Luật Nhà ở (sửa đổi): Sẽ 'đánh thức' thị trường bất động sản?

Phóng viên: Ông đánh giá thế nào về những điểm mới trong Luật Nhà ở (sửa đổi)?

Ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia tư vấn pháp lý

Ông Nguyễn Văn Đỉnh: Tôi đánh giá cao việc Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đi theo xu hướng cắt giảm TTHC, tăng cường phân cấp, phân quyền và thu hẹp các loại “giấy phép con”.

So với các phiên bản dự thảo cũ, 2 loại “giấy phép con” đã được loại khỏi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Đây là động thái cần thiết để giảm tải các thủ tục pháp lý, tiết kiệm thời gian và chi phí tuân thủ pháp luật cho DN trong bối cảnh thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn.

Dự thảo trước đây đã đặt ra thủ tục đối với riêng loại hình nhà ở chung cư là phải có “thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở” của cơ quan nhà nước.

Hiện nay, Nghị định số 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng quy định nhà chung cư thuộc danh mục “công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng” mà theo Nghị định số 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng thì bắt buộc phải có “văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu” của cơ quan nhà nước (Sở Xây dựng hoặc Bộ Xây dựng, tùy theo quy mô công trình).

Như vậy, theo Luật cũ thì để đủ điều kiện bàn giao căn hộ chung cư cho khách hàng, chủ đầu tư phải có 2 loại “giấy phép” do cùng một cơ quan ban hành nhưng theo 2 TTHC khác nhau, quy định bởi 2 đạo luật khác nhau (một thủ tục theo Luật Xây dựng, một thủ tục theo Luật Nhà ở), gây chậm trễ cho việc bàn giao căn hộ cho khách hàng.

Tiếp thu các kiến nghị, tại Báo cáo số 642 ngày 16/11/2023 của Chính phủ nêu rõ: “Chính phủ nhận thấy thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở chung cư không cần thiết phải quy định thành TTHC…”

Báo cáo giải trình, tiếp thu của Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng tán thành việc xóa bỏ loại “giấy phép con” này để “giảm bớt chi phí tuân thủ của DN, cải cách TTHC…”

Luật Nhà ở (sửa đổi) đã sửa theo hướng pháp luật quy định danh mục các hồ sơ, tài liệu phải có trước khi bàn giao nhà ở chung cư để chủ đầu tư tự kiểm soát và tự chịu trách nhiệm. Đây là phương thức quản lý thay đổi từ biện pháp “tiền kiểm” (cấp “giấy phép” bàn giao) sang “hậu kiểm” (thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm), để tạo sự thông thoáng cho DN, tăng nguồn cung nhà ở, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.

Ngoài ra, một “giấy phép con” cũng kịp thời loại bỏ khỏi Luật Nhà ở là thủ tục “công nhận chủ đầu tư” dự án nhà ở trong trường hợp có nhiều nhà đầu tư tham gia thực hiện một dự án (các nhà đầu tư này phải thỏa thuận ủy quyền cho một nhà đầu tư để làm thủ tục công nhận làm chủ đầu tư). Việc bỏ quy định này là động thái cần thiết nhằm đảm bảo nguyên tắc tự định đoạt trong hoạt động sản xuất, kinh doanh của DN.

Mặt khác, Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng luật hóa rõ quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, theo đó cho phép chủ đầu tư nhà ở xã hội được dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở để xây công trình kinh doanh dịch vụ thương mại, nhà ở thương mại, nếu quy hoạch không bố trí đất xây công trình thương mại thì được dành tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án để kinh doanh dịch vụ, thương mại. Đây là quy định hợp lý để thu hút DN đầu tư nhà ở xã hội.

Phóng viên: Theo ông, những điểm mới trong Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ tác động thế nào đến các chủ thể tham gia thị trường BĐS?

Ông Nguyễn Văn Đỉnh: Việc giảm tải các thủ tục pháp lý, thay đổi từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm” sẽ tạo sự thông thoáng cho DN, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, tăng nguồn cung nhà ở và sớm đưa sản phẩm nhà ở đến với người tiêu dùng, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí tuân thủ pháp luật cho DN.

Thị trường BĐS đang đối diện với vô vàn khó khăn, nên sự tháo gỡ này là hết sức cần thiết.

So với nhà ở thương mại, chính sách phát triển nhà ở xã hội mang đến nhiều điểm mới nổi bật hơn nhằm tăng cường phát triển loại hình này, đáp ứng nhu cầu của người dân.

Ngoài nhà ở xã hội, Luật Nhà ở (sửa đổi) còn bổ sung loại hình nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu của đông đảo người lao động.

Sự hồi phục phải khởi nguồn từ những chính sách mới, do đó thị trường BĐS sẽ hồi phục trong năm 2025.

