M&A bất động sản đón sóng mới từ chính sách và dòng tiền

Lực đẩy từ thị trường và chính sách: M&A bất động sản vươn lên tuyến đầu

Bức tranh M&A tại Việt Nam năm 2024 không mấy rực rỡ khi cả số lượng và giá trị giao dịch đều ghi nhận xu hướng giảm. Theo số liệu từ Grant Thornton Việt Nam, năm 2024, thị trường M&A tại Việt Nam ghi nhận 447 thương vụ với tổng giá trị công bố đạt khoảng 6,93 tỷ USD. So với năm trước, cả số lượng và giá trị giao dịch đều sụt giảm, trong đó số lượng thương vụ giảm 9,5%, còn giá trị giao dịch giảm mạnh hơn, lên tới 30,9%.

Giá trị trung bình trên mỗi giao dịch đồng thời ghi nhận sự suy giảm, từ 52,3 triệu USD năm 2023 xuống còn 41,5 triệu USD năm 2024. Đáng chú ý, xu hướng này còn tiếp tục kéo dài sang quý I/2025, khi giá trị trung bình mỗi giao dịch chỉ đạt 23,5 triệu USD.

Số lượng các giao dịch có giá trị lớn hơn 100 triệu USD trong năm 2024 cũng giảm nhẹ so với 2023. Công nghiệp, Tài chính và Bất động sản (BĐS) là những ngành có nhiều thương vụ giá trị lớn. Ngành công nghiệp nổi bật với 5 thương vụ vượt mốc 100 triệu USD, trong khi tài chính và BĐS lần lượt ghi nhận 4 và 3 thương vụ quy mô tương tự.

Cũng theo đơn vị này, sự gia tăng tỷ trọng của ngành BĐS năm 2024, chiếm đến 36% tổng giá trị giao dịch dưới sự dẫn dắt của nhiều giao dịch giá trị lớn là một tín hiệu phục hồi sớm đối với lĩnh vực này sau giai đoạn ảm đạm của thị trường trong năm 2022-2023. Điều này cũng phản ánh sự phục hồi về nhu cầu đối với BĐS nhà ở và tình trạng thiếu hụt nguồn cung do có rất ít dự án mới được triển khai trong 2–3 năm qua.

Một số thương vụ quy mô lớn, tiêu biểu như thương vụ chuyển nhượng Công ty Phát triển Đầu tư và Thương mại SDI với giá trị lên tới 1,54 tỷ USD cho các nhà đầu tư trong nước (Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh NP, Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh và Phát triển Emerald, Công ty TNHH Đầu tư và phát triển Falcon, Công ty TNHH Đầu tư kinh doanh và phát triển Thiên Phúc), và thương vụ Becamex IDC chuyển nhượng dự án nhà ở tại Bình Dương cho Sycamore Limited với giá trị 553 triệu USD.

Thị trường BĐS kỳ vọng sẽ được hưởng lợi từ đầu tư công với hàng loạt dự án trọng điểm về cơ sở hạ tầng giao thông và đô thị tại TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh thành phố vệ tinh quanh khu vực này.

Về mặt chính sách, Chính phủ đã chỉ đạo triển khai nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn và rào cản trong triển khai các dự án BĐS mới cũng như những dự án tồn đọng. Song song đó, hàng loạt chính sách mới được triển khai như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đấu thầu, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Quy hoạch đô thị, nông thôn, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư,…với mong muốn tạo ra môi trường minh bạch và thuận lợi, thúc đẩy sự phát triển an toàn và bền vững của thị trường.

Các giải pháp hỗ trợ về tín dụng cũng được chú trọng, có thể kể đến như gói tín dụng trị giá 145 nghìn tỷ dành cho nhà ở xã hội, và mục tiêu xây dựng 100 nghìn căn nhà ở xã hội đến hết năm 2025; Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng đạt 16% và cam kết duy trì lãi suất thấp ổn định nhằm hỗ trợ nền kinh tế.

“Với những chỉ đạo và giải pháp này, chúng tôi nhận định rằng thị trường BĐS có nhiều điều kiện thuận lợi để phục hồi trong năm 2025”, Grant Thornton Việt Nam nhận định.

M&A: Không còn là giải pháp tình thế

Tại Diễn đàn Mua bán & Sáp nhập doanh nghiệp Việt Nam 2025 (Vietnam M&A Summit 2025) tổ chức chiều 26/6, vừa diễn ra tại Hà Nội giữa thời điểm thị trường BĐS đang nỗ lực tìm lại nhịp phục hồi sau thời kỳ trầm lắng.

Diễn đàn Mua bán & Sáp nhập doanh nghiệp Việt Nam 2025 (Vietnam M&A Summit 2025). Ảnh: Mai Trang.

Theo các chuyên gia, từ một công cụ mở rộng thị phần, M&A giờ đây đang được định vị lại: cánh cửa tái cấu trúc, phục hồi năng lực và hội nhập công nghệ toàn cầu.

Đặc biệt, trong làn sóng M&A hiện nay, thay vì chỉ là “giải cứu” các dự án mắc kẹt, các thương vụ đang dần chuyển sang mô hình hợp tác chiến lược lâu dài, nơi các nhà đầu tư quốc tế đồng hành cùng doanh nghiệp Việt trong cả tài chính, công nghệ và quản trị vận hành.

