Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua, có hiệu lực từ 1/1/2025

Không bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất

Trước khi biểu quyết thông qua, Quốc hội đã nghe Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật.

Theo báo cáo, dự thảo Luật sau khi được tiếp thu, chỉnh lý gồm 16 chương và 260 điều. Việc hoàn thiện các nội dung cụ thể và các vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau, phù hợp với điều kiện thực tế của đất nước và thực hiện theo đúng quan điểm tại Nghị quyết số 27-NQ/TW ngày 9/11/2022 của Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII.

Trong đó, về vấn đề giá đất, có ý kiến đề nghị quy định bảng giá đất 5 năm 1 lần như luật hiện hành và hằng năm biến động thì điều chỉnh hệ số K.

Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH), Luật Đất đai năm 2013 quy định bảng giá đất được quy định 5 năm một lần và phải điều chỉnh, bổ sung đối với trường hợp có biến động về giá đất thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít trường hợp thực hiện điều chỉnh bảng giá đất trong quá trình áp dụng, dẫn đến bảng giá đất không phản ánh đúng giá thực tế trên thị trường.

Thể chế hóa Nghị quyết số 18/NQ-TW và trên cơ sở thống nhất giữa các cơ quan, dự thảo Luật quy định ban hành bảng giá đất hằng năm để bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất. Dự thảo Luật cũng quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo hoặc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm và giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm bảng giá đất sẽ được cập nhật phù hợp với thực tế.

432/477 đại biểu Quốc hội tán thành thông qua Luật Đất đai (sửa đổi)

Liên quan đến phương pháp tính giá đất, có ý kiến đề nghị tại khoản 5 không quy định phương pháp thặng dư trong định giá đất.

UBTVQH giải trình cho dự thảo Luật quy định mang tính nguyên tắc, xác định rõ về nội hàm và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp. Các cơ quan đã cân nhắc kỹ lưỡng và thống nhất cao về việc tiếp tục quy định tại dự thảo Luật về phương pháp thặng dư. Trong bối cảnh Việt Nam hiện nay nền kinh tế đang phát triển thì việc sử dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở ước tính giá trị tương lai là cần thiết vì chưa có sẵn những thông tin dự án tương tự đã hình thành và giao dịch để áp dụng các phương pháp định giá khác. Mặt khác, về cả khoa học và thực tiễn, phương pháp thặng dư hiện vẫn đang được sử dụng trên thế giới cũng như tại Việt Nam.

Có thể bổ sung các trường hợp thu hồi đất theo trình tự, thủ tục rút gọn

Đối với nội dung về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất (điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127), có ý kiến đề nghị mở rộng điều kiện được nhận chuyển nhượng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, bổ sung cụm từ “các loại đất khác” vào cuối đoạn nội dung nằm trong điểm b khoản 1 và khoản 6.

Tại báo cáo giải trình, UBTVQH cho hay, đây là chính sách đã được Quốc hội thảo luận kỹ lưỡng và biểu quyết tại Kỳ họp bất thường lần thứ nhất khi xem xét sửa đổi Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 theo Luật số 03/2022/QH15.

Trên cơ sở chính sách đã được thống nhất và báo cáo cơ quan có thẩm quyền đối với nội dung này khi thông qua Luật Nhà ở năm 2023 về kế thừa quy định tại Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung theo Luật số 03/2022/QH15, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp lần này quy định: được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với (1) đất ở, hoặc (2) đất ở và đất khác.

Trường hợp cần thiết, đề nghị Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật.

Các đại biểu bấm nút thông qua Luật Đất đai (sửa đổi)

Một nội dung nữa được báo cáo giải trình là về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trong quá trình góp ý, có ý kiến đề nghị bỏ khoản 32 Điều 79 dự thảo Luật, thực hiện theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Khoản 32, Điều 79 quy định: “Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của Điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều này theo trình tự, thủ tục rút gọn”.

Theo UBTVQH, quy định này để dự kiến cho trường hợp thực sự cần thiết thu hồi đất phát sinh, nhưng chưa có trong quy định của Luật này. Trên cơ sở trao đổi kỹ lưỡng và thống nhất giữa các cơ quan, dự thảo tiếp thu ý kiến đại biểu theo hướng, tiếp tục quy định rõ tại khoản 32 Điều 79, đây là trường hợp được Quốc hội xem xét theo trình tự, thủ tục rút gọn, tương tự quy định tại khoản 1 Điều 8 Luật Đầu tư năm 2020 về sửa đổi, bổ sung danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.

Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này. Điều 190 và Điều 248 của Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 1/4/2024.

Hoàng Yến