Luật Nhà ở (sửa đổi): Tăng nguồn cung nhà cho thuê

Theo Tờ trình của Bộ Xây dựng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được xây dựng theo hướng thay thế toàn diện Luật Nhà ở năm 2023, nhằm khắc phục những vướng mắc phát sinh sau thời gian thực hiện, đồng thời bảo đảm đồng bộ với pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng và các pháp luật có liên quan. Dự thảo gồm 13 chương, 132 điều, giảm 66 điều, tương ứng giảm khoảng 32% số điều so với Luật Nhà ở hiện hành.

Một trong những điểm mới đáng chú ý là dự thảo bổ sung riêng một chương về nhà ở cho thuê, bao gồm nhà ở cho thuê được đầu tư bằng vốn Nhà nước, nhà ở cho thuê không bằng vốn Nhà nước và nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp. Dự thảo đồng thời quy định về đối tượng được thuê, quỹ đất, nguồn vốn, chủ đầu tư, chính sách hỗ trợ, ưu đãi và quản lý, sử dụng nhà ở cho thuê.

Cùng với đó là phát triển nhà ở theo hướng tăng nguồn cung nhà ở cho thuê, ưu tiên nhà chung cư tại khu vực đô thị, nhất là những khu vực phát triển theo mô hình TOD, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất và nơi tập trung đông dân cư. Dự thảo bổ sung cơ chế để chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ về nhà ở cho thuê thông qua việc dành một phần diện tích đất trong dự án, bố trí quỹ đất ở vị trí khác hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở cho thuê.

Thời hạn sử dụng chung cư, cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư cũng là nhóm nội dung đáng chú ý. Theo Tờ trình, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 đặt ra định hướng đối với chung cư xây dựng mới là quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời gắn với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.

Trên cơ sở đó, dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; làm rõ quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và thuộc diện phải phá dỡ. Theo dự thảo, chủ sở hữu được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự thực hiện xây dựng lại nhà chung cư. Dự thảo đồng thời bổ sung quy định về tái thiết, hình thức BT trong thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo pháp luật về đầu tư theo hình thức đối tác công tư và đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án.

Đáng chú ý, dự thảo cũng bổ sung một số quy định nhằm xử lý những vấn đề thường phát sinh trong quản lý, sử dụng nhà chung cư như xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng; khu vực để xe điện, sạc điện, đổi pin; tổ chức hội nghị nhà chung cư trực tuyến; kinh phí bảo trì và hoạt động của ban quản trị. Dự thảo cho phép thuê đơn vị chuyên nghiệp thực hiện một số nhiệm vụ của ban quản trị nhằm nâng cao chất lượng quản lý, đồng thời bổ sung các quy định để xử lý những vướng mắc trong thực tiễn quản lý, vận hành nhà chung cư…

Tại cuộc họp thẩm định mới đây do Bộ Tư pháp tổ chức, các vấn đề liên quan đến tính đồng bộ, thống nhất giữa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai và các luật có liên quan được đặt ra. Theo các chuyên gia, đây là những dự án luật có nhiều nội dung liên thông nên việc hoàn thiện không thể chỉ xem xét trong phạm vi từng luật mà cần đặt trong tổng thể hệ thống pháp luật.

Một trong những yêu cầu được nhấn mạnh là phải rà soát để xác định rõ phạm vi điều chỉnh của từng dự án luật, tránh chồng lấn hoặc bỏ sót vấn đề. Các ý kiến cũng đặt ra yêu cầu tiếp tục rà soát thủ tục, điều kiện đầu tư, kinh doanh, nhất là những nội dung liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Trong bối cảnh yêu cầu cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, các thủ tục và điều kiện không cần thiết cần được xem xét để cắt giảm, qua đó tạo thuận lợi hơn cho hoạt động của doanh nghiệp và người dân. Bên cạnh đó, các vấn đề còn có cách hiểu khác nhau cần tiếp tục được rà soát, trao đổi và giải trình đầy đủ trong quá trình chỉnh lý dự thảo.