Thay đổi địa giới hành chính làm đảo chiều kỳ vọng đầu tư bất động sản vùng ven Hà Nội

Vỡ mộng "lên quận, đất hóa vàng"

Anh Hà Văn Sỹ (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, tháng 8/2024, dưới sự tư vấn đầy tự tin của một môi giới quen biết, gia đình anh đã xuống tiền mua lô đất 60m² tại xã Vân Canh, huyện Hoài Đức, với mức giá 7,5 tỷ đồng (tương đương 125 triệu đồng/m²), cao hơn mặt bằng khu vực thời điểm đó. Vị môi giới khẳng định chắc như đinh đóng cột: "Sang năm Hà Nội công bố Hoài Đức lên quận, đất anh mua sẽ không dưới 150 triệu đồng/m². Anh chỉ giữ vài tháng thôi là lãi vài tỷ trong tay".

Nhà đầu tư méo mặt "ôm" đất chờ lên quận (Ảnh: NH).

Tin vào lời môi giới, anh Sỹ xuống tiền với tâm lý chơi "canh bạc tất tay", hy vọng sau vài tháng sẽ có lời, ít nhất cũng đủ xoay vốn làm ăn. Tuy nhiên, bước sang năm 2025, cục diện xoay chuyển, thay vì có thông báo chính thức về nâng cấp Hoài Đức lên quận, thành phố lại bất ngờ công bố đề án bỏ cấp hành chính trung gian huyện - quận.

Thông tin này khiến gia đình anh bàng hoàng. Hy vọng Hoài Đức "lên quận, đất hóa vàng" của anh vụt tắt trong chớp mắt. Lô đất 7,5 tỷ của anh giờ rao bán cắt lỗ nửa tỷ không ai mua. Phần vì lô đất đầu tư không lên quận như dự kiến, phần vì đất giá trị lớn khó thanh khoản. Ngày nay, anh ngồi thở dài khi xã Vân Canh sáp nhập với các xã: Sơn Đồng, Lại Yên, Tiền Yên thành xã Sơn Đồng, một trong những xã không mấy trung tâm.

Anh Nguyễn Văn Hưng (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cũng than ngắn thở dài kể, anh bán nhà cũ 30m2 tại Nam Từ Liêm được hơn 3 tỷ đồng. Với máu làm giàu, anh quyết định thuê nhà ở và vay lãi thêm 4,2 tỷ đồng mua lô đất 60m2 tại La Phù (Hoài Đức). Với những lời tư vấn có cánh của môi giới, anh chắc mẩm, đầu năm 2025, Hoài Đức lên quận, giá đất tăng, anh có thêm ngay một ngôi nhà nữa. Nhưng anh không ngờ, thực tế thay đổi, khu đất anh mua không những không lên quận, mà cùng với các xã: Vân Côn, An Thượng, An Khánh, Đông La nhập vào xã An Khánh. Lời lãi chưa thấy, giờ anh mỗi tháng phải gánh trên vai khoảng 50 triệu đồng tiền trả lãi lẫn gốc.

"Lô đất vốn được coi là "cửa ngõ lên quận" giờ bị đánh giá là xa trung tâm hành chính mới, không có lợi thế thương mại rõ ràng. Tưởng đất sẽ lên giá, không ngờ đất thì vẫn nằm đó mà tiền thì không lấy lại được", anh Hưng chia sẻ với tâm trạng bất an.

Đầu tư dựa hơi hành chính - con dao hai lưỡi

Anh Sỹ và anh Hưng chỉ là hai trong số nhiều nhà đầu tư đang đứng ngồi không yên khi kỳ vọng sinh lời nhờ thông tin nâng cấp địa giới hành chính không thành. Nhất là khi, giá đất những nơi này đã được "thổi" lên nhiều lần, vượt quá khả năng chi trả của người có nhu cầu ở thực.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP Hà Nội chia sẻ với PV Báo Xây dựng, đầu tư bất động sản dựa vào thông tin hành chính là con dao hai lưỡi. Khi mọi kỳ vọng đều treo vào một mốc thời gian hoặc một quyết định chính sách chưa được ban hành, rủi ro là rất cao. Trong trường hợp chính sách thay đổi hoặc lùi lại, nhà đầu tư sẽ mắc kẹt, đặc biệt là các nhà đầu tư vay vốn lớn.

Theo ông Điệp, khi sáp nhập địa phương, các địa phương thành trung tâm hành chính sẽ có thêm điểm cộng đối với nhà, đất, bất động sản. Những địa phương không gần trung tâm sẽ thêm điểm trừ.

Tại Hà Nội, những xã thuộc, gần trung tâm cũng sẽ là những xã có thêm điểm cộng, nhưng những xã xa trung tâm, heo hút sẽ thêm điểm trừ. Dù vậy, nhà đầu tư có sẵn tiền, mua đất để dành vẫn có thể hy vọng khi tốc độ đô thị hóa đang cao, nhu cầu nhà ở lớn, giá nhà đất tăng. Nhưng những nhà đầu tư bằng đòn bẩy tài chính cần tính toán bởi nguy cơ cao, chu kỳ bất động sản kéo dài.

Ông Điệp khuyến nghị, nhà đầu tư hiện nay nên tìm những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có dòng tiền sinh lời và khả năng thanh khoản, giảm tối đa sử dụng đòn bẩy tài chính để tránh những rủi ro khó lường trước.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group lạc quan hơn rằng, địa giới hành chính không nâng cấp từ huyện lên quận thì xã sẽ nâng cấp lên phường, thậm chí có những xã lên phường nhanh hơn.

Tuy nhiên, ông Quê cũng chỉ ra thực tế, nếu khi còn là huyện, huyện nâng cấp địa giới hành chính sẽ nâng toàn huyện. Nhưng khi chia nhỏ các xã, những xã trung tâm, đủ tiêu chí sẽ nâng cấp nhanh hơn. Còn những xã xa trung tâm, nâng cấp hành chính sẽ chậm hơn, nhà đầu tư sẽ phải đợi. Nhất là khi, thông tin về nâng cấp địa giới hành chính cấp xã lên phường của Thủ đô chưa có.

Nguyễn Hùng