Mặt bằng ở trung tâm TP.HCM 'đỏ mắt' tìm khách thuê

Chị Mỹ Hạnh (ngụ phường Sài Gòn) đang tìm khách để cho thuê mặt bằng 1 trệt 2 lầu, diện tích 350 m² nằm ngay mặt tiền phố đi bộ Nguyễn Huệ. Dù mặt bằng có bề ngang rất đẹp, rộng tới 14m nhưng nhiều tháng nay vẫn chưa có khách thuê.

Theo chị Hạnh, mặt bằng này chị đang rao với giá 230 triệu đồng/tháng, rất phù hợp để doanh nghiệp, ngân hàng, quán cà phê, nhà hàng thuê làm điểm kinh doanh.

“Mặt bằng của tôi đã giảm giá khoảng 20% so với trước nhưng người có nhu cầu thuê liên hệ rất ít”, chị Hạnh nói.

Nhiều mặt bằng ở phố đi bộ Nguyễn Huệ, TP.HCM đang tìm người thuê mới. (Ảnh: Đại Việt)

Cách mặt bằng của chị Hạnh khoảng 200m, anh Nguyễn Quốc Tuấn cũng đang tìm khách thuê mặt bằng 1 trệt 3 lầu nằm mặt tiền đường Nguyễn Huệ. Tổng diện tích sử dụng lên tới 1.900 m² với giá rao thuê là 500 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, nhiều tháng trôi qua vẫn chưa có khách chốt.

Sát với phố đi bộ Nguyễn Huệ, mặt bằng 1 trệt 1 lầu của bà Huỳnh Phương Thảo trên đường Ngô Đức Kế rộng 262 m2 đang được rao thuê giá 450 triệu đồng/tháng. Mặt bằng này nằm ở vị trí đắc địa nhưng suốt 3 tháng chưa có khách thuê. Sát bên nhà bà Thảo cũng treo biển cho thuê.

Nhiều căn nhà trên đường Ngô Đức Kế cũng đang tìm người thuê. (Ảnh: Đại Việt)

Căn nhà 3 tầng nằm ở giao lộ Huỳnh Thúc Kháng - Hồ Tùng Mậu, trung tâm của TP.HCM cũng chưa tìm được khách thuê suốt 6 tháng qua. Trước đây, mặt bằng này là phòng giao dịch của một ngân hàng. Đến nay, căn nhà đã “cửa đóng then cài”.

Theo ghi nhận của PV Báo Điện tử VTC News, làn sóng trả mặt bằng ở khu vực trung tâm TP.HCM vẫn tiếp tục diễn ra mạnh mẽ.

Những căn nhà có vị trí "vàng", một thời huy hoàng, nay treo bảng cho thuê chi chít. Giá cho thuê mặt bằng cũng giảm sâu, khoảng 20 - 30% so với thời điểm cách đây 3 - 4 năm.

Anh Lê Mạnh Linh, môi giới bất động sản tại phường Sài Gòn thừa nhận, nhiều mặt bằng có vị trí đắc địa ở trung tâm TP.HCM vẫn khó tìm được khách thuê. Một số mặt bằng đẹp, diện tích lớn suốt 2 năm chưa tìm được chủ mới.

Theo anh Linh, trước đây, những mặt bằng ở khu vực Nguyễn Huệ, Hồ Tùng Mậu hay Ngô Đức Kế chỉ cần treo bảng là có người đến thuê ngay. Đến nay, mặt bằng phải mất 3-6 tháng, thậm chí là cả năm mới có người thuê.

Hành vi tiêu dùng thay đổi, giá giảm

Dữ liệu của PropertyGuru cho thấy, giá thuê nhà phố tại TP.HCM đồng loạt đi xuống trong quý II. Trong đó, khu vực Quận 1 cũ giảm gần 9%, Quận 4, 5, 7, Phú Nhuận và Bình Thạnh cũ giảm từ 7 - 16% so với năm ngoái. Đáng chú ý, khu vực Quận 10 và Quận 11 cũ có giá thuê giảm tới 24 - 25%.

Theo PropertyGuru, mức giảm này mới chỉ phản ánh giá chào thuê, trên hợp đồng thực tế, mức giảm có thể lớn hơn.

Bà Cao Thị Thanh Hương, chuyên gia của Savills TP.HCM nhận định, nhà phố thương mại đã liên tục tăng giá trong nhiều năm qua. Mức tăng giá của nhà phố còn nhanh hơn tốc độ tăng trưởng doanh thu của nhiều ngành bán lẻ. Điều này khiến giá mặt bằng cũng tăng mạnh trong thời gian dài.

