Metro lăn bánh bất động sản quanh ga bước vào thời kỳ vàng?

Metro đi vào vận hành, bất động sản rời cuộc chơi “đón sóng”

Sau nhiều năm chờ đợi, việc các tuyến metro đầu tiên tại Hà Nội và TPHCM chính thức đi vào vận hành không chỉ tạo bước ngoặt cho giao thông đô thị mà còn mở ra một chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản.

Khi metro đi vào vận hành, thị trường bất động sản đổi cách tăng giá. Ảnh: Lê Vũ

Theo báo cáo gần đây của JLL và CBRE Việt Nam, mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (Transit-Oriented Development - TOD) đang trở thành động lực tăng trưởng rõ nét nhất của bất động sản đô thị trong trung và dài hạn.

Trước đây, bất động sản quanh các dự án hạ tầng giao thông thường phát triển theo kiểu “đón đầu thông tin”, giá tăng nhanh nhưng thiếu tính bền vững. Tuy nhiên, metro đã làm thay đổi căn bản cách thị trường vận hành.

TOD không chỉ là xây nhà gần ga, mà là tổ chức lại toàn bộ không gian đô thị trong bán kính đi bộ 400-1.000m quanh các nhà ga, tích hợp nhà ở - thương mại - văn phòng - dịch vụ công cộng và ưu tiên giao thông phi cơ giới.

Theo JLL, trong giai đoạn 2021–2025, các dự án nằm trong phạm vi 10 phút đi bộ từ ga metro hiện chiếm khoảng 14-16% nguồn cung bất động sản thương mại và 4-9% nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TPHCM. Tỷ trọng này được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh khi các tuyến metro tiếp theo được triển khai.

Một trong những tín hiệu rõ nhất cho thấy tác động của TOD là diễn biến giá. JLL ghi nhận, sau khi metro đi vào hoạt động, giá căn hộ liền kề ga metro tăng trung bình 200-250 đô la Mỹ/m² mỗi năm, tương đương mức tăng khoảng 8%/năm, cao gấp đôi mức tăng trung bình của toàn thị trường TPHCM trong năm 2025.

Tại Hà Nội, mức chênh lệch còn rõ rệt hơn. Trong năm 2022, khi thị trường chung gặp nhiều khó khăn, giá các dự án gần metro vẫn tăng khoảng 19%, so với mức trung bình toàn thị trường khoảng 12%.

Dữ liệu của CBRE cũng cho thấy, dọc tuyến metro số 1 tại TPHCM, các dự án mở bán sau khi có thông tin metro thường ghi nhận mức tăng giá vượt trội so với các dự án cùng khu vực nhưng không gắn với nhà ga.

Điểm đáng chú ý là đà tăng này không còn mang tính “sóng ngắn”, mà phản ánh sự thay đổi trong hành vi người mua: ưu tiên khả năng tiếp cận giao thông công cộng, chấp nhận ở xa trung tâm hơn để đổi lấy thời gian di chuyển ổn định và chất lượng sống cao hơn.

TOD mở trục phát triển mới cho đô thị và thị trường nhà ở

Theo CBRE, metro và mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD) đang thúc đẩy quá trình đa trung tâm hóa tại các đô thị lớn.

Thay vì tiếp tục dồn áp lực dân cư, hạ tầng và giá nhà vào lõi trung tâm cũ, mỗi cụm ga metro dần hình thành những “trung tâm con”, nơi chức năng ở - làm việc - tiêu dùng - dịch vụ công cộng được tổ chức tương đối hoàn chỉnh trong bán kính đi bộ.

Tại TPHCM, định hướng này không còn dừng ở khuyến nghị nghiên cứu mà đã được cụ thể hóa bằng các quyết định quy hoạch. Theo quyết định được UBND TPHCM thông qua, khu vực nghiên cứu phát triển mô hình TOD sẽ được triển khai dọc toàn tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), gồm 12 nhà ga và depot Tham Lương.

Mỗi điểm TOD được khoanh định trong bán kính 1km quanh nhà ga, song thành phố không áp dụng ranh giới cứng, mà linh hoạt cân nhắc đưa vào hoặc loại trừ các khu đất nằm một phần trong vùng ảnh hưởng, tùy theo điều kiện cụ thể của từng khu vực.

Trong giai đoạn thí điểm, TPHCM lựa chọn 5 vị trí để triển khai trước, gồm depot Tham Lương và các ga Phạm Văn Bạch, Tân Bình, Bảy Hiền và Bến Thành. Các nhà ga còn lại trên tuyến sẽ được xem xét triển khai ở những giai đoạn tiếp theo, sau khi tổng hợp và đánh giá kết quả từ nhóm dự án thử nghiệm.

Cách làm này cho thấy thành phố đang tiếp cận TOD theo hướng thận trọng, từng bước, nhằm hạn chế rủi ro và điều chỉnh kịp thời trong quá trình triển khai.

TOD định hình đô thị mới, khi người dân sống xa trung tâm nhưng gần kết nối. Ảnh: DNCC

Tác động của TOD vì thế không chỉ nằm ở giá bất động sản, mà sâu hơn là sự tái cấu trúc không gian đô thị. Ở hướng Đông TPHCM, các dự án gắn với tuyến metro số 1 đã kéo sự phát triển vượt ra ngoài vành đai 2, tiến dần về vành đai 3.

Trong trung hạn, khi các tuyến metro mới kết nối Bình Dương, Đồng Nai, Long An được triển khai, bất động sản TOD được dự báo sẽ đóng vai trò “xương sống” trong cấu trúc của siêu đô thị TPHCM mở rộng.

CBRE cũng lưu ý rằng xu hướng “ly tâm có chủ đích” đang dần hình thành: người mua sẵn sàng ở xa trung tâm hơn, nhưng chỉ khi được bảo đảm bằng hệ thống giao thông công cộng hiệu quả, hạ tầng đi bộ thuận tiện và hệ sinh thái tiện ích đầy đủ.

Đây chính là nền tảng giúp giá bất động sản tăng trưởng chậm hơn nhưng bền vững hơn, thay vì phụ thuộc vào các chu kỳ sốt đất ngắn hạn dựa trên kỳ vọng.

Tuy vậy, TOD không tự động mang lại giá trị nếu chỉ gắn với metro. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy hiệu quả chỉ được tối ưu khi hội tụ đủ các yếu tố: kết nối thực chất với nhà ga, không gian đi bộ an toàn - liên tục, tổ hợp chức năng đa dạng và mô hình vận hành có khả năng kích hoạt cộng đồng.

Nếu thiếu sự đồng bộ, TOD có thể làm gia tăng đầu cơ và đẩy giá nhà vượt xa khả năng chi trả, đặc biệt với nhóm thu nhập trung bình – bài học từng xảy ra tại nhiều đô thị lớn trong khu vực.

Trong bối cảnh Chính phủ và TPHCM chính thức đưa TOD vào chiến lược phát triển đô thị, đặc biệt sau Nghị quyết 98, mô hình này được kỳ vọng sẽ trở thành chuẩn mực quy hoạch trong 10-20 năm tới.

Khi đó, bất động sản quanh metro không chỉ là một phân khúc riêng lẻ, mà sẽ là trục phát triển chủ đạo của đô thị hiện đại, nơi giá trị được đo bằng khả năng kết nối, chất lượng sống và tính bền vững dài hạn.

Bình Dương