Luật Đất đai mới tác động thế nào đến giá bất động sản

Yếu tố mới làm tăng giá bất động sản

Với Luật Đất đai sửa đổi vừa được thông qua, nhiều ý kiến của các chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng, giá bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, bất cứ ngành nghề nào, khi chi phí đầu vào tăng, giá bán sẽ tăng theo. Đối với thị trường bất động sản cũng tương tự, với quy định của Luật Đất đai sửa đổi về việc bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất theo giá thị trường, chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo giá thị trường, chi phí đầu vào của các dự án sẽ tăng mạnh.

Mặt khác, việc Luật Đất đai 2024 đẩy mạnh và gần như triệt để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu cũng sẽ khiến tiền sử dụng đất của các dự án tăng, giá nhà ở thành phẩm vì thế cũng tăng theo.

Đó là chưa kể đến việc giá nhân công, lao động trên thị trường bất động sản tăng, chi phí cho nguyên vật liệu... cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản trong thời gian tới, ông Quê nhận định.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cũng cho rằng, việc Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông sẽ khiến giá đất tăng một cách bền vững bởi các điều khoản thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Cụ thể, theo Luật Đất đai (sửa đổi), sẽ bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo cơ chế thị trường. Điều này sẽ đảm bảo quyền lợi đền bù cho các đối tượng có đất nằm trong diện thu hồi.

Ngoài ra, dự luật cũng có quy định về đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp góp phần tích tụ đất đai cho sản xuất; quyền cho thuê, liên doanh liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất…

Tất cả những quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại, từ đó làm gia tăng giá bất động sản nói chung.

Giá chung cư đang leo thang. Ảnh: Hoàng Anh.

Hy vọng gỡ nút thắt về giá nhờ tăng nguồn cung

Bên cạnh những yếu tố của Luật Đất đai làm tăng giá bất động sản, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cũng cho rằng, quy định luật cũng có thể kéo giảm giá thành nhà ở.

Theo ông Đỉnh, hai yếu tố tác động tới giá cả hàng hóa là đầu cơ và lợi nhuận của người có tài sản và đưa vào giao dịch.

Có thể thấy rõ các chính sách về đất đai, thị trường bất động sản của Chính phủ trong thời gian gần đây là đưa ra các giải pháp nhằm chống đầu cơ, tiến tới đánh thuế bất động sản theo tinh thần của Nghị quyết 18 và Luật Thuế tài sản. Qua đó, yếu tố đầu cơ trên thị trường bất động sản sẽ bị giảm thiểu cho đến triệt tiêu, chỉ còn nhu cầu thực.

Thứ hai, việc sửa đổi Luật Đất đai đồng bộ với các luật liên quan sẽ giúp tạo hành lang pháp lý đủ rõ ràng, minh bạch, khơi thông pháp lý của các dự án trên thị trường.

Nhờ vậy, nguồn cung bất động sản sẽ dồi dào, cán cân cung cầu được cân bằng, người có bất động sản sẽ phải giảm lợi nhuận kỳ vọng. Qua đó, giá bất động sản sẽ giảm, chấm dứt hiện tượng bong bóng, sốt giá.

"Thời gian vừa qua, giá bất động sản liên tục tăng cao, một trong những nguyên nhân quan trọng nhất là do điểm nghẽn pháp lý dẫn đến khan hiếm nguồn cung. Các dự án được phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư rất ít bởi các vướng mắc pháp lý, tăng nguồn vốn vay tín dụng, trái phiếu. Trong khi đó, nguồn cầu trên thị trường vẫn rất lớn", ông Đỉnh nhận định.

Do đó, khi pháp lý minh bạch, nhiều dự án được triển khai, cung cầu được cân bằng, giá bất động sản sẽ được kiểm soát ổn định.

Mặt khác, Luật Kinh doanh bất động sản vừa qua cũng siết chặt việc kinh doanh dưới hình thức phân lô bán nền, chỉ cho phép phân lô bán nền tại khu vực xã thị trấn và đô thị loại IV trở xuống. Còn lại, tại các khu vực nội thành và đô thị loại III trở lên, không được phép phân lô bán nền.

Điều này sẽ làm giảm nguy cơ sốt đất tạo bong bóng. Thị trường bất động sản sẽ trở nên chuyên nghiệp hơn, tập trung vào phân khúc đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay cho việc phân lô bán nền.

Đất đai sẽ được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, khắc phục được tình trạng đầu cơ chậm sử dụng đất, bỏ hoang đợi tăng giá.

Với Luật Đất đai vừa được thông qua, dự báo về giá bất động sản trong thời gian tới, ông Quê cũng cho rằng, giá chung cư từ nay đến giữa năm 2025 có khả năng sẽ tiếp tục tăng do khan hiếm nguồn cung.

Tuy nhiên, từ năm 2026 trở đi, giá chung cư sẽ chững lại và có dấu hiệu đi xuống do nguồn cung được cải thiện, nhất là phân khúc nhà ở xã hội. Trong thời gian tới, nguồn cung bất động sản sẽ dần được cải thiện từ giữa năm 2026, trong đó, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ được khơi thông sớm hơn từ cuối năm 2025 nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án mới.

Mặc dù, Luật Đất đai sửa đổi có nhiều yếu tố khiến giá bất động sản tăng, song theo ông Quê, nhà nước sẽ điều tiết để mức tăng phù hợp và ổn định, tương ứng với mức tăng trưởng của nền kinh tế, tránh bong bóng, thổi giá như giai đoạn trước đây. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đã có nhiều giải pháp phát triển nhà ở xã hội để đảm bảo chính sách nhà ở cho người dân.

Phương Linh