Một Việt kiều mòn mỏi chờ cấp lại sổ hồng bị đánh tráo gần 6 năm

Bà Nguyễn Ngọc Liên (75 tuổi, Việt kiều Philippines) có căn nhà trên đường Cách Mạng Tháng Tám, phường 13, quận 10, TP.HCM. Năm 2018, bà được UBND quận 10 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất (GCN) căn nhà.

Năm 2019, bà Liên nhờ người thân rao bán căn nhà thì bị một số đối tượng đến xem nhà, để GCN giả vào hồ sơ và lấy đi GCN thật của bà.

Chưa có hướng dẫn cấp lại GCN bị đánh tráo

Khi biết bị đánh tráo sổ đỏ, bà Liên đến công an trình báo sự việc và liên hệ UBND quận 10 để ngăn chặn giao dịch.

Trong tháng 7 và tháng 8-2019, UBND quận 10 đã ra văn bản tạm ngừng giao dịch đối với căn nhà của bà Liên và đề nghị Chi nhánh VPĐKĐĐ quận 10 xin ý kiến VPĐKĐĐ TP.HCM về việc hướng dẫn cấp đổi lại GCN trong trường hợp bị đánh tráo GCN cho bà Liên. Cạnh đó, UBND quận 10 đã cho biết sau 30 ngày niêm yết đơn cớ mất đối với căn nhà của bà Liên thì không có khiếu nại, tranh chấp.

Sau khi nhận được văn bản từ UBND phường 13, quận 10, Chi nhánh VPĐKĐĐ quận 10 đã có văn bản gửi VPĐKĐĐ TP.HCM để được hướng dẫn thủ tục cấp lại GCN đối với trường hợp của bà Liên.

Đến nay, bà Nguyễn Ngọc Liên vẫn đang chờ cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Ảnh: SONG MAI

Đến tháng 11-2019, VPĐKĐĐ TP có văn bản nêu rằng căn cứ Điều 77 Nghị định 43/2014 quy định về cấp lại giấy chứng nhận, thì trường hợp của bà Liên đã bị "đánh tráo” GCN không phải bị "mất" GCN nên hiện chưa có cơ sở để cấp lại. Trên cơ sở này, Chi nhánh VPĐKĐĐ quận 10 thông báo cho bà Liên biết chưa có cơ sở cấp lại GCN.

Cũng trong thời gian này, sau khi tiếp nhận trình báo của bà Liên, tháng 10-2019, Cơ quan CSĐT Công an quận 10 đã khởi tố vụ án nhưng 2 tháng sau vụ án đã được đình chỉ. Cơ quan công an hướng dẫn bà Liên liên hệ Chi nhánh VPĐKĐĐ quận 10 để xin cấp lại GCN.

Từ tháng 1-2020 đến tháng 11-2021, Chi nhánh VPĐKĐĐ quận 10 có 3 văn bản xin ý kiến gửi VPĐKĐĐ TP.HCM sớm có hướng dẫn để giải quyết dứt điểm hồ sơ của bà Liên và áp dụng thống nhất đối với các hồ sơ tương tự trên địa bàn. Tuy nhiên, Chi nhánh VPĐKĐĐ quận 10 đã không nhận được phúc đáp từ VPĐKĐĐ TP.

Hai năm sau, theo Thông báo số 337 vào tháng 1-2022 của VPĐKĐĐ TP, phía VPĐKĐĐ TP cùng UBND quận 10 và Chi nhánh VPĐKĐĐ quận 10 họp và thống nhất, đối với trường hợp của bà Liên xin cấp lại GCN bị "đánh tráo" hiện chưa có hướng dẫn cụ thể để cấp lại. VPĐKĐĐ TP.HCM sẽ xin ý kiến cơ quan thẩm quyền hướng dẫn giải quyết.

Ngày 12-7-2023, Chi nhánh VPĐKĐĐ quận 10 ban hành văn bản trả lời đơn đề nghị cấp lại GCN của bà Liên. Theo đó, qua nhiều lần làm việc, trao đổi VPĐKĐĐ TP vẫn đang trong quá trình xin ý kiến để có hướng dẫn thống nhất chung cho các trường hợp bị "đánh tráo" GCN trên địa bàn TP.

Tiếp đó, bà Liên đã đến VPĐKĐĐ TP để hỏi về trường hợp của bà. Ngày 31-8-2023, của VPĐKĐĐ TP đã trả lời với nội dung: "Hiện nay chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục giải quyết cấp lại Giấy chứng nhận do bị "đánh tráo" và đề nghị chờ hướng dẫn của Sở TN&MT, khi nào có hướng dẫn sẽ giải quyết tiếp".