Tôi đánh giá cao quy định giúp linh hoạt bố trí quỹ đất nhà ở xã hội, trao quyền tự quyết và tự chịu trách nhiệm cho địa phương.

Hiện nay, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội lệ thuộc vào “quỹ đất 20%” trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị; trong đó báo cáo của địa phương cho thấy, quỹ đất này thường được bố trí vào các vị trí không thuận lợi, khó giải phóng mặt bằng, nên chỉ tồn tại trên quy hoạch, không có quỹ đất sạch trên thực tế.

Việc thiếu quỹ đất sạch chính là nguyên nhân chính dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội.

Phóng viên: Nhiều ý kiến cho rằng, Luật Nhà ở (sửa đổi) đã tháo gỡ những “nút thắt” về nhà ở xã hội như nới lỏng điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội; thêm ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội... Quan điểm của ông thế nào về ý kiến này?

Ông Nguyễn Văn Đỉnh: Tôi tán thành với ý kiến này. Điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội hiện nay gồm 3 yếu tố cơ bản: Điều kiện về cư trú, về thu nhập và về nhà ở.

Theo Luật Nhà ở năm 2023, điều kiện về cư trú đã được bãi bỏ; trong khi điều kiện về thu nhập cũng được nới lỏng theo hướng giao Chính phủ quy định chi tiết để linh hoạt cho từng thời kỳ (quy định hiện nay “trói buộc” các đối tượng đóng thuế thu nhập cá nhân thường xuyên thì không được hỗ trợ về nhà ở xã hội).

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung quy định, cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở để xây công trình kinh doanh dịch vụ thương mại, nhà ở thương mại.

Quy định này chắc chắn sẽ tạo sự hấp dẫn cho phân khúc nhà ở xã hội, giúp thu hút DN đầu tư vào phân khúc này để giải quyết được nhu cầu nhà ở cho người dân.

Phóng viên: Thực tế thời gian qua cho thấy, mặc dù thị trường BĐS trầm lắng, nhưng giá bán sản phẩm căn hộ chung cư tăng khá cao. Luật Nhà ở (sửa đổi) khi có hiệu lực thi hành sẽ tác động thế nào đến phân khúc chung cư, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đỉnh: Giá bán các phân khúc nhà ở leo cao là do thiếu hụt nguồn cung, dẫn đến mất cân bằng cung - cầu. Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bỏ quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, tiếp tục quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư là một lựa chọn hợp lý, tránh gây ra xáo trộn.

Trước đây, nhiều ý kiến e ngại việc ấn định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ dẫn đến phân khúc này bị giảm giá. Tuy nhiên, với quyết định cuối cùng là bảo toàn chính sách hiện hành, không quy định thời hạn sở hữu mà chỉ quy định thời hạn sử dụng, sẽ dẫn đến phân khúc chung cư tiếp tục giữ giá, đặc biệt khi người dân ngày càng định hình thói quen ở chung cư, các chủ đầu tư cũng không ngừng cải tiến chất lượng, thiết kế, các tiện ích để thu hút cư dân.

Tuy nhiên, việc giá chung cư có leo thang hay bình ổn phục thuộc vào việc các luật đã ban hành và sắp ban hành (Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Luật Đất đai sửa đổi) có tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng để tháo gỡ các vướng mắc về thể chế, chính sách hiện nay hay không.

Nếu việc tháo gỡ pháp lý diễn ra theo đúng như kỳ vọng, thì tôi tin rằng hiện tượng mất cân bằng cung - cầu cũng sẽ được khắc phục. Các dự án được khơi thông tạo ra nguồn cung dồi dào, cán cân “cung - cầu” được cân bằng thì một cách tự nhiên, chủ đầu tư, người có tài sản sẽ phải giảm lợi nhuận cấu thành trong giá sản phẩm. Hệ quả là giá BĐS sẽ giảm, bao gồm cả các căn hộ chung cư.

Phóng viên: Ở góc độ chuyên gia, ông nhận định thế nào về thị trường BĐS năm 2024?

Dưới góc độ pháp lý, tôi đánh giá thị trường BĐS sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Các luật đã ban hành và sắp ban hành tác động trực tiếp đến lĩnh vực BĐS sẽ chỉ có hiệu lực vào tháng 01/2025, đồng nghĩa với việc các vướng mắc pháp lý sẽ tiếp tục được nối dài sang năm 2024.

Pháp lý là vướng mắc chủ yếu, lớn nhất của các dự án BĐS hiện nay, ngoài ra còn phải kể đến các khó khăn về nguồn vốn tín dụng, trái phiếu…

Sự hồi phục phải khởi nguồn từ những chính sách mới, do đó tôi kỳ vọng thị trường BĐS sẽ hồi phục trong năm 2025.

Phóng viên: Xin cảm ơn ông!

Văn Trường (thực hiện)