Trong khi đó, mô hình bán hàng đa kênh và thương mại điện tử phát triển khiến doanh thu của các doanh nghiệp không còn phụ thuộc hoàn toàn vào vị trí cửa hàng. Những lý do này dẫn đến nhu cầu tìm thuê mặt bằng suy giảm đáng kể.

Mặt bằng lớn, nằm ở vị trí đẹp cũng khó tìm được khách thuê. (Ảnh: Đại Việt)

Đồng quan điểm với bà Hương, chuyên gia kinh tế Trần Thăng Long cho rằng, làn sóng trả mặt bằng đang diễn ra không phải vì người kinh doanh không còn cần cửa hàng. Họ đang định nghĩa lại giá trị của một mặt bằng đắt tiền trong bối cảnh hành vi tiêu dùng thay đổi nhanh chóng.

Theo ông Long, nhiều năm qua, việc sở hữu một mặt bằng trên những tuyến phố lớn đồng nghĩa với lợi thế cạnh tranh, lượng khách vãng lai đông, khả năng nhận diện thương hiệu cao, doanh thu đủ lớn để bù đắp chi phí thuê. Tuy nhiên, mô hình đó đang chịu sức ép từ nhiều phía.

“Thương mại điện tử đã làm thay đổi hành trình mua sắm của người tiêu dùng. Khách hàng ngày nay tìm kiếm sản phẩm trên các sàn thương mại điện tử, mạng xã hội hay livestream trước khi quyết định mua. Họ không còn phải đi dọc các tuyến phố để xem hàng như trước”, ông Long nói.

Cũng theo ông Long, một cửa hàng ở vị trí đẹp từng đóng vai trò là "điểm bán", nhưng giờ đây nhiều doanh nghiệp chỉ cần một kho hàng kết hợp kênh bán online vẫn có thể tiếp cận khách hàng trên phạm vi toàn quốc. Vai trò của mặt bằng truyền thống vì thế giảm đi đáng kể đối với nhiều ngành hàng như thời trang, mỹ phẩm, đồ gia dụng hay phụ kiện.

Tuy nhiên, ông Long cũng cho rằng, nếu quy toàn bộ nguyên nhân trả mặt bằng là do cho thương mại điện tử thì đó là nhận định thiếu khách quan. Yếu tố quan trọng hơn nằm ở bài toán hiệu quả kinh doanh.

Theo vị chuyên gia, sau nhiều năm chi phí leo thang, giá thuê tại nhiều tuyến phố trung tâm vẫn neo ở mức cao trong khi sức mua phục hồi chậm hơn kỳ vọng.

Doanh nghiệp phải đối mặt với hàng loạt khoản chi tăng lên như tiền lương, logistics, marketing, nguyên vật liệu và lãi vay. Khi doanh thu không tăng tương ứng, khoản chi cho mặt bằng trở thành khoản đầu tiên được đưa lên bàn cân.

Thay vì bỏ hàng trăm triệu đồng/tháng để thuê một vị trí đắc địa, nhiều doanh nghiệp lựa chọn chuyển sang mặt bằng nhỏ hơn, nằm trong hẻm, trung tâm thương mại hoặc khu dân cư đông đúc, nơi chi phí thấp hơn nhưng vẫn phục vụ tốt hoạt động kinh doanh nhờ khách hàng đã được tiếp cận qua nền tảng số.

“Nói cách khác, doanh nghiệp không còn theo đuổi triết lý "vị trí là tất cả" mà chuyển sang tính toán sự hiệu quả trên mỗi đồng chi phí", ông Long chia sẻ.

Theo ông Long, xu hướng trả mặt bằng đắt tiền phản ánh một sự thay đổi lớn trong tư duy quản trị.

Nếu trước đây doanh nghiệp đầu tư mạnh vào mặt bằng để hút khách thì hiện nay ngân sách được chuyển sang quảng cáo trực tuyến, xây dựng thương hiệu trên mạng xã hội, tối ưu dữ liệu khách hàng và nâng cao trải nghiệm mua sắm đa kênh. Một đồng chi cho quảng cáo số nhiều khi tạo ra lượng khách lớn hơn so với một đồng chi cho tiền thuê cửa hàng.

Ông Long nhận định, gốc rễ của làn sóng trả mặt bằng nằm ở sự thay đổi đồng thời của ba yếu tố: hành vi tiêu dùng, áp lực tối ưu chi phí và chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng khốc liệt, doanh nghiệp không còn đặt câu hỏi "Có nên thuê mặt bằng đẹp hay không?", mà đặt câu hỏi "Mặt bằng đó có tạo ra giá trị tương xứng với chi phí bỏ ra hay không?". Đây mới là sự thay đổi lớn nhất của thị trường bán lẻ hiện nay.