Chi nhánh VPĐKĐĐ quận 10 nhiều lần gửi văn bản xin ý kiến VPĐKĐĐ TP.HCM về việc cấp lại GCN trong trường hợp sổ đỏ bị đánh tráo. Ảnh: SONG MAI

Không đồng ý với cách giải quyết trên, bà Liên đã khởi kiện buộc VPĐKĐĐ TP ra TAND TP.HCM yêu cầu tòa tuyên hủy hai văn bản trên và buộc VPĐKĐĐ TP có trách nhiệm cấp lại GCN cho bà.

Vụ kiện đã được tòa thụ lý vào tháng 12-2023. Tuy nhiên, đến tháng 2-2024, tòa đã đình chỉ giải quyết vụ án do bà Liên đã rút đơn khởi kiện.

Đến tháng 4-2024, bà Liên tiếp tục gửi đơn cứu xét đến VPĐKĐĐ TP để yêu cầu đơn vị này kiểm tra hồ sơ, cấp lại GCN cho bà.

Ngày 4-3-2025, bà Quách Ngọc Dung (cháu của bà Liên và là đại diện theo ủy quyền của bà Liên) đã đến VPĐKĐĐ TP để hỏi về trường hợp của bà Liên. Sau buổi làm việc, phía VPĐKĐĐ TP đã ghi nhận các ý kiến của bà Dung vào sổ tiếp công dân và sẽ giải quyết bằng văn bản trong tháng 3-2025.

Có cần phân biệt "đánh tráo" và "mất" GCN?

Như vậy, sau gần 6 năm chờ đợi, bà Liên vẫn chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp lại GCN mà vẫn phải tiếp tục chờ đợi. Hiện gia đình bà Liên đang khó khăn; chồng bà và bà đang mắc nhiều bệnh, tuổi đã cao, không biết phải chờ đợi đến khi nào mới được cấp lại GCN.

ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên Khoa Luật thương mại - Trường ĐH Luật TP.HCM, cho rằng không cần phân biệt 2 khái niệm "đánh tráo" và "mất" GCN. Cơ quan chức năng đang khá cứng nhắc trong việc áp dụng pháp luật.

Điều 39 Nghị định 101/2024 có quy định về trình tự, thủ tục cấp lại GCN đã cấp do bị mất. Điều luật này không giải thích hiểu như thế nào là "mất" nhưng cũng không quy định về nguyên nhân dẫn đến việc bị "mất" GCN để làm căn cứ cấp lại.

Về mặt ngôn ngữ, "mất" có nghĩa "không còn thuộc về mình nữa" nên "mất" GCN nghĩa là GCN thật có thể vẫn còn tồn tại nhưng nằm ngoài sự kiểm soát của người sử dụng đất. Họ không còn nắm giữ GCN và cũng không biết nó ở đâu. Việc bị "đánh tráo" GCN là một trong số nhiều nguyên nhân dẫn đến việc người sử dụng đất bị "mất" GCN; ngoài ra họ có thể bị mất do đánh rơi, bị trộm, bị lừa…

Cạnh đó, Điều 39 Nghị định 101/2024 cũng quy định trách nhiệm của VPĐKĐĐ phải kiểm tra thông tin mà người sử dụng đất khai báo bị mất GCN. Nếu không phát hiện "thửa đất, tài sản gắn liền với đất được cấp GCN đã được chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đang thế chấp" thì phải tiến hành các thủ tục tiếp theo để cấp lại GCN cho người sử dụng đất.

ThS Hoàng đánh giá, việc từ chối cấp lại GCN với lý do "chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục giải quyết" là không thuyết phục.

Bởi theo quy định, Chi nhánh VPĐKĐĐ chỉ được phép trả/từ chối hồ sơ đăng ký đất đai của người sử dụng đất trong các trường hợp tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024 (không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ, hồ sơ không đầy đủ thành phần, nhận được thông báo kê biên tài sản…) và trong đó không có trường hợp "do chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục". Trong khi đó, vấn đề này đã có quy định, chỉ là do cách hiểu chưa thống nhất.

Người dân có thể khiếu nại, khởi kiện để đảm bảo quyền lợi

Người sử dụng đất có trách nhiệm khai báo bị "mất" GCN; còn việc xác minh, điều tra tính xác thực của thông tin do người sử dụng đất khai báo thuộc về cơ quan cấp GCN.

SONG MAI