M&A bất động sản dần chuyển từ 'đối đầu' sang đối tác

Qua thống kê, bất động sản vẫn đang là một trong những lĩnh vực có nhiều thương vụ M&A nhất trong 7 tháng đầu năm 2022. Đáng chú ý, các doanh nghiệp nội hàng đầu như Vinhomes, Novaland, Phát Đạt, Danh Khôi… đang nắm lợi thế lớn trong cuộc đua thâu tóm quỹ đất.

Lợi thế của doanh nghiệp nội

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield nhận định, các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản đang diễn ra sôi động trong mọi phân khúc. Trong đó, bất động sản văn phòng, công nghiệp và khu đất phát triển dự án lần lượt chiếm 39%, 35% và 26% tổng giá trị các thương vụ.

Dù không đứng đầu về giá trị các thương vụ, nhưng việc tìm kiếm quỹ đất phát triển dự án vẫn là mối quan tâm lớn nhất của các doanh nghiệp cả trong và ngoài nước thời điểm này. Đặc biệt, với những lợi thế lớn về nguồn lực, sự thấu hiểu thị trường, khối nội đang áp đảo trong cuộc đua.

Đơn cử, triển khai thần tốc quỹ đất tại các thị trường trọng điểm trong năm 2022 được xem là chiến lược “đường dài” của Novaland. Thông qua M&A, "đại gia" bất động sản này đã có bước nhảy vọt về quỹ đất, với diện tích đạt 10.600 ha, tăng gấp đôi so với con số công bố cùng kỳ năm 2021.

Con số 10.600 ha giúp Novaland hiện chỉ đứng sau Vinhomes về quỹ đất phát triển dự án. Tính đến cuối quý II/2022, Vinhomes đang sở hữu quỹ đất lên tới 16.800 ha, gồm 13.000 ha đất khu dân cư, văn phòng và 3.800 ha đất khu công nghiệp.

Cuộc đua M&A hiện không chỉ là "game" thâu tóm tài sản mà là cơ hội để doanh nghiệp nội, ngoại cộng hưởng sức mạnh.

Tương tự, với chiến lược tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, An Gia cũng là một trong số các "đại gia" liên tục tham vọng mở rộng quỹ đất bằng M&A. Giai đoạn 2022 – 2024, doanh nghiệp này dự kiến đưa ra thị trường khoảng 11.400 sản phẩm, thu về 1,5 tỷ USD.

So với các nhà phát triển bất động sản khác, An Gia đang có sự phát triển nhanh, với quỹ đất khoảng 80 ha tại TP.HCM và các thành phố vệ tinh, đủ để hỗ trợ sự phát triển và tăng trưởng trong 4 – 5 năm tới. Đáng chú ý, trong 3 năm tới, doanh nghiệp này đặt mục tiêu M&A thành công 5 dự án/năm.

Cùng với các "đại gia" đã kể trên, hàng loạt tên tuổi lớn trong ngành bất động sản như Đất Xanh, Hưng Thịnh, Phát Đạt, Danh Khôi… cũng đang rót hàng tỷ USD vào cuộc đua thâu tóm quỹ đất. Điều này cho thấy các doanh nghiệp trong nước trước đây lép vế nay đang trỗi dậy trên thị trường M&A.

Chuyển từ "đối đầu" sang đối tác

Việc các doanh nghiệp nội nắm lợi thế ngày càng lớn về quỹ đất, tiềm lực tài chính, sự thấu hiểu thị trường… đang khiến nhiều doanh nghiệp quốc tế thay đổi chiến lược trong các thương vụ M&A, từ “mua đứt, bán đoạn” sang hợp tác cùng phát triển.

Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam Trang Bùi cho hay, trong bối cảnh thị trường bất động sản chìm trong những áp lực, các doanh nghiệp ngoại khi tiến vào Việt Nam cũng gặp không ít trở ngại, trong đó có bài toán quỹ đất. Hiện, rất khó để tìm thấy vài nghìn m2 đất sạch ở khu vực trung tâm TP.HCM, bởi lẽ toàn thị trường đã "đứng hình" 3 năm nay.

Hiện tại, chỉ có 2 lựa chọn để tăng quỹ đất. Một là tham gia đấu giá quyền sử dụng các lô đất công, hai là tự đền bù, giải phóng mặt bằng để gom đất. Điểm chung của cả hai hình thức này đều là vô cùng khó khăn, chỉ riêng về pháp lý cũng mất 3-5 năm khiến chủ đầu tư nước ngoài e ngại.

Khó khăn của doanh nghiệp quốc tế lại đang là lợi thế của khối doanh nghiệp trong nước khi đang sở hữu quỹ đất lớn. Chính vì vậy, xu hướng và cũng là lựa chọn tối ưu của khối ngoại hiện tại là liên kết cùng doanh nghiệp nội trong phát triển dự án, tạo nên những giá trị cộng hưởng.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao JLL Việt Nam cho rằng, thâu tóm hay hợp tác là hai mảng của M&A. M&A hiện tại không chỉ là một “game" thu gom tài sản đơn thuần, vì vậy, các doanh nghiệp nội có thể coi đây như giải pháp để nâng cao nội lực, tăng sức cạnh tranh.

Theo đánh giá của JLL Việt Nam, thị trường bất động sản những năm tới nhiều khả năng sẽ tiếp tục sôi động với những thương vụ M&A ở hầu hết các phân khúc từ công nghiệp, văn phòng đến căn hộ. Nguyên nhân là bởi, đây là một trong những “quân bài” giúp doanh nghiệp đi sâu vào chuỗi giá trị của mình, gia tăng thị phần, sản phẩm, tiếp cận với thị trường, mang lại các giá trị chung cho cộng đồng.

Riêng phân khúc đất nền thực hiện dự án sẽ được quan tâm hơn cả, không chỉ vì nguồn cung ngày càng khan hiếm, mà còn bởi thông qua M&A, doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý cũng như giải quyết được những vấn đề về đền bù và giải tỏa mặt bằng.

Hiến Nguyễn