Mặt bằng nhà phố ở TPHCM: Chưa hết ế ẩm

Căn nhà 2 mặt tiền góc đường Trương Định và Lý Tự Trọng (Quận 1), ảnh chụp chiều 12/10.

Mặt bằng vắng khách

Căn nhà 2 mặt tiền góc đường Trương Định và Lý Tự Trọng (Quận 1) trước đây là một nhà hàng chuyên phục vụ đồ ăn Nhật, đã đóng cửa hơn 1 năm nay. Bên ngoài, cửa sắt và các bức tường của căn nhà chi chít bảng dán số điện thoại của những người môi giới bất động sản.

Trên một số trang web rao bán nhà đất, căn nhà được giới thiệu có diện tích sàn khoảng 500m2 với 5 tầng, phù hợp cho các tập đoàn, thương hiệu lớn trong lĩnh vực F&B mở nhà hàng, phòng khám đa khoa, trung tâm thẩm mỹ… Những người môi giới căn nhà này cho biết, mặt bằng có giá thuê khoảng 1 - 1,2 tỷ đồng/tháng, có thể thương lượng.

Dọc tuyến đường Trương Định, từ khu chợ Bến Thành (Quận 1) hướng về Quận 3, hàng chục căn nhà khác cũng trong tình trạng đóng cửa, bên ngoài treo biển cho thuê.

Tương tự, theo ghi nhận, nhiều căn nhà phố mặt tiền ở tuyến đường trung tâm TPHCM (Quận 1, Quận 3) như Lê Lợi, Lê Thánh Tôn, Hai Bà Trưng, Nguyễn Đình Chiểu, Nguyễn Thị Minh Khai, Cách Mạng Tháng Tám, Cống Quỳnh… cũng đang treo biển cho thuê.

Chỉ dài hơn 100m song đường Lê Thánh Tôn, đoạn từ chỗ giao nhau với đường Pasteur đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa (Quận 1) có đến 5 căn nhà phố đang cho thuê mặt bằng kinh doanh.

Hay đường Nguyễn Đình Chiểu - một trong những con đường sầm uất nhất ở TPHCM, đoạn từ đường Cách Mạng Tháng Tám đến Lý Thái Tổ, có đến hơn 20 căn nhà cũng đang tìm khách. Tùy diện tích, số tầng và vị trí, các căn nhà này được ra giá thuê từ 100 - 300 triệu đồng/tháng.

Căn nhà càng gần trung tâm thành phố như khu phố đi bộ Nguyễn Huệ, chợ Bến Thành, giá cho thuê càng đắt, có khi lên tới 400 - 500 triệu đồng.

Anh Nguyễn Long, một môi giới cho biết, do việc làm ăn, kinh doanh khó khăn nên đa số khách thuê đề nghị giảm giá 20 - 40% so với giá chủ nhà đưa ra. Tuy nhiên, nhiều chủ nhà “thà để trống mặt bằng, không chịu giảm giá sâu” nên các căn nhà vẫn vắng khách.

“Cũng có chủ nhà khó tính, họ chỉ cho thuê mặt bằng với mục đích kinh doanh nhất định nào đó, ví dụ chỉ cho mở cửa hàng bán đồ thời trang, mỹ phẩm… chứ không được mở quán ăn. Do yêu cầu từ chủ nhà và nhu cầu của khách không gặp nhau nên dù nhiều người hỏi nhưng không có người thuê”, anh Long cho biết thêm.

Thống kê từ trang Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý I/2023, nhu cầu tìm thuê nhà mặt phố TPHCM có động thái giảm so với nhu cầu thuê thời điểm quý IV/2022, nhất là ở các khu vực trung tâm. Lượt khách tìm thuê nhà phố ở Quận 1 giảm 40%, Quận 3 giảm 45%, các quận ngoài trung tâm khác giảm từ 48 - 52%. Tình trạng trên cũng chưa nhiều cải thiện trong những tháng sau đó.

