M&A sản sôi động trước áp lực kép bủa vây

Phân khúc nhà ở tiếp tục dẫn dắt thị trường M&A bất động sản. Ảnh: Hoàng Anh.

Nhộn nhịp thị trường chuyển nhượng dự án

Nửa đầu năm 2026 chứng kiến những con số ấn tượng về dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam.

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, vốn FDI giải ngân ước đạt 11,72 tỷ USD, tăng 8,1% so với cùng kỳ và là mức giải ngân cao nhất trong giai đoạn nửa đầu năm của 5 năm qua.

Trong 6 tháng đầu năm, phân khúc nhà ở tiếp tục dẫn dắt thị trường M&A bất động sản, chiếm tỷ trọng lớn nhất về số lượng giao dịch. Một trong những thương vụ đáng chú ý có thể kể đến như việc Tổng công ty CP Đầu tư phát triển xây dựng (DIC Corp – DIG) chuyển nhượng bốn phân khu tại dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước, Đồng Nai.

Trong đó, các phân khu 1, 2 và 3 với tổng diện tích khoảng 30,7ha, do Công ty TNHH Đại Phước Thiên An phát triển, được chuyển nhượng cho Công ty CP TNT Phú Hòa với giá trị hơn 97 triệu USD. Riêng phân khu 7.1 với diện tích khoảng 14,3ha, do Công ty TNHH Đại Phước Thiên Minh phát triển, được chuyển nhượng cho CTCP Everland An Giang với giá trị dự kiến hơn 19 triệu USD.

Các quỹ đất này được kỳ vọng sẽ tiếp tục được phát triển thành các giai đoạn tiếp theo của khu đô thị với các sản phẩm nhà ở thấp tầng, thương mại dịch vụ và hệ sinh thái cảnh quan.

Đối với các dự án quy mô lớn, mô hình liên doanh phát triển dự án đang ngày càng được ưa chuộng. Thương vụ nổi bật nhất trong giai đoạn này là dự án Eco Smart City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. Hồ Chí Minh.

Dự án đã có bước tiến quan trọng sau khi UBND TP. Hồ Chí Minh chấp thuận cho Lotte được chuyển nhượng tối đa 35% phần vốn góp cho các đối tác không liên quan. Sau đó, Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) đã ký biên bản ghi nhớ với Lotte Properties và đặt cọc khoảng 34 triệu USD nhằm thể hiện cam kết tham gia dự án.

Trong một giao dịch khác, TT Capital cùng các đối tác Nhật Bản gồm Cosmos Initia, Koterasu và Hinokiya đã hoàn tất việc mua lại khu đất phát triển rộng 1,9ha trên đường Đào Sư Tích, huyện Nhà Bè, TP. Hồ Chí Minh với giá trị ước tính khoảng 30 triệu USD.

Ngoài ra, thị trường phía Nam cũng ghi nhận các thương vụ đáng chú ý như OBC Holdings mua lại dự án tháp căn hộ Thuận An Xanh và Bcons Group mua lại dự án Thuận An 2 từ Phát Đạt.

Ở phân khúc bất động sản thương mại, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đã hoàn tất việc mua lại Công ty TNHH 3H Việt Nam và Công ty TNHH Logistics A&E, từ đó gián tiếp nắm quyền chi phối Công ty CP Láng Hạ – đơn vị phát triển dự án tổ hợp văn phòng và thương mại cao 34 tầng tại vị trí đắc địa ở Hà Nội.

Trong lĩnh vực bán lẻ, đầu năm 2026, Pico Holdings đã ký thỏa thuận mua lại phần vốn liên quan đến hệ thống điện máy Nguyễn Kim từ Central Retail Corporation. Thương vụ có giá trị công bố khoảng 36 triệu USD, đánh dấu quá trình hợp nhất giữa hai thương hiệu bán lẻ lâu đời tại Việt Nam.

Phân khúc công nghiệp ghi nhận hoạt động M&A ở mức thận trọng hơn. Công ty CP Container Việt Nam (Viconship) đã hoàn tất việc mua lại 65% cổ phần chi phối tại Công ty TNHH Harbour City với giá trị khoảng 34,7 triệu USD.

Doanh nghiệp mục tiêu được thành lập năm 2025 với vốn điều lệ hơn 53,5 triệu USD và hiện đang phát triển dự án bất động sản công nghiệp rộng khoảng 6.000 m² tại Khu đô thị mới sân bay Cát Bi, Hải Phòng.

Ngành khách sạn và nghỉ dưỡng cũng là một điểm sáng trong 6 tháng đầu năm. Tháng 3/2026, SC Capital Partners (Singapore), đã hoàn tất việc mua lại Công ty TNHH Serenity Holding, đơn vị sở hữu và vận hành chuỗi nghỉ dưỡng cao cấp Fusion Hotel Group tại Việt Nam.

