LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI): THÚC ĐẨY PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐẢM BẢO CÂN ĐỐI CUNG - CẦU

Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV

Không quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành từ 01/7/2015 đã điều chỉnh hầu hết các vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở, góp phần tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh bình đẳng, huy động tối đa các nguồn lực trong và ngoài nước cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội. Sau 08 năm thực hiện, bên cạnh kết quả đạt được, Luật Nhà ở năm 2014 đã phát sinh những tồn tại, hạn chế. Do đó, việc sửa đổi luật là cần thiết nhằm hoàn thiện thể chế pháp luật về nhà ở, đáp ứng yêu cầu về phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở trong tình hình mới. Khắc phục những tồn tại, hạn chế sau 08 năm thi hành, nhất là khắc phục sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định của Luật này với các luật khác có liên quan để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 gồm 13 Chương với 196 Điều. So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật (sửa đổi) đã tăng hơn 13 Điều; trong đó bãi bỏ 07 Điều trong Luật hiện hành, giữ nguyên 47 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều. Chia sẻ về những nội dung mới của Luật Nhà ở (sửa đổi), TS.Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, quy định sở hữu nhà chung cư là vấn đề có tính nhạy cảm cao, tác động lớn đến xã hội và vẫn còn có những ý kiến chưa thống nhất, nhất là đối với phương án có quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ không quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật. Tuy nhiên có bổ sung, làm rõ các nội dung về thời hạn sử dụng, các trường hợp phá dỡ nhà chung cư, làm rõ trách nhiệm của các chủ thể có liên quan khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để có cơ sở xử lý, giải quyết tháo gỡ các trường hợp đang gặp khó khăn, vướng mắc trên thực tế hiện nay.

Về sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam, TS.Hoàng Hải chia sẻ, kể từ khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực cho đến nay, số lượng cá nhân, tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã tăng lên đáng kể. Qua đó cho thấy, việc quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở với các điều kiện được mở rộng về phạm vi, đối tượng, loại nhà, số lượng nhà ở được mua… đã tạo điều kiện thuận lợi thu hút và thúc đẩy phát triển đầu tư, du lịch và dịch vụ, phát triển thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung, phù hợp với thông lệ quốc tế, thu hút dòng vốn nước ngoài vào Việt Nam.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cá nhân nước ngoài không thuộc đối tượng được sử dụng đất tại Việt Nam. Nghị quyết số 18-NQ/TW cũng không đề cập đến việc sử dụng đất của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Do đó, Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ cho phép giữ nguyên như dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về việc cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (bao gồm cả nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư), đồng thời bỏ quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất thuê.

TS.Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

Về hình thức sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại, Bộ Xây dựng chỉnh lý lại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đảm bảo thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng quy định các loại đất nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Đối với chính sách nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang, trách nhiệm bố trí quỹ đất để làm nhà ở xã hội là của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị không phải dành diện tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

Theo TS.Hoàng Hải, dự thảo Luật đã sửa đổi, bổ sung quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội. Bổ sung quy định về đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Trong đó, trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng đồng thời các điều kiện về nhà ở và thu nhập (bỏ điều kiện về cư trú); trường hợp thuê nhà ở xã hội thì không bắt buộc phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập như mua, thuê mua nhà ở xã hội. Dự thảo cũng bổ sung quy định về hình thức phát triển nhà ở xã hội; sửa đổi, bổ sung quy định về xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng và nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội.

So với Luật Nhà ở năm 2014, điểm mới nổi bật trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này là bổ sung mới 02 mục quy định về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho lực lượng vũ trang. Bộ Xây dựng đề xuất đối với nhóm chính sách về phát triển nhà ở xã hội quy định tại Chương VI sẽ có hiệu lực sau 45 ngày kể từ ngày Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội thông qua; các nội dung khác sẽ có hiệu lực từ ngày 01/7/2024.

Tăng nguồn cung, tạo nhiều cơ hội cho người dân tiếp cận với nhà ở

TS.Hoàng Hải nêu rõ, việc sửa đổi, bổ sung một số quy định trong chính sách sở hữu nhà ở có tác động tích cực trong việc thể hiện rõ vai trò, trách nhiệm của Nhà nước, tạo cơ sở pháp lý cho các chủ thể thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ đối với tài sản là nhà ở và khuyến khích thu hút đầu tư nước ngoài. Có tác động tích cực trong việc khai thác tối đa, đầy đủ các quyền tài sản, bảo đảm lợi ích cho các chủ sở hữu, giúp thúc đẩy các hoạt động đầu tư, giao dịch liên quan đến nhà ở. Đồng thời góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở đảm bảo cân đối cung - cầu, đa dạng hóa nguồn cung, tránh tình trạng thị trường phát triển nóng, bất thường, gây lạm phát kinh tế.

Việc sửa đổi, bổ sung các hình thức sử dụng đất đảm bảo thống nhất với pháp luật liên quan sẽ tạo điều kiện thông thoáng cho các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án, tạo nguồn cung nhà ở thương mại dồi dào, để đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường, hạn chế được các chủ đầu tư yếu kém về năng lực khi thực hiện dự án. Hệ thống tài chính nhà ở được hoàn thiện theo hướng ổn định và dài hạn, giảm phụ thuộc vào ngân sách nhà nước, đồng thời đảm bảo nguồn vốn phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng chính sách.

Mặt khác, việc quy định rõ và bổ sung đầy đủ các quyền và nghĩa của chủ sở hữu góp phần hạn chế các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở, góp phần tạo sự ổn định trật tự xã hội. Các quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài được luật hóa theo hướng rõ ràng, cụ thể tạo sự yên tâm về điều kiện sinh sống làm việc tại Việt Nam, góp phần thu hút đầu tư nước ngoài, phù hợp với thông lệ quốc tế mà không ảnh hưởng đến chính sách nhà ở cho các đối tượng xã hội.

Những điểm mới trên cũng tạo cơ hội cho đa số người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp, trung bình tại khu vực đô thị có khả năng tiếp cận nhà ở một cách đa dạng thông qua việc mua, thuê, thuê mua nhà ở phù hợp với khả năng tài chính. Tăng nguồn cung nhà ở, giảm giá nhà, tạo nhiều cơ hội cho đa số người dân tiếp cận với nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế và khả năng tài chính nhất là các đối tượng có thu nhập thấp hoặc trung bình tại khu vực đô thị góp phần bảo đảm an sinh, xã hội. Thông qua việc phát triển hệ thống tài chính ổn định và dài hạn, khả năng tiếp cận các nguồn tài chính của người dân và doanh nghiệp phát triển nhà ở được tăng cường; nhiều người có khó khăn về nhà ở sẽ được hỗ trợ hiệu quả và kịp thời hơn, góp phần ổn định an sinh xã hội./.

Minh Thành