Lực đẩy giúp 'cỗ xe' bất động sản thoát khỏi vũng lầy

Ông Nguyễn Mạnh Cường, Tổng giám đốc GCLand.

Thời điểm tích lũy nội lực

Giữa lúc thị trường bất động sản đối diện hàng loạt khó khăn, thách thức, vì sao ông quyết định rời bỏ một chủ đầu tư lớn, đang phát triển ổn định, để "ra riêng", thành lập công ty môi giới bất động sản?

Ông Nguyễn Mạnh Cường: Dù trong giai đoạn nào, thị trường bất động sản cũng luôn tồn tại những thách thức và cơ hội đan xen. Không có thị trường nào tốt mãi, có lúc lên, ắt sẽ có thời điểm rơi xuống mạnh.

Trong khó khăn, nếu có hướng đi đúng và thận trọng, doanh nghiệp vẫn có thể tìm thấy cơ hội phát triển.

Thời điểm hiện tại giống như "vũng lầy" của thị trường và các doanh nghiệp như những cỗ xe đang sa lầy. Nhà quản trị doanh nghiệp cần chuẩn bị sẵn nội lực, chắc tay lái, lựa chọn hướng đi đúng đắn và quan trọng nhất là không quá tham vọng, "chở quá tải trọng". Làm được như vậy mới giúp bánh xe có đà để sớm vượt qua.

Với GCLand, chúng tôi khác biệt hơn vì là công ty khởi nghiệp giữa bối cảnh thị trường đầy thách thức. Tuy nhiên, đây cũng là cách để chúng tôi tự rèn luyện mình, thử thách bản thân để thích ứng với khó khăn.

Đợi đến khi thị trường hồi phục, chúng tôi đã có một thời gian dài tích lũy kinh nghiệm, nội lực. Giống như chiếc xe, sau khi thoát khỏi vũng lầy của thị trường, sẽ có thể bon bon thẳng tiến dễ dàng hơn trong thời gian tới.

Liệu có cơ hội nào cho doanh nghiệp bất động sản vượt qua vũng lầy năm nay không?

Ông Nguyễn Mạnh Cường: Trong năm nay, những khó khăn của thị trường vẫn tiếp diễn, nhất là đối với các sản phẩm bất động sản đầu tư.

Các nhà đầu tư đang mất niềm tin rất lớn, hiện không ai tiếp tục bỏ tiền đầu tư bất động sản. Trong khi đó, chỉ có họ mới là lực lượng đông đảo, giúp thị trường vượt lên, tăng trưởng mạnh mẽ.

Còn đối với các sản phẩm nhà ở, mặc dù nguồn cầu là rất lớn, song thị trường lại đang gặp phải vấn đề nan giải là thiếu vắng nguồn cung phù hợp. Giá cả bị đẩy lên quá cao, vượt quá khả năng tài chính của đại đa số người dân khiến thanh khoản chậm lại.

'Cá sấu ẩn mình': Cách tồn tại và chớp thời cơ lúc bất động sản suy thoái

Quan trọng nhất là phải có nguồn hàng và bán được hàng

Lựa chọn phát triển sàn giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường kém thanh khoản, GCLand đã làm cách nào để "đi đúng đường"?

Ông Nguyễn Mạnh Cường: Điều quan trọng nhất trong bối cảnh hiện tại là các sàn giao dịch cần lựa chọn được sản phẩm phù hợp.

Trong giai đoạn này, chung cư đang là phân khúc được thị trường hấp thụ và có thanh khoản. Thị trường hiện tại không quá tốt, nhiều phân khúc đóng băng giao dịch, nhưng chung cư vẫn có cửa sáng để phát triển.

Vấn đề còn lại là nguồn cung. Tuy nhiên, GCLand đã lựa chọn được một số dự án phù hợp, có nguồn hàng ổn định để mở bán ra thị trường.

Với nguồn lực tinh gọn, chúng tôi cũng không đầu tư dàn trải mà tập trung phát triển tại khu vực phía Đông Bắc Hà Nội với một số dự án nhất định như Eurowindow River Park, Khai Sơn City, Bình Minh Garden...

