Mở lối cho bất động sản vệ tinh

Dự án căn hộ Centum Welth tại TP. Thủ Đức mở bán lần đầu năm 2019 với giá trung bình 30 triệu đồng/m2, nay tăng lên 60 triệu đồng/m2.Ảnh: Lê Toàn.

Cầu tăng, cung tăng, giá cũng tăng

Lần đầu tiên một dự án căn hộ được bán ở Nhơn Trạch, Đồng Nai - nơi trước đây ít ai nghĩ sẽ làm căn hộ vì quỹ đất còn nhiều và giá “mềm”. Thế nhưng, dự án đã bán rất thành công với hàng trăm căn hộ được đặt mua, mức giá trung bình lên đến 38 triệu đồng/m2. Đó là dự án Fiato Airpot City do Công ty Thăng Long Real làm chủ đầu tư vừa được tung ra thị trường gần đây.

Hay tại Long An, dự án Destino Centro do Công ty Sea Holdings làm chủ đầu tư có quy mô 2.000 căn hộ tầm trung đang được đầu tư xây dựng. Tương tự, Công ty Bất động sản Thắng Lợi đang lên kế hoạch triển khai một dự án quy mô lên đến hàng ngàn căn hộ tại địa phương này.

Nói đến thị trường căn hộ, Bình Dương (cũ) được đánh giá là khu vực dẫn đầu phía Nam về cả nguồn cung lẫn sức cầu với hàng chục dự án đã, đang và chuẩn bị triển khai. Đặc biệt, từ sau khi có thông tin sáp nhập Bình Dương vào TP.HCM, làn sóng tăng giá diễn ra khá mạnh, hầu hết các dự án căn hộ ở đều có mức giá tăng từ 15-20% tính từ cuối năm 2024 đến nay.

Lý giải cho câu chuyện vì sao làn sóng doanh nghiệp đua nhau đầu tư vào các dự án vùng ven và giá liên tục đi lên, có lẽ phải nhìn lại thị trường bất động sản TP.HCM.

Đại diện một chủ đầu tư đang triển khai một dự án nhà phố tại quận 9 cũ, gần bến xe Miền Đông mới tiết lộ, doanh nghiệp này chuẩn bị tung ra thị trường mấy trăm căn nhà phố với giá bán dự kiến trung bình khoảng 350 triệu đồng/m2.

Mặc dù là dự án nhà phố compound được đầu tư cao cấp, nhưng khi nghe qua giá bán nhiều người vẫn không khỏi giật mình, bởi lẽ khu vực này trước đây từng được xem là vùng ven của TP.HCM. Tuy nhiên, theo lý giải của chủ đầu tư, giá bán đưa ra dựa trên chi phí đầu vào tăng quá mạnh, đặc biệt là tiền sử dụng đất.

Tính từ đầu năm 2024 đến nay, tại TP.HCM, trong khi nguồn cung dự án mới chỉ đếm trên đầu ngón tay, giao dịch chủ yếu trên thị trường thứ cấp, nhưng giá không ngừng tăng cao.

Chẳng hạn, dự án căn hộ Centum Welth tại TP. Thủ Đức do Công ty Bách Phú Thịnh làm chủ đầu tư được mở bán lần đầu năm 2019 với giá trung bình 30 triệu đồng/m2, đến năm 2024 tăng lên 50 triệu đồng/m2. Đầu năm 2025, cùng với thông báo dự án chuẩn bị được cấp sổ hồng, giá bán tiếp tục tăng lên 60 triệu đồng/m2.

Một dự án khác ở TP. Thủ Đức là The Sun Avenue do Novaland làm chủ đầu tư cũng mới được gỡ vướng cấp sổ hồng, giá đã tăng mạnh trung bình từ 60 triệu đồng/m2 lên 80 triệu đồng/m2.

Tương tự, dự án The Eaton Park do Gamuda Land làm chủ đầu tư được bán lần đầu năm 2024 với giá trung bình khoảng 130 triệu đồng/m2, nay được neo ở mức 160-170 triệu đồng/m2.

Hay như dự án căn hộ The Privé do Đất Xanh làm chủ đầu tư đang được bán ra với giá từ 120 triệu đồng/m2, trong khi trước đó chỉ là 38 triệu đồng/m2, do vướng pháp lý nên dự án bị dừng triển khai và gần đây tiến hành thanh lý với khách hàng cũ.

