LUẬT SƯ PHAN CÔNG TIẾN: CÂN NHẮC KỸ LƯỠNG GHI NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI

Ảnh minh họa

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã được lấy ý kiến rộng rãi trong Nhân dân từ ngày 03/01/2023 đến hết ngày 15/3/2023 và sẽ được tiếp tục thực hiện cho đến khi dự án Luật được Quốc hội thông qua. Công điện số 164/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo luật đất đai (sửa đổi) cũng nêu rõ, Chính phủ mong tiếp tục nhận được ý kiến góp ý của các tổ chức, chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý, cộng đồng doanh nghiệp, Nhân dân trong cả nước và người Việt Nam ở nước ngoài.

Tại Điều 5 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định người sử dụng đất gồm Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài…. Trước đó, góp ý đối với quy định người sử dụng đất, một số chuyên gia cho rằng pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản hiện nay có “xung đột” về quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài với quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài. Vì vậy, Luật Đất đai (sửa đổi) cần thiết phải ghi nhận quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài.

Phóng viên: Điều 5 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Người sử dụng đất gồm “.... Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao” và “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”, một số chuyên gia bày tỏ băn khoăn khi quy định này không bao gồm cá nhân nước ngoài. Luật sư có nhìn nhận như thế nào về vấn đề này?

ThS.Luật sư Phan Công Tiến - Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH Equity Law: Có thể thấy, so với Luật Đất đai 2013, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn giữ nguyên quy định “Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao....” là người sử dụng đất. Tuy nhiên tại khoản 7 Điều 5, nếu Luật Đất đai 2013 quy định “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài....” là người sử dụng đất thì Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại thay thế bằng “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”. Theo đó, khoản 21, 22 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 quy định: “Tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh”, và “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông.”. Như vậy, với việc cho phép “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” là người sử dụng đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã mở rộng phạm vi đối tượng có quyền sử dụng đất, bao gồm cả doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã,... thay vì chỉ quy định “doanh nghiệp...” có quyền sử dụng đất như trong Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, riêng đối với cá nhân nước ngoài, cả Luật Đất đai 2013 hay Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện tại đều không ghi nhận chủ thể này là người sử dụng đất tại Việt Nam. Tôi cho rằng, trong khi công nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức có yếu tố nước ngoài nhằm mục đích phát triển kinh tế quốc gia nhưng vẫn thiết lập được cơ chế kiểm soát chặt chẽ về hình thức sử dụng và thời gian sử dụng thì đối với cá nhân nước ngoài, Nhà nước ta lại lo ngại khi trao quyền sử dụng đất cho chủ thể này đồng nghĩa với việc chúng ta đang tạo điều kiện cho họ được tự do mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và thông qua những giao dịch đó thì dần dần số lượng cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam ngày một lớn, khó kiểm soát, gây nên mối đe dọa nguy hiểm đối với an ninh quốc gia, chủ quyền dân tộc. Bên cạnh đó, việc không ghi nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước ngoài cũng phù hợp với quan điểm “Đất đai,..... là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.” (Điều 53 Hiến pháp năm 2013), do vậy, trường hợp ghi nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước ngoài là vượt quá phạm vi so với quy định trong Hiến pháp.

ThS.Luật sư Phan Công Tiến - Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH Equity Law

Tuy nhiên, thực tế hiện nay ghi nhận, đã có rất nhiều người nước ngoài đang sử dụng đất tại Việt Nam mặc dù không được chính thức công nhận là người sử dụng đất. Cá nhân nước ngoài họ biết lợi dụng những điểm còn hạn chế, bất cập trong quy định của pháp luật Việt Nam để thực hiện những thủ tục nhằm mục đích xác lập quyền sử dụng đất đối với đất đai tại Việt Nam. Cụ thể, họ có thể lựa chọn việc thành lập công ty, góp vốn vào công ty tại Việt Nam hay dưới dạng ủy quyền cho người Việt đứng tên sử dụng và chính những cá nhân nước ngoài này sẽ là người đứng sau trực tiếp kiểm soát quyền sử dụng đất.

