M&A bất động sản: Khối nội dẫn dắt, đại gia ngoại tung 'bom tấn'

Số liệu cho thấy chỉ riêng tháng 10/2025 đã có 52 thương vụ M&A hoàn tất với tổng giá trị hơn 720 triệu USD, trong đó bất động sản chiếm tới 225 triệu USD, giữ vai trò ngành dẫn dắt. Những con số phản ánh quy mô thị trường đang phình to, khẳng định vị thế mới của doanh nghiệp nội trong cuộc đua vốn từng bị xem là “sân chơi” của khối ngoại.

Dồn dập thương vụ lớn

Những thương vụ lớn diễn ra dồn dập minh chứng sức sống mạnh mẽ trở lại của thị trường. Có thể kể tới việc Gateway Thủ Thiêm, thành viên của Hướng Việt Holdings, mua 42% cổ phần Công ty Nam Rạch Chiếc từ Keppel với giá 2.612 tỷ đồng

CapitaLand chi 800 triệu USD để sở hữu phân khu Hải Đăng (The Fulton) thuộc Vinhomes Ocean Park 3. Hay nhóm 3 nhà đầu tư trong nước Hà Nội An Pha, Imperia An Phú và Silver Field chi trên dưới 300 triệu USD để mua 70% Vinaconex ITC, qua đó nắm quyền tại đại dự án Cát Bà Amatina.

Ở phía Nam, các thương vụ như HTV Đại Phước và Vinobly mua 70% Saigon Sports City với gần 7.500 tỷ đồng hay UOA Vietnam mua khu đất vàng tại trung tâm TP.HCM trị giá 68 triệu USD tiếp tục làm nóng thị trường, cho thấy nhu cầu săn lùng quỹ đất chưa bao giờ giảm.

Cuộc đua M&A bất động sản tiếp tục tăng nhiệt.

Đáng chú ý, sự trỗi dậy mạnh mẽ nhất thuộc về các doanh nghiệp trong nước. Phát Đạt là ví dụ tiêu biểu khi liên tiếp công bố các thương vụ mới, như nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần của Đại Quang Minh tại Công ty AKYN, chủ đầu tư dự án khu đất 239 Cách Mạng Tháng Tám có tổng vốn dự kiến 5.500 tỷ đồng; hay trước đó là chuyển nhượng 99% Bắc Cường, chủ sở hữu khu đất vàng mặt tiền đường Trần Phú (Đà Nẵng) với giá tối thiểu 1.100 tỷ đồng.

Nhiều doanh nghiệp nội khác như Đất Xanh cũng đang ráo riết săn tìm cơ hội M&A, chứng tỏ sự chủ động và quyết đoán trở lại khi mặt bằng lãi suất đã giảm sâu, chi phí vốn được tối ưu.

Trong bức tranh đối trọng giữa khối nội – ngoại, có thể thấy cục diện thay đổi đáng kể so với giai đoạn 2022 – 2023. Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam, khi thị trường khủng hoảng và lãi suất cao, khối ngoại với vốn rẻ nắm lợi thế tuyệt đối.

Nhưng từ năm 2025, doanh nghiệp nội đã tái cơ cấu thành công, tiếp cận tín dụng dễ hơn và quay lại dẫn dắt cuộc chơi. Việc hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới làm nguồn cung tăng lên, kéo theo nhu cầu chuyển nhượng, hợp tác triển khai dự án.

Nhà đầu tư nội, vốn am hiểu thị trường, ra quyết định nhanh, trở thành lực lượng chiếm ưu thế ở các thương vụ tầm trung và nhỏ, đồng thời là lực lượng “kích hoạt” thị trường sau giai đoạn dài phòng thủ.

Thêm động lực mới

Sự trỗi dậy của khối nội là không thể phủ nhận, song không vì thế mà khiến vai trò của khối ngoại suy giảm. Trái lại, các “ông lớn” nước ngoài tiếp tục là chủ nhân của những thương vụ M&A quy mô lớn nhất thị trường.

SkyWorld (Malaysia) sau khi mua Thuận Thành với 350 tỷ đồng tiếp tục thâu tóm dự án 9.443 m2 ở Lái Thiêu. CapitaLand chi hơn nửa tỷ USD mua dự án từ Becamex IDC.

