn là cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và điểm này về lâu về dài sẽ có.Các cá nhân, tổ chức liên quan phải có trách nhiệm cung cấp thông tin giá cả đất đai đầu vào cho Nhà nước", ông Lực nói.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ tổ chức tư vấn định giá đất chịu trách nhiệm về vấn đề chuyên môn của mình (bao gồm phương pháp thu nhập thông tin, phương pháp định giá...) chứ không phải chịu trách nhiệm với kết quả định giá cuối cùng. Điều này giải quyết được thực trạng sợ trách nhiệm, không dám tư vấn ở các tổ chức tư vấn như thời gian qua.

"Một điểm lưu ý chung là tất cả giấy tờ đất đai được quy định tại luật đất đai qua các thời kỳ 1980, 1993, 2003, 2013 về cơ bản sẽ được chuyển tiếp khi thỏa mãn hai điều kiện: Không có tranh chấp và quy hoạch được cấp huyện hoặc cấp xã thông qua", TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối năm 2023, cả nước có 414 KCN với tổng diện tích gần 130.000 ha, trong đó có 369 KCN nằm ngoài khu kinh tế và 45 KCN nằm trong khu kinh tế.

Trong số này có 295 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích khoảng 92.200 ha với tỷ lệ lấp đầy 73%, tập trung ở các khu vực trọng điểm phía Bắc, phía Nam với tỷ lệ lấp đầy trên 82%.