Tôi đánh giá, phía Đông Bắc là khu vực có tiềm năng phát triển tốt, đặc biệt là trong tương lai khi các cầu bắc qua sông Hồng của Hà Nội được hoàn thiện.

Hơn nữa, khi lựa chọn phân phối các dự án trong cùng một khu vực, nhân sự của công ty có thể thuận lợi trong việc tư vấn cho khách hàng tại các dự án. Đó là tính toán để doanh nghiệp không phải đầu tư một bộ máy quá cồng kềnh mà vẫn đạt hiệu quả về hoạt động.

Mặt khác, nếu như các sàn giao dịch khác chỉ tập trung bán các sản phẩm thuộc cùng một phân khúc nhất định để chuyên biệt hóa, thì GCLand có chiến lược đa dạng sản phẩm phân phối, từ phân khúc từ bình dân, trung cấp đến cao cấp.

Khách hàng khi có nhu cầu mua chung cư đến GCLand sẽ được phân loại tùy theo nhu cầu và giới thiệu các sản phẩm phù hợp. Nhờ vậy, tệp khách hàng được đa dạng hóa, mọi nhu cầu của khách hàng đều được đáp ứng. Công ty có thể tiếp cận nhiều hơn đến các đối tượng khách hàng, mở rộng cơ hội về thanh khoản.

Chung cư vẫn có cửa sáng để phát triển. Ảnh: Hoàng Anh.

Khi từ một đơn vị chủ đầu tư sang làm sàn giao dịch, ông đã gặp phải những thách thức như thế nào?

Ông Nguyễn Mạnh Cường: Những thách thức là không thể phủ nhận. Song bên cạnh đó, GCLand cũng có những thuận lợi rất lớn.

Từng làm việc tại chủ đầu tư, tham gia phát triển nhiều dự án khiến tôi hiểu rõ về sản phẩm và giá trị của nó. Chính vì vậy mà khi phân phối, tôi có thể truyền đạt lại tốt hơn cho đội ngũ môi giới viên và các khách hàng của mình.

Sau khi nghỉ việc tại công ty cũ, tôi vẫn có duyên quay trở lại phân phối các sản phẩm của công ty. Hiện GCLand là một trong những đơn vị bán hàng tốt nhất của tập đoàn, mặc dù chúng tôi mới chỉ ra mắt thị trường từ tháng 6/2022.

Trong bối cảnh thị trường đầy khó khăn, chúng tôi may mắn vẫn bán được hàng, vẫn nuôi sống được bộ máy và phát triển ổn định. Chúng tôi không đặt quá nhiều tham vọng đi nhanh ở hiện tại.

Khi có đến hơn 70% môi giới đã rời bỏ thị trường, bằng cách nào GCLand tuyển dụng và giữ chân được nhân sự, thưa ông?

Ông Nguyễn Mạnh Cường: Để nuôi được bộ máy, bất cứ doanh nghiệp nào cũng cần có nguồn tài chính. Với các sàn giao dịch, để có nguồn tiền, không còn cách nào khác, họ phải có nguồn hàng để bán và bán được hàng, hay nói cách khác là phải tìm được sản phẩm có thanh khoản.

Môi giới bất động sản kiệt quệ

Đây cũng là yếu tố đầu tiên để các sàn giao dịch giữ chân người môi giới. Bởi, chỉ khi bán được hàng, môi giới viên mới có nguồn thu nhập khác ngoài lương cứng, đủ để họ trang trải cuộc sống, bám trụ với nghề.

GCLand chọn chung cư để phân phối nên vẫn có thanh khoản, trong khi đó nhiều sàn phân phối đất nền, biệt thự liền kề, bất động sản nghỉ dưỡng, chắc chắn đang rất khó khăn.

Thứ hai, chúng tôi xây dựng chính sách chia sẻ hoa hồng công khai, minh bạch, hấp dẫn. Thứ ba là chế độ đãi ngộ, lương, thưởng, bảo hiểm ổn định, lâu dài cho các môi giới để họ yên tâm làm việc.

Bán được hàng nhưng liệu có khi nào sàn giao dịch bị các chủ đầu tư nợ phí môi giới? Trong trường hợp đó ông đã xử lý như thế nào?