Ông Trần Hiếu - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, rất khó để hy vọng giá nhà đất tại TP.HCM giảm. Vì vậy, những người có nhu cầu thật về nhà ở không nên do dự, chờ giá xuống mới mua vào bởi điều này rất khó xảy ra khi nhu cầu nhà ở không ngừng gia tăng, quỹ đất để phát triển dự án ngày càng hạn hẹp, chi phí đầu tư tăng cao.

Cơ hội từ đô thị vệ tinh mới

Theo ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group, không khó để nhận ra khái niệm bất động sản vùng ven đang dần thay đổi.

“Hơn 10 năm trước, nhắc đến Thủ Đức, quận 9 hay Gò Vấp, quận 12 có nghĩa là vùng ven của TP.HCM. Nhưng hiện nay, những khu vực này đang trở thành trung tâm đắc địa của Thành phố, thậm chí một số nơi đất đai còn đắt đỏ hơn cả những khu vực trung tâm do thừa hưởng lợi thế về quy hoạch với không gian mở, thoáng đãng hơn”, ông Phúc nói và cho biết thêm, thực tế cho thấy, hầu hết các dự án bất động sản đều tăng theo thời gian.

Thị trường bất động sản Bình Dương (cũ). Ảnh: Lê Toàn.

Một vài năm trước, dự án được cho là xa trung tâm bán ra với mức giá này, nhiều người cho rằng giá cao, nhưng chỉ vài năm sau, cũng với mức giá này, người mua phải ở xa trung tâm hơn rất nhiều.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay, trong nhiều năm qua, TP.HCM luôn loay hoay với câu chuyện giá nhà đất không ngừng leo thang làm hạn chế khả năng tiếp cận của người dân. Chính quyền Thành phố đã đưa ra nhiều giải pháp, nhưng vẫn chưa thể “ghìm cương” giá nhà.

“Tuy nhiên, sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM, cơ hội đang thực sự mở ra. TP.HCM trở thành một siêu đô thị với không gian phát triển được mở rộng, từ đó hình thành nên các đô thị vệ tinh mới cho xu thế giãn dân. Theo đó, số lượng dự án có thể tăng mạnh và phân bố đều hơn trên toàn vùng, thay vì chỉ tập trung tại TP.HCM như trước”, ông Châu nói.

Sau sáp nhập, TP.HCM sẽ trở thành đô thị đa trung tâm, không chỉ tập trung vào trung tâm thành phố hiện hữu, mà còn phát triển đa cực. Cùng với đầu tư đồng bộ hệ thống giao thông kết nối sẽ giúp hình thành các khu đô thị vệ tinh với các chức năng khác nhau, các khu giáp ranh có thể trở thành trung tâm sản sinh tri thức, chứ không chỉ là nơi ở giá rẻ.

Với kết nối thuận tiện, giá đất còn dư địa tăng và quỹ đất lớn, những vùng đất sau khi được sáp nhập như Thuận An, Tân Uyên, Dĩ An của Bình Dương hoàn toàn có thể quy hoạch thành cụm đô thị đổi mới sáng tạo, nơi đặt các trường đại học, trung tâm công nghệ, dịch vụ cao cấp, hay các khu vực như Long Thành, Nhơn Trạch của Đồng Nai, phường Phú Mỹ của TP. Vũng Tàu… đều có thể trở thành những đô thị vệ tinh mới với nhiều cơ hội rộng mở.

Ông Dương Minh Tiến - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time cho hay, nếu như giai đoạn trước đây, “ly tâm” có thể được hiểu chỉ là câu chuyện thay đổi chỗ ở từ trung tâm TP.HCM ra vùng ven, còn thời gian tới, đây sẽ trở thành một xu hướng nở rộ vượt ra khỏi giới hạn vùng miền.

“Thực tế, nhiều người làm việc ở TP.HCM nhưng do chưa đủ điều kiện mua nhà nội đô nên đã chọn sinh sống các địa phương lân cận có giá còn thấp như Long An, Bình Dương, Đồng Nai. Đáng chú ý, đang xuất hiện ‘làn sóng ngầm’ người có điều kiện kinh tế dù đã có nhà ở TP.HCM nhưng vẫn muốn săn tìm quỹ đất xây nhà vườn ở các khu vực vùng ven để đi về cuối tuần. Đây là nhu cầu rất thực và ngày càng trở nên phổ biến, đặc biệt là với các khu vực sáp nhập vào TP.HCM”, ông Tiến nói và cho biết thêm, hiện nhiều doanh nghiệp địa ốc đang tăng cường tìm kiếm quỹ đất ở các vùng đô thị vệ tinh để phát triển các dự án nhà ở, nên thời gian tới thị trường bất động sản phía Nam sẽ có nhiều đổi mới.

Tăng Triển