Minh bạch, đồng bộ chính sách phát triển thị trường bất động sản

Minh bạch cơ chế ưu đãi, kiểm soát giá nhà ở xã hội

Thảo luận tại Tổ về Luật Nhà ở (sửa đổi), liên quan tới chính sách phát triển nhà ở cho thuê, các đại biểu đánh giá đây là hướng đi cần thiết nhằm đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp, người trẻ và lực lượng lao động có nhu cầu sinh sống gần nơi làm việc. Tuy nhiên, khi chủ đầu tư được hưởng ưu đãi về đất đai, tài chính và điều kiện triển khai dự án, Luật cần quy định rõ nghĩa vụ tương ứng, bảo đảm nguồn lực hỗ trợ của Nhà nước được chuyển hóa thành lợi ích thực chất cho người thuê nhà.

Theo ĐBQH Nguyễn Hoàng Trường, các dự án nhà ở cho thuê cần được hưởng ưu đãi phải dành tỷ lệ diện tích nhất định cho nhóm đối tượng khó khăn về nhà ở, đồng thời quy định thời hạn thuê tối thiểu đối với đối tượng chính sách. Khi chủ đầu tư chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc kinh doanh không đúng cam kết, cần có chế tài thu hồi ưu đãi và xử lý theo quy định.

ĐBQH Nguyễn Ngọc Việt (TP. Hà Nội) phát biểu thảo luận tại Tổ 1. Ảnh: Phi Long

Cùng quan điểm, ĐBQH Nguyễn Ngọc Việt cho rằng cần xác lập nguyên tắc về thời hạn thuê ổn định, cơ chế xác định giá thuê phù hợp với mức ưu đãi và trách nhiệm hoàn trả ưu đãi khi vi phạm nghĩa vụ. Còn ĐBQH Huỳnh Quyết Thắng đề nghị làm rõ tỷ lệ diện tích phục vụ người khó khăn, cơ chế giá thuê phản ánh phần hỗ trợ của Nhà nước và nguyên tắc thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội bằng quỹ đất hoặc khoản tiền tương đương.

Đối với nhà ở xã hội, yêu cầu đặt ra là vừa đẩy nhanh tiến độ phát triển nguồn cung, vừa bảo đảm đúng đối tượng, đúng mục tiêu an sinh. Các đại biểu đồng tình với việc cắt giảm thủ tục, rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án, nhưng cho rằng cần đánh giá kỹ hiệu quả thực tế trước khi luật hóa những cơ chế còn trong thời gian thí điểm. Đồng thời, các đại biểu cũng nhấn mạnh các ưu đãi phải được chuyển hóa thành giá bán, giá thuê phù hợp để người thụ hưởng thực sự được hưởng lợi.

Bên cạnh đó, cơ chế xác định giá bán, giá thuê và chuyển nhượng nhà ở xã hội cũng cần minh bạch. Các đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế kiểm soát giá bán lại sau thời gian hạn chế, làm rõ nghĩa vụ sử dụng nhà ở đúng mục đích và tăng cường hậu kiểm đối tượng thụ hưởng.

Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững

Thảo luận các nội dung liên quan đến dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), các đại biểu đề nghị hoàn thiện quy định về điều kiện giao dịch, chuyển nhượng dự án, minh bạch dữ liệu và trách nhiệm của các chủ thể tham gia thị trường. Các ý kiến nhấn mạnh yêu cầu khơi thông nguồn lực bất động sản phải gắn với kiểm soát rủi ro, bảo đảm nghĩa vụ tài chính và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua.

ĐBQH Nguyễn Thị Thu Dung đề nghị kiểm soát chặt hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, nhất là các khoản thu dưới tên gọi “giữ chỗ”, “tiền thiện chí” khi bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch. Đồng thời, cần công khai tình trạng pháp lý, tiến độ dự án, thông tin bảo lãnh và quy định rõ cơ chế quản lý, giải ngân khoản 5% giá trị hợp đồng được giữ lại, bảo đảm quyền lợi của người mua.

Cùng quan tâm đến vấn đề này, ĐBQH Tô Huy Vũ cho rằng, những quy định tác động trực tiếp đến tài sản của người dân cần được cụ thể hóa ngay trong Luật, thay vì giao quá nhiều nội dung quan trọng cho văn bản hướng dẫn. Việc chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm phải đi kèm cơ chế kiểm soát dòng tiền, bảo đảm an toàn tín dụng và trách nhiệm của chủ đầu tư. Đại biểu đề nghị giữ nguyên tắc vốn vay thế chấp phải phục vụ chính dự án; quy định rõ trách nhiệm bảo lãnh, thời hạn cấp Giấy chứng nhận và nghĩa vụ bồi thường nếu chủ đầu tư chậm thực hiện trách nhiệm của mình.

Đáng chú ý, ở góc độ quản lý nhà nước, ĐBQH Lê Nhật Thành đề nghị bổ sung trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc báo cáo Thủ tướng Chính phủ về kết quả chuyển nhượng đối với những dự án thuộc trường hợp đã được Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư. Quy định này nhằm tăng cường trách nhiệm giải trình, bảo đảm việc phân cấp gắn với cơ chế giám sát.

Để hạn chế rủi ro trong chuyển nhượng hợp đồng, các đại biểu đề nghị xây dựng hệ thống dữ liệu có khả năng kiểm chứng, xác định rõ tình trạng pháp lý của hợp đồng và cơ chế xác nhận giao dịch hợp lệ. Đồng thời, cần làm rõ trách nhiệm thông báo, nghĩa vụ thuế và bảo vệ người mua ngay tình, hạn chế tình trạng chuyển nhượng nhiều lần hoặc phát sinh tranh chấp quyền sở hữu.

Ngoài ra, các đại biểu cũng cho rằng cần liên thông dữ liệu đất đai, nhà ở, xây dựng, công chứng, thuế, thế chấp và giao dịch; xác định rõ nguồn thông tin, thời điểm cập nhật và chủ thể chịu trách nhiệm. Bên cạnh minh bạch dữ liệu, nâng cao chất lượng dịch vụ môi giới cũng là yêu cầu cần thiết, tuy nhiên, cần nghiên cứu quy định toàn bộ nhân sự trực tiếp hành nghề môi giới trong doanh nghiệp phải có chứng chỉ hành nghề; đồng thời, đề nghị làm rõ trách nhiệm của sàn giao dịch và môi giới trong kiểm tra hồ sơ, cảnh báo rủi ro, cung cấp thông tin chính xác; có cơ chế lưu vết tư vấn và xử lý hành vi môi giới gian dối...

Từ những vấn đề được các đại biểu nêu ra, yêu cầu đặt ra đối với việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản là thiết lập khuôn khổ pháp lý minh bạch, đồng bộ và có tính thực thi cao. Trong đó, khơi thông nguồn lực phải đi đôi với kỷ luật tài chính; mở rộng giao dịch phải gắn với bảo vệ người mua; đẩy mạnh chuyển đổi số phải bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Đây là nền tảng hạn chế rủi ro, củng cố niềm tin và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.