M&A bất động sản dần 'nóng' lại

Ghi nhận của Zing cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam ba tháng đầu năm vẫn chứng kiến nhiều thương vụ M&A âm thầm diễn ra trong bối cảnh dòng tiền gặp khó.

Đơn cử, ngay từ những ngày đầu năm, Công ty CP Đầu tư Nam Long đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng 25% vốn điều lệ của Công ty TNHH Paragon Đại Phước. Đây là công ty được thành lập năm 2018 nhằm đầu tư phát triển Khu đô thị Nam Long Đại Phước với quy mô hơn 45 ha tại Đồng Nai.

Sau khi hoàn tất chuyển nhượng, cơ cấu cổ đông của Paragon Đại Phước gồm Nam Long (75%), Công ty CP Đầu tư Thái Bình (21,6%) và Công ty TNHH Đầu tư Tân Hiệp (3,4%). Doanh nghiệp này hiện có vốn điều lệ gần 1.678 tỷ đồng.

Sóng ngầm M&A bất động sản

Sau đó vài ngày, Vina Đại Phước - chủ đầu tư dự án SwanBay Đại Phước nằm cách đó không xa - cũng thông báo thay đổi thông tin vốn điều lệ. Từ cơ cấu vốn nước ngoài chiếm gần 73%, giờ đây Vina Đại Phước hoàn toàn thuộc về các doanh nghiệp nội địa.

Đến cuối tháng 2, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng đã thông qua quyết định mua thêm 29,7 triệu cổ phần Bắc Cường, với tổng giá trị ước tính khoảng 297 tỷ đồng. Đây là đơn vị sở hữu dự án 223-225 Trần Phú, phường Phước Ninh, quận Hải Châu, TP Đà Nẵng.

Sau khi hoàn tất thủ tục mua thêm, Phát Đạt sở hữu 49,5 triệu cổ phần, chiếm 99% vốn điều lệ Bắc Cường, tức gần như có thể toàn quyền quyết định việc đầu tư phát triển và kinh doanh dự án trên khu đất vàng rộng 2.700 m2 ở TP Đà Nẵng.

Điều đáng nói, trước đó, trong tháng 12/2022, Phát Đạt đã hoàn tất việc chuyển nhượng cổ phần tại Công ty CP Địa ốc Hòa Bình nhằm tối ưu nguồn lực đầu tư, đảm bảo dòng tiền, tăng khả năng thanh khoản nợ vay và tất toán trái phiếu trước hạn. Đơn vị này sở hữu dự án 197 Điện Biên Phủ, phường 15, quận Bình Thạnh, TP.HCM.

Cơ cấu sở hữu tại một số chủ dự án bất động sản đã thay đổi trong 3 tháng qua. Ảnh: Quỳnh Danh.

Không chỉ doanh nghiệp trong nước, khối ngoại cũng đã rục rịch "xuống tiền" thời gian qua. Trong vòng hai tháng đầu năm, Bộ Kế hoạch và Đầu tư ước tính đã có gần 397 triệu USD vốn ngoại đổ vào ngành bất động sản, đóng góp 12,8% tổng vốn FDI vào Việt Nam. Với những con số này, bất động sản vẫn là lĩnh vực thu hút FDI lớn thứ hai.

Thậm chí, hai nguồn tin của Reuters mới đây còn tiết lộ CapitaLand Group đang đàm phán một thương vụ trị giá khoảng 1,5 tỷ USD với Vinhomes. Tập đoàn Singapore được cho là đang xem xét mua một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes ở Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía bắc TP Hải Phòng.

Hiện hai tập đoàn vẫn chưa đưa ra thông tin xác thực. Tuy nhiên, nếu thỏa thuận thành công, đây sẽ là một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong vài năm trở lại đây.

Bà Cao Lê Tường Vân, Giám đốc Thị trường vốn & Dịch vụ đầu tư tại Colliers Việt Nam thậm chí đánh giá giao dịch tỷ USD này sẽ dẫn dắt nhiều thương vụ khủng hơn nữa tại Việt Nam trong thời gian tới.

M&A bất động sản sẽ bùng nổ trong thời gian tới

Trong báo cáo mới nhất, các chuyên gia tại Colliers Việt Nam nhấn mạnh ba yếu tố lạm phát, lãi suất và suy thoái kinh tế thế giới đang tiếp tục cản trở đà hồi phục của các thị trường bất động sản trọng điểm tại châu Á - Thái Bình Dương (APAC) đến ít nhất nửa đầu năm 2023.

Do đó, các nhà đầu tư đang chuyển sang chiến lược phòng thủ, dẫn đến làn sóng tháo chạy khỏi các tài sản rủi ro cao.

Việt Nam dù không thể tránh được quỹ đạo chung, nhưng thực tế lại có lợi thế hơn nhiều nước láng giềng về sự ổn định chính trị, sức tiêu dùng nội địa, độ mở kinh tế tốt, cấu trúc dân số vàng và tốc độ đô thị hóa nhanh. Bên cạnh đó, môi trường cầu vượt cung hiện diện ở hầu hết phân khúc bất động sản, đồng nghĩa dư địa còn lớn.

"Trong bối cảnh dòng vốn chưa khơi thông và tín dụng hạn chế trong nước, đây là thời điểm tốt để các quỹ hưu trí, quỹ vốn bảo hiểm hay các quỹ tài sản có chủ quyền từ châu Âu, Bắc Mỹ và APAC tiếp cận các dự án nhà ở tại Việt Nam - nơi thị phần vốn nghiêng về khối nội", ông Nguyễn Việt Hoàng, Giám đốc Phát triển kinh doanh tại Colliers Việt Nam nhận định.

Dù vậy, vị chuyên gia cho biết các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đang thận trọng xem xét các yếu tố rủi ro về pháp lý, quy hoạch, cấp phép của dự án, cũng như lợi nhuận dự kiến trong dài hạn.

Cùng góc nhìn này, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam cho biết việc ách tắc pháp lý khiến nhiều dự án dù muốn cũng không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Do đó, ông dự báo thị trường M&A bất động sản sẽ diễn ra một cách âm thầm trong năm nay, với lợi thế thuộc về bên mua - những người cầm tiền.

“Tôi cho rằng năm nay sẽ có một số giao dịch diễn ra, thậm chí có thể trị giá cả tỷ USD, nhưng chỉ với những dự án có pháp lý rõ ràng", ông Cần nói và cho rằng sẽ có nhiều thương vụ thành công hơn trong 1-3 năm tới.

Theo ông, thị trường chỉ có thể thực sự sôi động khi các vấn đề về tín dụng, trái phiếu và thanh khoản được tháo gỡ.

"Chúng tôi đang nhận được nhiều yêu cầu đặt hàng từ các nhà đầu tư quốc tế lẫn trong nước. Riêng với doanh nghiệp nội địa, ngân sách của họ khoảng 4.000-5.000 tỷ đồng, chủ yếu tiếp cận các tài sản như dự án khu đô thị, nhà ở hỗn hợp, văn phòng, khách sạn, khu công nghiệp và logistics", ông nói.

Tương tự, đại diện Savills cũng cho hay đơn vị này đang nhận được nhiều yêu cầu tư vấn của các nhà phát triển bất động sản trong nước về thiết lập cấu trúc các thương vụ và định giá giao dịch. Với diễn biến này, hãng tư vấn dự báo năm nay các hoạt động M&A sẽ được xúc tiến nhiều hơn so với cùng kỳ năm ngoái.

Liên Phạm - Thanh Vũ