Trong khi các tập đoàn Nhật Bản như Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development hợp tác sâu với Kim Oanh Group; Nishi Nippon Railroad mua 25% Paragon Đại Phước từ Nam Long.

Sức mạnh tài chính, tầm nhìn dài hạn và chiến lược phát triển bài bản tiếp tục giúp nhà đầu tư ngoại tạo ra những “bom tấn” thực sự. Điều này tạo ra thế cân bằng đáng chú ý, khi khối nội áp đảo về số lượng, tốc độ và khả năng linh hoạt, còn khối ngoại áp đảo ở quy mô vốn và khả năng tạo lập chuẩn mực mới cho dự án.

Không chỉ đối trọng, hai khối còn thể hiện xu hướng hợp tác ngày càng rõ nét. Những liên minh như Vinhomes – Masterise – MIK Group – Capital Land – Nomura hay bộ ba Nam Long – Hankyu Hanshin – Nishitetsu đã hình thành chuỗi giá trị vững chắc từ vốn, công nghệ tới vận hành.

Ở quy mô nhỏ hơn, các liên minh như Keppel Land – Phú Long – Khang Điền hay Indochina – HD Mon Holdings tiếp tục cho thấy mô hình hợp tác theo từng phần, từng giai đoạn dự án đang trở thành chuẩn mực mới, phù hợp với bối cảnh thị trường đề cao sự linh hoạt, chia sẻ rủi ro và tối ưu hóa nguồn lực.

Đang chú ý, sự sôi động của hoạt động M&A càng tăng lên khi nền tảng thị trường được gia cố vững chắc. Việc Chính phủ kiên quyết tháo gỡ pháp lý cho hàng trăm dự án tại Hà Nội và TP.HCM, coi giải phóng nguồn lực hàng triệu tỷ đồng là động lực tăng trưởng GDP, tạo tâm thế “tự tin bán – chủ động mua” cho cả hai phía.

Những động lực mới cho thị trường M&A bất động sản không chỉ đến từ môi trường pháp lý mà còn từ yếu tố kinh tế vĩ mô. Lãi suất cho vay duy trì ở mức 7 – 9%/năm, thấp hơn nhiều nước trong khu vực, tạo điều kiện cho doanh nghiệp vay vốn triển khai dự án sau giao dịch. Dòng tiền rẻ kích thích nhu cầu tích lũy quỹ đất của cả doanh nghiệp trong nước lẫn nước ngoài.

Bên cạnh đó, đầu tư công, đặc biệt là hạ tầng giao thông, đang tạo sóng đầu tư mới tại những địa phương như Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Hà Nam (cũ), Bình Dương (cũ), Đồng Nai… nơi khu công nghiệp phát triển, dân số tăng nhanh và nhu cầu nhà ở lớn. Nhà đầu tư không chỉ đổ về Hà Nội, TP.HCM như trước mà còn mở rộng sang các tỉnh để đón đầu sự chuyển dịch dòng vốn và dòng dân cư.

Tuy nhiên, thị trường M&A vẫn đối mặt những điểm nghẽn không thể bỏ qua. Theo ông David Jackson (Avison Young), thẩm định giá tiếp tục là thách thức lớn do khoảng cách kỳ vọng giữa bên bán và bên mua.

Với dự án khách sạn và bất động sản dịch vụ, giá trị thường được xác lập dựa trên thu nhập dự kiến tương lai, đòi hỏi đội ngũ luật sư và tư vấn phải thu hẹp khoảng cách kỳ vọng của hai bên.

Thêm vào đó, giá đất đã tăng sau nhiều năm điều chỉnh bảng giá, khiến việc tìm kiếm dự án “giá mềm” ngày càng khó. Việc sắp xếp lại địa giới hành chính cũng khiến một bộ phận nhà đầu tư chờ đợi để đánh giá tác động tới chi phí triển khai và phân khúc sản phẩm phù hợp.

Dù vậy, các chuyên gia đều đồng thuận rằng thị trường M&A bất động sản năm 2026 sẽ tiếp tục bứt phá, sôi động hơn nữa từ quý II khi điều kiện tín dụng, môi trường pháp lý và bộ máy hành chính mới đi vào vận hành ổn định.

Hưng Nguyên