Như vậy, mặc dù pháp luật Việt Nam chưa ghi nhận cá nhân nước ngoài có quyền sử dụng đất nhưng chính những điểm hạn chế trong những quy định điều chỉnh về việc công nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức có yếu tố nước ngoài đã tạo cơ hội cho cá nhân nước ngoài lách luật và sử dụng đất một cách không chính thống tại Việt Nam và gây nên những mối lo ngại về an ninh quốc phòng. Chính bởi vậy, trong trường hợp Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn không ghi nhận cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất giống như Luật Đất đai 2013 thì cần phải có cơ chế rà soát lại các quy định liên quan đến quyền sử dụng đất của tổ chức có yếu tố nước ngoài, trong đó xác định rõ quyền hạn và nghĩa vụ của các cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư làm thành viên hoặc cổ đông trong các tổ chức kinh tế, đặc biệt chú trọng đến việc giới hạn và kiểm soát quyền hạn của họ đối với tài sản là quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nơi họ là thành viên hoặc cổ đông.

Chẳng hạn, hiện nay, theo quy định tại Điều 37 Luật Đầu tư 2020, cá nhân nước ngoài khi đầu tư thông qua hình thức góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp,... vào tổ chức trong nước thì không phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Quy định này đang góp phần tạo điều kiện cho cá nhân nước ngoài dễ dàng thực hiện góp vốn, trở thành thành viên, cổ đông công ty và sau đó là tiến hành các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật để “danh chính ngôn thuận” sử dụng đất đai tại các dự án. Như vậy, với bất cập này, cần thiết ban hành thêm quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động của cá nhân góp vốn vào tổ chức kinh tế mà tổ chức đó có dự án sử dụng đất đai.... Nhìn chung, việc sửa đổi bổ sung những quy định này làm nền tảng vững chắc để người dân hiểu và áp dụng đúng pháp luật vào đời sống, là cơ sở để công tác quản lý Nhà nước về đất đai được hiệu quả hơn. Và để thực hiện được công việc này một cách hiệu quả, cần phối hợp nhịp nhàng giữa định hướng của cơ quan Nhà nước, tham mưu của đội ngũ chuyên gia trong lĩnh vực, và đặc biệt là quan tâm đến những ý kiến đóng góp từ nhân dân với hy vọng tạo ra được một nền pháp luật công bằng, bình đẳng, bảo vệ tốt quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân nói riêng và Nhà nước ta nói chung.

Phóng viên: Một số chuyên gia cho rằng, quy định trong dự thảo Luật hiện nay đang có “xung đột” về quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài với quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài và cần thiết ghi nhận quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài. Quan điểm của Luật sư về vấn đề này như thế nào?

ThS.Luật sư Phan Công Tiến - Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH Equity Law: Luật Nhà ở năm 2014 cho phép cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở, trong khi đó Luật Đất đai 2013 hay Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa ghi nhận quyền sử dụng đối với chủ thể là cá nhân nước ngoài này, bài toán được đặt ra đó là có cách nào để tháo gỡ sự mâu thuẫn này? Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc hội là văn bản đầu tiên điều chỉnh chi tiết vấn đề người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Sau đó, Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định một cách cụ thể về đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài.

Theo đó, khoản 3 Điều 7 Luật này đã ghi nhận cá nhân nước ngoài gồm “...cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan” ; và “Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam” được sở hữu nhà ở bằng hình thức “Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan” hoặc/và “Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ” (khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014). Có thể thấy, Luật Nhà ở năm 2014 đã mở rộng hơn rất nhiều về đối tượng sở hữu nhà ở cũng như hình thức và điều kiện sở hữu. Cụ thể, đối với cá nhân nước ngoài, họ chỉ cần đáp ứng điều kiện nhập cảnh vào Việt Nam là họ có thể nhận chuyển nhượng và sở hữu nhà ở của riêng mình.

ThS.Luật sư Phan Công Tiến - Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH Equity Law

Mặc dù pháp luật Việt Nam từ lâu đã cho phép cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở, nhưng chủ thể này vẫn chưa được ghi nhận là người sử dụng đất trong Luật Đất đai 2013 cũng như Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới đây. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1 Điều 19 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng có nội dung: “1.Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.”. Tương tự, theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 49 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, quy định “....Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư.”.

Từ những căn cứ trên, có thể hiểu, khi người nước ngoài mua nhà chung cư hay nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì đều có quyền sử dụng đất. Như vậy, việc Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) không ghi nhận cá nhân nước ngoài có quyền sử dụng đất tại Việt Nam là mâu thuẫn với quy định về quyền sở hữu nhà ở của chủ thể này tại Luật Nhà ở 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan khác. Sự mâu thuẫn giữa các quy định này vô hình chung sẽ gây khó khăn trong công tác quản lý về đất đai của Nhà nước (công tác cấp giấy chứng nhận,...) và còn làm ảnh hưởng đến quyền lợi của cá nhân Việt Nam khi nhận chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở từ người nước ngoài (chỉ được sở hữu nhà ở mà không được sử dụng đất, bị giới hạn các quyền như của cá nhân nước ngoài).