Ông Nguyễn Mạnh Cường: Việc nợ phí môi giới dường như là câu chuyện của thị trường các đây hơn một năm trước, khi các chủ đầu tư quá khó khăn, cạn kiệt về nguồn tiền.

Còn bây giờ, câu chuyện về cân đối tài chính của các chủ đầu tư đã dần ổn định trở lại.

Hơn nữa, họ hiểu rằng, bán được hàng là một trong những cách nhanh nhất và hiệu quả nhất để có nguồn tiền về. Chính vì vậy, các chủ đầu tư rất quan tâm đến việc bán hàng qua các sàn giao dịch.

Không những không bị nợ phí, các sàn bán tốt ở thời điểm này còn được chủ đầu tư ưu đãi cho các chính sách như phí môi giới cao hơn, thưởng nóng... để khích lệ hiệu quả làm việc.

Mất niềm tin là mất tất cả

Ngoài chung cư, theo ông, phân khúc bất động sản nào vẫn có tiềm năng phát triển hấp và dẫn các nhà đầu tư trong bối cảnh hiện nay?

Ông Nguyễn Mạnh Cường: Các bất động sản nghỉ dưỡng ven đô, các homestay, khu du lịch, nghỉ dưỡng có thắng cảnh đẹp, ven các thành phố lớn đang cho thấy sức hấp dẫn rất lớn đối với các nhà đầu tư giàu tiềm lực tài chính, đầu tư dài hạn.

Đây là các sản phẩm có khả năng kinh doanh, khai thác cho thuê tốt nhờ nhu cầu nghỉ dưỡng gần nhà của người dân đang ngày càng tăng mạnh. Thay vì bỏ ra một chi phí lớn cho vé máy bay, nghỉ dưỡng dài ngày, khách du lịch chỉ cần mất từ 2 - 3 tiếng chạy xe ô tô để đến các khu nghỉ dưỡng ven đô.

Thời gian du lịch ngắn ngày cũng khiến khách du lịch chủ động, linh hoạt hơn trong việc nghỉ dưỡng và quay lại nhiều lần trong năm.

Theo ông, chung cư có tiếp tục tăng giá trong năm nay?

Ông Nguyễn Mạnh Cường: Giá căn hộ chung cư đã tăng quá cao trong thời gian vừa qua. Trong vòng một năm rưỡi, giá chung cư đã tăng đến 30 - 40%. Việc tìm căn hộ tại Hà Nội trong tầm giá 30 triệu đồng/m2 là rất khó. Tất nhiên, có rất nhiều nguyên nhân để khiến giá căn hộ tăng phi mã như khan hiếm nguồn cung, vướng mắc pháp lý, giá đầu vào cho phát triển dự án...

Trước đây, với 4 tỷ đồng, người mua nhà hoàn toàn có thể sở hữu một căn hộ chung cư 70 - 80m2 tại khu vực nội thành. Tuy nhiên, bây giờ thậm chí 5 tỷ đồng cũng không mua được chung cư tại ngoại thành. Tại Long Biên, nhiều căn hộ giá trên 5 tỷ đồng.

Khi giá nhà chung cư tăng đến một ngưỡng nào đó, nó sẽ vượt quá so với các sản phẩm khác. Đồng thời, khả năng tài chính của người dân không đáp ứng được.

Nhà đất ven đô sẽ là sản phẩm cạnh tranh trực tiếp với chung cư trong cùng tầm giá. Ảnh: Hoàng Anh.

Đến lúc ấy, sẽ ngày càng nhiều người mua nhà đặt câu hỏi rằng, tại sao cứ phải mua chung cư mà không phải là một bất động sản nào khác trong tầm giá tương tự. Người mua nhà sẽ dần cân nhắc sang một loại hình nhà ở khác, có thể là nhà đất ven đô chẳng hạn.

Tại khu vực Đông Anh, Gia Lâm, với tầm tiền 3 - 4 tỷ đồng, người mua có rất nhiều sự lựa chọn với các bất động sản nhà đất diện tích từ 40 - 70m2, ngõ rộng, ô tô đỗ cửa. Như vậy, với 5 tỷ đồng, họ có thể sở hữu cả nhà lẫn cả xe.

