Minh bạch sản phẩm bất động sản

Bài học từ những đại án thao túng thị trường BĐS, chứng khoán, trái phiếu... trong thời gian qua đặt ra yêu cầu cấp thiết là phải có cơ chế kiểm soát chặt chẽ hoạt động của các sàn giao dịch BĐS. Ảnh minh họa

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), sở dĩ có những lo ngại xung quanh đề xuất giao dịch qua sàn giao dịch xuất phát từ việc: Quy định này từng đưa vào Luật Kinh doanh BĐS từ năm 2006, nhưng sau đó bị loại bỏ khỏi luật vào năm 2014. Bởi không đạt mục tiêu đề ra mà còn làm nảy sinh tiêu cực khi nhiều sàn giao dịch “đặc quyền, đặc lợi”, cấu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.

Tuy nhiên VARS cho rằng thời gian qua, khi giao dịch qua sàn không bị bắt buộc thì có không ít vụ việc chủ đầu tư “nói một đằng, làm một nẻo”, đưa ra thị trường những sản phẩm nhập nhèm về điều kiện bán hàng hoặc thiếu các thủ tục pháp lý… Hậu quả để lại là gây nhiều bất ổn cho thị trường BĐS Việt Nam với những vụ khách hàng, nhà đầu tư khiếu nại, kiện cáo, tranh chấp, biểu tình,...Mặt khác, tình trạng trốn thuế, rửa tiền cũng đang diễn ra và rất khó kiểm soát gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, làm lũng đoạn, thiếu minh bạch cho thị trường BĐS.

Giao dịch không qua sàn cũng đẩy người mua vào thế phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả... của BĐS, trong khi hầu hết họ không có đủ kiến thức, khả năng và kinh nghiệm để làm việc này. Điều này dẫn đến không ít nhà đầu tư mắc bẫy các dự án “ma” kiểu như Alibaba; nhiều vụ kiện, tranh chấp kéo dài còn do chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết hợp đồng, hay với phương thức kinh doanh BĐS đa cấp.

Rõ ràng, thị trường và pháp luật hiện hành cần một cơ quan trung gian giao dịch kiểm tra, thẩm định thông tin sản phẩm, dự án BĐS hình thành trong tương lai.

Hiện, cả nước hiện có hơn 1.100 sàn giao dịch BĐS đang hoạt động, song hầu hết chỉ làm chức năng quảng cáo và làm môi giới BĐS, chứ chưa thực hiện hết chức năng của mình vì việc giám sát hoạt động các sàn lâu nay bị buông lỏng, dẫn tới cơ quan quản lý cũng khó đánh giá được chất lượng cũng như năng lực thật sự của các sàn giao dịch.

Các chuyên gia cho rằng, các vấn đề lo ngại trên sẽ được giải quyết khi luật hóa và ràng buộc chặt chẽ hơn các quy định về hoạt động sàn giao dịch theo hướng chuyên nghiệp, đặc biệt là quy định về vai trò, trách nhiệm của sàn giao dịch trong việc cung cấp thông tin, bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch.

Giới kinh doanh BĐS cũng khẳng định, giao dịch qua sàn không làm tăng giá, bởi chi phí bán hàng ở mức 8%-10% giá bán. Hiện nay, nhiều chủ đầu tư đều thực hiện việc bán hàng thông qua các sàn giao dịch uy tín. Chủ đầu tư không cần tốn chi phí để duy trì bộ máy nhân sự bán hàng và được sàn giao dịch hỗ trợ rất tốt cho việc quảng bá thông tin dự án và tiếp cận, tư vấn khách hàng.

Tính đến ngày 31/3/2023, thị trường chứng khoán đã đạt mức 7,3 triệu tỷ đồng (bao gồm cả cổ phiếu và trái phiếu), tương đương 82,15% GDP. Trong tương lai gần, nếu được áp dụng cơ chế, chính sách thuận lợi, việc giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS sẽ tạo những kênh huy động vốn mới cho nhà đầu tư như hình thức trái phiếu công trình chuyển đổi của dự án BĐS hình thành trong tương lai.

Bài học từ những đại án thao túng thị trường BĐS, chứng khoán, trái phiếu... trong thời gian qua đặt ra yêu cầu cấp thiết là phải có cơ chế kiểm soát chặt chẽ hoạt động của các sàn giao dịch BĐS. Đồng thời, Nhà nước có thể thông qua các sàn để nắm bắt đầy đủ hơn thông tin về thị trường BĐS, qua đó có thể đưa ra các quyết sách vĩ mô đúng đắn, kịp thời và sát với tình hình thực tế.

Thanh Thảo