Luật sư Bùi Thanh Vũ tư vấn pháp luật

Có thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất vườn sầu riêng không? (Ảnh minh họa/nguồn: internet)

- Luật sư Bùi Thanh Vũ-Trưởng Văn phòng Luật sư Vinh Phú kiêm Trưởng Chi nhánh Gia Lai-trả lời:

Thế chấp là biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ. Cụ thể, khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.

Theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai năm 2024, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. Như vậy, chị L. có quyền thế chấp và bạn có quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Bạn cần thực hiện đúng quy định để giao dịch thế chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, tức bạn được ưu tiên thanh toán. Cụ thể:

1. Hợp đồng thế chấp phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024.

2. Hai bên phải đăng ký thế chấp tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 4, khoản 1 Điều 10 và điểm a khoản 1 Điều 25 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30-11-2022 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm.

Hiệu lực của thế chấp tài sản quy định tại Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Điều 308 Bộ luật Dân sự năm 2015 về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm quy định:

1. Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau:

a) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;

b) Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;

c) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.

2. Thứ tự ưu tiên thanh toán quy định tại khoản 1 Điều này có thể thay đổi, nếu các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền.

GLO