Chia sẻ tại diễn đàn, ông Phạm Đình Đoàn, Chủ tịch Phú Thái Holdings cho rằng, M&A không đơn thuần là một thương vụ, mà phải được đặt trong chiến lược dài hạn của doanh nghiệp, thậm chí từ lúc xây dựng tầm nhìn và giá trị cốt lõi.

“Phát triển là để bán được. Có những doanh nghiệp lớn mạnh nhưng lại không bán được, vì không có hồn, không hấp dẫn nhà đầu tư”, ông Đoàn nói.

Ông nhấn mạnh M&A nên được đưa vào chiến lược phát triển 3 năm, 5 năm hay 10 năm, chứ không thể chỉ làm khi có cơ hội. Thành công trong M&A không nằm trên giấy tờ, mà phải thể hiện ở kết quả sau sáp nhập như một cuộc “hôn nhân” thật sự.

“Trên thế giới, chỉ có khoảng 30-40% các thương vụ M&A được coi là thành công. Tức là phần lớn thất bại. Thất bại không chỉ vì tài chính hay pháp lý, mà đôi khi là do không hòa hợp văn hóa giữa hai bên”, ông Đoàn dẫn chứng.

Ông cũng lưu ý yếu tố văn hóa và con người là chìa khóa “sống còn” trong các thương vụ M&A. Những nhà đầu tư nước ngoài như Nhật Bản, Thái Lan hay châu Âu, ngày càng chú trọng đến văn hóa doanh nghiệp, phong cách quản trị và tính cách của chủ doanh nghiệp Việt. “Tôi từng chứng kiến một thương vụ, nhà đầu tư châu Âu nắm tới 80% vốn vẫn không điều hành nổi doanh nghiệp chỉ vì không quản lý được 20% còn lại”, ông cho hay.

Một yếu tố khác được ông nhấn mạnh là sự chuẩn bị về pháp lý. Pháp luật liên quan đến M&A ở Việt Nam gắn với nhiều luật khác nhau, đòi hỏi doanh nghiệp phải nghiên cứu kỹ và chủ động chuẩn bị hồ sơ, quy trình để tránh rủi ro trong quá trình thẩm định và chuyển nhượng.

Bà Đặng Thị Thu Hương, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần IPC M&A Việt Nam, đồng thời là Giám đốc Trung tâm M&A Bất động sản, đã chỉ rõ ba yếu tố cốt lõi quyết định sự thành công của một thương vụ sáp nhập trong lĩnh vực bất động sản.

Đầu tiên, bà Hương nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xác định đúng đối tượng tham gia thương vụ. Việc nhận diện rõ bên mua, bên bán và các tổ chức đang nắm giữ những dự án phù hợp là bước nền tảng để khởi động một quá trình M&A hiệu quả và đúng mục tiêu.

Yếu tố thứ hai nằm ở khâu chuẩn bị, không chỉ trước mà cả sau khi giao dịch hoàn tất. Theo bà Hương, một thương vụ chỉ thực sự thành công khi các bên tham gia dành thời gian chuẩn hóa dữ liệu, đánh giá đầy đủ các rủi ro tiềm ẩn, xây dựng bộ tài liệu hỗ trợ đầy đủ và lên lộ trình chi tiết cho giai đoạn hậu sáp nhập.

Yếu tố cuối cùng, nhưng không kém phần quan trọng, chính là vai trò và năng lực thị trường của đơn vị tư vấn. Trong bối cảnh thị trường cạnh tranh khốc liệt và liên tục biến động, người tư vấn không đơn giản là cầu nối mà còn phải là người am hiểu pháp lý, có khả năng định giá đúng giá trị tài sản, tháo gỡ các điểm nghẽn trong hồ sơ và thúc đẩy tiến trình đàm phán hiệu quả.

Bên cạnh các điều kiện tạo nên thương vụ thành công, bà Hương cũng cảnh báo về một số rủi ro phổ biến trong M&A bất động sản, chia thành ba nhóm chính.

Trước hết là rủi ro về thông tin, một trong những thách thức lớn trong quá trình giao dịch. Khi thị trường còn thiếu minh bạch, việc phân biệt giữa dữ liệu xác thực và thông tin bị làm sai lệch, phóng đại là bài toán nan giải không chỉ với nhà đầu tư mà cả với đơn vị tư vấn.

Tiếp theo là những rủi ro pháp lý và tài chính. Bất kỳ vấn đề nào liên quan đến pháp lý của dự án, tranh chấp tài sản hoặc cấu trúc tài chính – kế toán không rõ ràng của doanh nghiệp mục tiêu đều có thể làm chậm tiến độ hoặc khiến thương vụ đổ bể.

Cuối cùng, bà Hương đặc biệt lưu ý đến yếu tố quy hoạch, một rủi ro mang tính dài hạn nhưng thường bị đánh giá thấp. Vì mỗi dự án bất động sản đều gắn với định hướng phát triển không gian trong vòng 20–30 năm, nên việc nắm rõ kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và định hướng phát triển đô thị của địa phương là điều kiện bắt buộc để đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt.

Trang Mai