Lưu trú ngắn hạn trong chung cư và bài toán quản lý

Tuy nhiên, cùng với sự tăng trưởng nhanh, nhiều vấn đề liên quan đến an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy và quyền lợi cư dân cũng bắt đầu nảy sinh. Để quản lý tốt hơn loại hình này, UBND TP.HCM đang nghiên cứu bổ sung quy định, đồng thời xem xét dự thảo hướng dẫn thí điểm cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn của Sở Xây dựng.

Ảnh minh họa

Vậy đâu là những khoảng trống cần siết chặt? Cơ quan quản lý, chuyên gia và người dân đang mong chờ điều gì trong những quy định mới?

Theo thống kê sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trước thời điểm siết lại theo quyết định 26/2025 về quản lý sử dụng nhà chung cư, toàn thành phố có tới hơn 8.740 căn hộ được khai thác theo mô hình lưu trú ngắn hạn. Hoạt động này tạo việc làm cho khoảng 15.000 lao động, từ lễ tân, dọn phòng đến đội ngũ quản lý căn hộ.

Tại các dự án lớn như Vinhomes Central Park, Masteri Thảo Điền, Sunrise City hay The MarQ, hàng ngàn căn hộ từng được rao cho thuê từ 1,1 triệu đến hơn 4 triệu đồng/đêm, tùy loại phòng và tiện ích. Quy mô này cho thấy đây không phải hoạt động nhỏ lẻ mà đã trở thành một thị trường có sức ảnh hưởng lớn đến cả kinh tế lẫn quản lý đô thị.

Số lượng này tương ứng với hàng chục tòa nhà chung cư tại nhiều quận nội và ngoại thành, từ các dự án cao cấp đến chung cư phổ biến. Con số ấy cho thấy quy mô của thị trường lưu trú ngắn hạn trong chung cư là rất lớn và cũng đặt ra áp lực không nhỏ đối với công tác quản lý đô thị, bảo trì vận hành và đảm bảo an toàn chung cư.

Từ thực tế đời sống tại nhiều chung cư ở TP.Thủ Đức, Bình Thạnh, quận 7… phản ánh nhiều băn khoăn, lo ngại của cư dân, chị Nguyễn Minh Thư, cư dân một chung cư không tránh khỏi lo lắng:

“Chung cư tôi từng xảy ra trường hợp khách thuê ngắn ngày tụ tập ồn ào, gây mất trật tự vào ban đêm. Việc tụ tập như vậy ảnh hưởng đến sinh hoạt của mọi người. Còn bảo vệ thì không thể nào kiểm soát hết được lượng người ra vào”

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, câu chuyện của các chủ sở hữu căn hộ cũng có những lý lẽ riêng. Trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, lãi suất ngân hàng biến động, nhiều người vay vốn mua nhà rơi vào áp lực tài chính. Việc cho thuê ngắn ngày giúp họ có dòng tiền tốt hơn so với cho thuê dài hạn chỉ mang lại mức lợi nhuận 20–30% so với Airbnb.

Anh Công Danh, chủ sở căn hộ tại quận Bình Thạnh cũ, cho biết: “Tôi vay ngân hàng để mua nhà, giờ n.ếu để không hoặc cho thuê dài hạn, tiền thu về không đủ trả lãi. Cho thuê ngắn ngày giúp tôi xoay sở được tài chính”

Ở góc nhìn kinh tế, mô hình cho thuê ngắn hạn không chỉ xuất phát từ nhu cầu thực tế của thị trường du lịch mà còn là một kênh khai thác tài sản giúp nhiều hộ gia đình vượt qua khó khăn tài chính. Vậy nên, ngoài những lo ngại về an ninh và vận hành, cũng cần nhìn nhận rằng nhu cầu kinh doanh lưu trú ngắn hạn là có thật và hợp pháp.

Theo Thạc sĩ Hồ Bá Trình, chuyên gia kinh tế, không thể vì những bất cập trong quản lý mà cấm loại hình này: “Hiện nay, các dịch vụ như Airbnb hay cho thuê lưu trú ngắn ngày phát triển rất mạnh, loại hình cũng rất đa dạng. Vì vậy, những người sở hữu tài sản nhàn rỗi hoàn toàn có quyền lựa chọn cách khai thác sao cho tài sản của họ sinh lời tốt nhất, miễn là không ảnh hưởng đến cộng đồng dân cư xung quanh.

Ví dụ, chủ căn hộ có thể cho thuê ngắn ngày, nhưng phải tuân thủ một số quy định chặt chẽ của chung cư, phải đáp ứng điều kiện kinh doanh, phải khai báo an ninh trật tự, phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế với Nhà nước.”

Thực tế cho thấy, khi mô hình này được quản lý đúng cách, có thể mang đến lợi ích lớn cho ngành du lịch, góp phần đa dạng loại hình lưu trú và thu hút du khách. Ông Lê Hoàn Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng việc cấm tuyệt đối không phải là hướng đi phù hợp: “Thông thường, các khu chung cư đều có những tiện ích và dịch vụ cơ bản phục vụ cư dân. Với những chung cư nằm ở khu vực nội thành, cư dân còn có thể sử dụng thêm nhiều tiện ích xung quanh. Vì vậy, nếu chúng ta cấm tuyệt đối việc dùng căn hộ chung cư cho mục đích lưu trú du lịch, tôi e rằng điều đó sẽ tác động trực tiếp”

Ảnh minh họa

Trong khi cơ chế quản lý còn đang hoàn thiện, Sở Xây dựng TP.HCM đã tiếp nhận rất nhiều phản ánh từ cả hai phía: cư dân và chủ căn hộ cho thuê. Áp lực đặt lên cơ quan quản lý là phải làm sao dung hòa được lợi ích của tất cả các bên, đồng thời giữ an toàn cho khu dân cư, một trong những yếu tố được ưu tiên hàng đầu.