Đứng trước sự không đồng nhất giữa quy định tại Luật Đất đai hiện hành và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về quyền sử dụng đất với các quy định về quyền sở hữu nhà ở tại Luật Nhà ở 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan khác, Nhà nước ta cần cân nhắc ghi nhận quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài. Tuy nhiên, cần phải có một hệ thống các quy định sau đó điều chỉnh chặt chẽ về nội dung này để đảm bảo chúng ta vẫn giữ được chủ quyền riêng, không bị đe dọa về mặt an ninh quốc phòng. Các quy định đó có thể là quy định về hạn chế hoặc kiểm soát các quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài liên quan đến đất đai nói riêng và bất động sản nói chung. Bên cạnh đó, khi nghiên cứu vấn đề về quyền sử dụng đất của người nước ngoài cần đặt trong mối tương quan giữa nhiều lĩnh vực pháp luật có liên quan như Luật Nhà ở; Luật Đầu tư; Luật Kinh doanh bất động sản; Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam;.... Đồng thời, cần phải có sự so sánh giữa pháp luật của từng thời kỳ, phân tích được ưu nhược điểm của từng quy định và hiệu quả áp dụng những quy định đã có ra sao để có căn cứ hoàn chỉnh những quy định còn thiếu sót và bổ sung những quy định mới phù hợp hơn với bối cảnh kinh tế xã hội hiện tại.

Nhận thấy những mâu thuẫn về quy định giữa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài trong hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành, tôi đề xuất bổ sung vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “Người sử dụng đất” bao gồm cả cá nhân được mua nhà tại Việt Nam, cụ thể, chủ thể này phải đáp ứng đủ những điều kiện cơ bản như: được phép sở hữu nhà tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở; đã nhận chuyển nhượng hợp pháp nhà ở tại Việt Nam. Như vậy, khi làm thủ tục ghi nhận quyền thì cá nhân này sẽ đồng thời được công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà gắn liền với đất. Tuy nhiên, có một điểm rất đáng lưu ý liên quan đến thời hạn sử dụng đất và sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài khi công nhận quyền sử dụng đất cho họ.

Theo đó, thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài là không quá 50 năm từ ngày được cấp giấy chứng nhận (điểm c khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2014), như vậy, thời hạn sử dụng đất của cá nhân cũng gắn liền với thời hạn sở hữu nhà ở, đó là 50 năm từ ngày được cấp giấy chứng nhận. Nhưng, chính quy định về thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài hiện nay còn tồn tại nhiều vướng mắc trong quá trình thực thi. Chẳng hạn, pháp luật hiện nay quy định thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài là không quá 50 năm từ ngày được cấp giấy chứng nhận nhưng lại không có điều khoản rõ ràng giải thích “ngày được cấp giấy chứng nhận” là thời điểm cấp giấy chứng nhận lần đầu hay lần hai, lần ba,...(áp dụng với trường hợp người sở hữu nhà ở chuyển nhượng qua lại cho người khác).

Chính bởi vậy, với bất kỳ quyết định nào, công nhận hay không công nhận quyền sử dụng đất của cá nhân người nước ngoài thì đều cần cân nhắc kỹ lưỡng để phù hợp với các quy định liên quan và đạt được hiệu quả khi đưa vào thực thi. Quan điểm nêu trên của người viết cuối cùng với mục đích hướng đến việc bảo đảm tính đồng bộ và thống nhất của hệ thống pháp luật, góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển, đồng thời cũng giúp “dễ dàng hóa” công tác quản lý Nhà nước về đất đai.

Nhìn chung, mấu chốt vấn đề không phải là ghi nhận hay không ghi nhận cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất, đó đơn thuần là một kỹ thuật lập pháp đơn giản, việc quan trọng chúng ta cần làm đó chính là bất kể cả khi ghi nhận hay không ghi nhận quyền sử dụng đất đối với chủ thể này thì những quy định pháp luật có liên quan phải thống nhất về mặt nội dung với việc ghi nhận hay không ghi nhận đó; rà soát những lỗ hổng pháp lý, những tình huống có thể xảy ra để kịp thời sửa đổi bổ sung, tất cả hướng tới đồng thời các mục tiêu: bảo vệ chủ quyền Tổ quốc, an ninh quốc gia; đối xử công bằng, bình đẳng giữa các chủ thể có đặc điểm giống nhau; phát triển kinh tế xã hội và nâng cao hiệu quả công tác quản lý./.

Phóng viên: Trân trọng cảm ơn Luật sư!

Minh Thành