Dù giá trị giao dịch không được công bố, Fusion sẽ được tích hợp cùng HMJ (Nhật Bản) và Topotels (Indonesia) để quản lý khoảng 16.000 phòng khách sạn tại bốn thị trường tăng trưởng cao của châu Á, với sự hỗ trợ của đội ngũ hơn 100 chuyên gia khách sạn.

Chiến lược đầu tư dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang chất lượng tài sản

Lý giải nguyên nhân khiến thị trường M&A bất động sản sôi động trong sáu tháng đầu năm, ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn, JLL Việt Nam nhận định, chi phí đầu vào xây dựng leo thang và điều kiện tiếp cận vốn ngày càng chặt chẽ khiến nhiều chủ đầu tư lựa chọn chuyển nhượng các dự án hiện hữu thay vì triển khai dự án mới.

Xu hướng này đang thúc đẩy hoạt động M&A bất động sản khi các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên việc mua lại các tài sản đã hình thành thay vì phát triển từ đầu, đặc biệt trong bối cảnh bài toán hiệu quả đầu tư và thời gian phát triển dự án ngày càng trở nên thách thức.

Khẩu vị của nhà đầu tư cũng trở nên chọn lọc và thận trọng hơn đáng kể. Dòng vốn đang tập trung vào các dự án có tính minh bạch cao, vị trí chiến lược, khả năng kết nối hạ tầng tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Quy trình thẩm định ngày càng được siết chặt khi nhà đầu tư ưu tiên bảo toàn vốn hơn là tìm kiếm các cơ hội tăng giá mang tính đầu cơ. Trọng tâm đánh giá hiện nay đã chuyển sang chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền ổn định và hiệu quả vận hành bền vững trong dài hạn.

Những dự án phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm tại các khu vực chưa có nhu cầu thực vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức. Ngược lại, các tài sản sở hữu hiệu quả năng lượng cao và các tiêu chuẩn phát triển bền vững đang có lợi thế cạnh tranh rõ rệt khi khách thuê tìm kiếm giải pháp kiểm soát chi phí vận hành ngày càng gia tăng.

Xu hướng dịch chuyển sang các tài sản chất lượng cao phản ánh thực tế rằng tính thanh khoản hiện không còn được phân bổ đồng đều trên thị trường mà chủ yếu tập trung vào những dự án có khả năng chứng minh sức chống chịu trước bất ổn kinh tế vĩ mô và duy trì hiệu quả hoạt động trong môi trường lạm phát.

Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn, JLL Việt Nam. Ảnh: NVCC.

“Chúng tôi ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt từ chiến lược đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang chiến lược đầu tư dựa trên chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành thực tế.

Trong môi trường chi phí vốn còn ở mức cao, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, sở hữu lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Đây sẽ là những yếu tố quyết định khả năng thu hút vốn của thị trường trong giai đoạn tiếp theo”, ông Bách nhìn nhận.

“Rào cản lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở thanh khoản hay sự quan tâm của nhà đầu tư, mà chủ yếu đến từ khoảng cách kỳ vọng giữa bên mua và bên bán. Trong khi nhiều chủ sở hữu kỳ vọng mức giá phản ánh triển vọng phục hồi của thị trường, các quỹ đầu tư quốc tế vẫn giữ quan điểm thận trọng sau giai đoạn kinh tế toàn cầu biến động mạnh. Chúng tôi kỳ vọng khoảng cách này sẽ dần thu hẹp khi niềm tin thị trường cải thiện và các thương vụ thành công tiếp tục được ghi nhận trong thời gian tới,” ông Bách nhận định.

Bên cạnh đó, thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án cũng là yếu tố được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm khi một số tài sản đang dần tiến gần đến thời điểm hết hạn giao đất hoặc thuê đất. Cách thức xử lý tài sản sau khi hết thời hạn sử dụng đất và định hướng chính sách của cơ quan quản lý là những vấn đề được nhiều nhà đầu tư nước ngoài cân nhắc trước khi ra quyết định đầu tư.

Trong thời gian tới, các nhà đầu tư nước ngoài được kỳ vọng sẽ tiếp tục thể hiện sự quan tâm và cam kết mạnh mẽ đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Cả các nhà đầu tư hiện hữu lẫn những nhà đầu tư mới đang tích cực tìm kiếm các dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt và đáp ứng được các tiêu chí lợi nhuận cũng như quản trị rủi ro.

Hoạt động M&A được kỳ vọng sẽ duy trì ở mức ổn định trong nửa cuối năm 2026, tập trung vào các tài sản chất lượng trong các lĩnh vực nhà ở, khách sạn nghỉ dưỡng, trung tâm dữ liệu và một số phân khúc bất động sản thương mại chọn lọc.