Ông Mai Thanh Tùng, Phó phòng Kế hoạch và Đầu tư – Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết: “Thời gian qua, Sở Xây dựng nhận được nhiều văn bản góp ý của các cơ quan, đơn vị cũng như các kiến nghị, đơn, thư của các cá nhân là chủ sở hữu, các Ban quản trị nhà chung cư và các doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư; qua đó cho thấy, có 2 luồng ý kiến giữa chủ sở hữu là người đang trực tiếp sử dụng căn hộ để ở, bản quản trị nhà chung cư và chủ sở hữu đang khai thác căn hộ theo hình thức lưu trú du lịch. Do đó, Sở Xây dựng sẽ tiếp tục rà soát, đánh giá và báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét.”

Việc sử dụng căn hộ cho thuê ngắn hạn không xấu, thậm chí còn mang lại nguồn thu không nhỏ cho người dân và góp phần thúc đẩy du lịch thành phố nhưng để loại hình này phát triển bền vững, cần có quy định rõ ràng, giám sát đầy đủ và sự phối hợp chặt chẽ giữa cư dân chủ căn hộ, ban quản trị, đơn vị vận hành và cơ quan quản lý. Những hướng dẫn và quy định đang được nghiên cứu sẽ là cơ sở để xây dựng một thị trường minh bạch, văn minh, vừa đảm bảo quyền lợi, vừa giữ an toàn cho cộng đồng.

Cho thuê căn hộ ngắn hạn - muốn yên phải quản

Câu chuyện cho thuê căn hộ theo ngày, theo đêm kiểu Airbnb không còn mới ở TP.HCM. Với hơn 8.700 căn hộ từng tham gia thị trường này và 15.000 lao động phụ thuộc, đây không phải hoạt động nhỏ lẻ mà là một phần của đời sống đô thị. Và vì là một phần của đô thị, nếu không được quản lý đúng cách, nó sẽ gây rối.

Một bên là cư dân chung cư, những người muốn bước vào thang máy mà biết ai đang sống cùng mình, muốn con cái đi hành lang mà không phải lo gặp người lạ. Một bên là những chủ căn hộ đang phải trả lãi ngân hàng, và cho thuê dài hạn chỉ đủ tiền đóng tiền phí quản lý. Giữa hai phía ấy, không ai sai. Vấn đề chỉ là chúng ta đã để mô hình này tự phát quá lâu, thiếu khung quản lý, thiếu cơ chế giám sát, và đến khi bất cập bùng lên thì mới nghĩ đến chuyện cấm.

Ảnh minh họa

Nhưng cấm tuyệt đối không giải quyết được điều gì. Cấm thì thị trường ngầm sẽ phát triển, khó kiểm soát hơn và Nhà nước mất nguồn thu. Trong khi ở nhiều thành phố trên thế giới, Airbnb không bị cấm mà bị quản lý rất chặt: phải đăng ký kinh doanh, phải khai báo khách theo thời gian thực, phải tuân thủ tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, và phải chịu trách nhiệm rõ ràng nếu có sự cố.

Cư dân có quyền đòi hỏi sự an toàn. Người cho thuê có quyền khai thác tài sản của mình. Vậy nên câu hỏi không còn là “cho hay không cho”, mà là “quản thế nào cho đúng”. Và trong câu chuyện này, rõ ràng chúng ta đã chậm một nhịp.

Thị trường Airbnb đã hình thành nhiều năm nay, phát triển tự phát, mỗi tòa mỗi kiểu. Quy định chưa theo kịp, cơ chế giám sát thiếu, còn Ban quản trị thì… tùy tâm và tùy tòa. Sự lỏng lẻo ấy khiến một mô hình vốn có thể vận hành bình thường lại trở thành nguồn cơn của xung đột.

Nếu quản lý đúng cách thì mô hình này không gây hại, thậm chí còn mang lại lợi ích cho cả cư dân lẫn kinh tế đô thị. Khi đưa hoạt động này vào khuôn khổ, với những điều kiện rõ ràng và chế tài đủ mạnh, phần “gây rối” sẽ biến mất và phần “tạo lợi ích” sẽ được giữ lại.

Hướng đi hợp lý là xác lập những quy định bắt buộc và minh bạch. Chủ căn hộ cho thuê phải đăng ký kinh doanh, phải khai báo lưu trú đầy đủ, phải nộp thuế và phải đáp ứng tiêu chuẩn an toàn như một cơ sở lưu trú đúng nghĩa. Chung cư có thể giới hạn số căn hộ được phép khai thác để tránh quá tải hạ tầng. Và quan trọng nhất là chế tài: không khai báo lưu trú phải phạt nặng, vi phạm PCCC phải dừng hoạt động ngay, tái phạm thì rút giấy phép

TP.HCM đang xem xét bổ sung các điều khoản mới vào Quyết định 26 là tín hiệu cho thấy thành phố nhận ra rằng “cấm” không phải lối ra. Một đô thị lớn như TP.HCM không thể đi theo hướng cực đoan. Điều cần thiết không phải là xóa bỏ mô hình lưu trú ngắn hạn, mà là đặt nó vào khuôn khổ minh bạch, có người chịu trách nhiệm và có quy định đủ chặt để bảo vệ sự yên ổn của cộng đồng.

Không cấm nhưng phải quản. Khi quản đúng, thị trường hoạt động có trật tự; khi quản nghiêm, cư dân được an toàn; và khi quản minh bạch, người dân có thể yên tâm khai thác hợp pháp tài sản của mình. Đó mới là cách một đô thị lớn vận hành trật tự mà vẫn phát triển.

Trọng Nghĩa/VOV-Giao thông