Ở khu vực cách xa vùng “lõi” trung tâm TPHCM, việc cho thuê mặt bằng có nhiều cải thiện sau đại dịch. Theo ghi nhận, nhiều mặt bằng ế khách trước đây tại các tuyến đường như Xô Viết Nghệ Tĩnh, Quốc lộ 13 (quận Bình Thạnh), Nguyễn Duy Trinh, Nguyễn Thị Định, Võ Văn Ngân (TP Thủ Đức), Phan Đăng Lưu (quận Phú Nhuận)…, nay đã có khách thuê.

“Lợi thế của mặt bằng này là giá mềm hơn trung tâm, phù hợp với nhiều khách thuê. Những người không đủ tiền thuê ở trung tâm cũng có xu hướng ra ngoài một chút, nên những tuyến đường này dần được lấp đầy”, một nhân viên môi giới giải thích.

Mặt bằng cho thuê làm siêu thị bán điện thoại di động ở góc đường Nguyễn Thị Minh Khai - Nguyễn Bỉnh Khiêm (Quận 1), ảnh chụp chiều 12/10.

Mặt bằng bán lẻ thương mại khởi sắc hơn

Thống kê từ các tổ chức, đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, tình trạng ế ẩm mặt bằng bán lẻ chủ yếu diễn ra ở những nhà phố. Xu hướng trả mặt bằng bán lẻ là các nhà phố sẽ tiếp tục, ít nhất là đến hết năm 2023. Tuy nhiên, những mặt bằng bán lẻ trong các khu trung tâm thương mại vẫn khá sôi động, đang khởi sắc trở lại.

Theo nghiên cứu của Công ty TNHH Cushman & Wakefield Việt Nam, trong quý III/2023, thị trường mặt bằng thương mại TPHCM ghi nhận sự trở lại của Hùng Vương Plaza (Quận 5), thu hút đa dạng khách thuê, trong đó gồm những thương hiệu mới đến với thị trường Việt Nam.

Bên cạnh đó, xu hướng tái cấu trúc mặt bằng kinh doanh cũng đang diễn ra tại một số trung tâm thương mại cũ, hứa hẹn mang đến một trải nghiệm mua sắm mới với khách hàng.

Tại các trung tâm thương mại, giá chào thuê trung bình tại tầng trệt được ghi nhận ở mức 52 USD (khoảng hơn 1,2 triệu đồng) cho mỗi mét vuông/tháng; tăng 1,9% theo quý và 7,3% theo năm.

Tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 89,5%; giảm 0,3% theo quý và 3,6% theo năm, do các nguồn cung mới chưa hoàn toàn lấp đầy, quá trình cải tạo và tái cơ cấu mặt bằng cho thuê tại một số trung tâm thương mại chưa hoàn thành.

Báo cáo trên khá tương đồng với nghiên cứu quý III/2023 của Công ty Savills Việt Nam. Theo đó, TPHCM ghi nhận hoạt động ổn định của thị trường bán lẻ với tỷ lệ lấp đầy được duy trì ở mức 91%.

Giá thuê bán lẻ trung bình thay đổi theo từng khu vực, ở khu vực ngoài trung tâm đạt 1 triệu đồng/m2/tháng; trong khi giá thuê ở khu trung tâm cao hơn đáng kể với mức 3,3 triệu đồng/m2/tháng.

Cũng theo Savills Việt Nam, ngành dịch vụ ngành ăn uống (F&B) chiếm 37% tổng diện tích thuê mặt bằng bán lẻ, tiếp đến là nhóm ngành thời trang chiếm 24% thị phần, các lĩnh vực còn lại như sức khỏe, làm đẹp và giải trí chiếm 13% mỗi ngành.

“Nói thêm về xu hướng giảm nhu cầu thuê mặt bằng nhà phố ở khu vực trung tâm TPHCM, anh L.Đ.T, chủ một doanh nghiệp tư nhân cho rằng, kinh tế vẫn chưa thực sự phục hồi sau đại dịch. Nhu cầu mua sắm, tiêu dùng, ăn uống của người dân giảm mạnh, dẫn đến doanh thu của các doanh nghiệp giảm theo. Muốn đầu tư kinh doanh, phải tính toán kỹ lưỡng từng chút một. Trong bài toán này, tiền thuê mặt bằng luôn chiếm tỷ trọng đáng kể. Chỉ cần thấy rủi ro do giá thuê quá cao là doanh nghiệp không dám đầu tư”, anh T. nói.

Lê Nam