Mặc dù ở nhà mặt đất có nhiều hạn chế hơn chung cư về an ninh, không gian bị giới hạn bởi các tầng, song người Việt vẫn có tâm lý thích sở hữu nhà mặt đất, bởi tính riêng tư cao cùng khả năng tăng giá và lưu truyền lại cho đời sau.

Hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, việc đi lại thuận tiện hơn, cùng xu hướng mua hàng trực tuyến, các chuỗi siêu thị, đồ ăn, nhà hàng ngày càng nở rộ, khiến dù ở bất cứ đâu, người dân cũng được đảm bảo chất lượng cuộc sống, các tiện ích đầy đủ, không nhất thiết phải vào trong trung tâm thành phố. Do đó, mua nhà đất ven đô sẽ trở thành xu hướng ngày càng rõ nét.

Không lâu nữa, có thể là quý II/2024, sau thời gian dài tăng trưởng nóng, giá chung cư có thể sẽ đi ngang hoặc giảm nhẹ.

Tất nhiên, đó là trong ngắn hạn. Còn trong dài hạn, chung cư vẫn là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ. Hiện giá chung cư tại Hà Nội vẫn đang thấp hơn rất nhiều so với chung cư tại TP. HCM và các thành phố lớn khác trong khu vực và trên thế giới.

Với xu hướng như vậy, GCLand có chuyển hướng phát triển sang dòng sản phẩm mới hay vẫn trung thành với phân phối chung cư?

Ông Nguyễn Mạnh Cường: Trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay, tất yếu, khi nhận thấy những cơ hội phát triển, doanh nghiệp cần kịp thời nắm bắt.

GCLand cũng vậy, khi thị trường tốt, chúng tôi sẽ mở rộng sang các phân khúc khác như liền kề, biệt thự, bất động sản tại các khu đô thị.

Còn đối với nhà ven đô, có thể chúng tôi vẫn có một bộ phận nhỏ làm mang tính thời cuộc, chứ không tập trung phát triển trong dài hạn. Chiến lược của GCLand là phân phối nhà ở hình thành trong tương lai của các chủ đầu tư lớn, uy tín, bài bản, chứ không đi sâu vào thị trường nhà ở chuyển nhượng.

Có thể thấy những khó khăn của thị trường bất động sản nói chung và các doanh nghiệp vẫn còn rất lớn trong thời gian tới. Để vực dậy thị trường, theo ông yếu tố quan trọng nhất là gì?

Ông Nguyễn Mạnh Cường: Rất nhiều ý kiến đã nói đến yếu tố về pháp lý nhằm khơi thông nguồn cung. Nhưng tôi muốn nhấn mạnh thêm một yếu tố khác, đó là lấy lại "niềm tin" của các khách hàng, nhà đầu tư.

Khi đã có "niềm tin", khách hàng, nhà đầu tư sẽ sẵn sàng quay trở lại thị trường. Nhờ đó, bất động sản sẽ được khơi thông về thanh khoản, đưa thị trường, doanh nghiệp phục hồi.

Song vấn đề là niềm tin đó từ đâu mà có? Trước hết, các doanh nghiệp phải là người tạo dựng niềm tin cho khách hàng, đưa ra các sản phẩm phù hợp, giá cả hợp lý, có tiềm năng sinh lời tốt trong tương lai, mang lại lợi ích cho họ. Có như vậy, các khách hàng, nhà đầu tư mới tin tưởng và xuống tiền.

Chúng tôi đang làm hết sức mình để xây dựng niềm tin với khách hàng bằng những sản phẩm uy tín, chất lượng, hiệu quả.

Niềm tin là thứ quan trọng nhất, mất niềm tin là mất tất cả. Thị trường bất động sản sau thời gian dài sốt nóng vừa qua đã cho thấy quá rõ thực tế này. Khi các nhà đầu tư quay lưng với đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng do không đạt lợi nhuận kỳ vọng, thị trường đã ngay lập tức sụp đổ.

Chính vì vậy, bên cạnh việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý từ phía Chính phủ, các chủ đầu tư, sàn giao dịch cần từng bước xây dựng lại niềm tin cho các khách hàng, đối tác của mình, để cùng tạo lực đẩy đưa cỗ xe thị trường bất động sản thoát khỏi vũng lầy.

Xin cảm ơn ông!

Phương Thu