Mua bán nhà, đất trái luật qua 'vi bằng': Thừa phát lại không vô can

Công chứng từ chối thì tìm đến Thừa phát lại

Vài năm gần đây, tại một số thành phố lớn như TPHCM, phát sinh tình trạng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân với nhau không thông qua ký kết hợp đồng chuyển nhượng lập tại phòng công chứng theo quy định, mà thực hiện bằng hình thức “vi bằng” do văn phòng thừa phát lại lập.

Theo quy định hiện hành, hoạt động thừa phát lại vẫn đang trong giai đoạn thí điểm, trong đó văn phòng thừa phát lại có chức năng lập vi bằng, ghi nhận sự kiện, hành vi mà thừa phát lại chứng kiến theo yêu cầu của khách hàng. Vi bằng được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Như vậy, vi bằng chỉ là một văn bản ghi nhận sự kiện/hành vi, không phải là một thủ tục hành chính.

Trong khi đó, đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (tạm gọi là “mua bán”), pháp luật quy định các bên mua bán phải ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng, đồng thời phải thực hiện thủ tục đóng thuế, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Chỉ khi bên mua được cấp GCNQSDĐ đứng tên mình, việc mua bán mới xem như hoàn tất, đúng pháp luật.

Nhiều người khi mua bán đất chỉ lập vi bằng, mà không ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng là do bên bán không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, nên phòng công chứng không chứng thực hợp đồng. Cụ thể có thể là: bên bán chưa có GCNQSDĐ; đất nông nghiệp không được tách thửa bán diện tích nhỏ; khu vực có quy hoạch... Tại TPHCM, rất nhiều giao dịch nhà đất bằng hình thức lập vi bằng đã và đang diễn ra ở các quận ngoại thành như Bình Chánh, Bình Tân, quận 12...

Trong nội dung vi bằng do thừa phát lại lập chỉ ghi nhận việc hai bên mua bán đất “giao tiền cho nhau”, mà không hề có câu chữ nào nhắc tới hay thể hiện đó là tiền mua bán đất, hay ghi nhận giữa hai bên có mua bán đất. Thậm chí có vi bằng còn ghi “vi bằng không phải là văn bản công chứng và không có giá trị công chứng”, nhưng kèm theo vi bằng lại là hợp đồng mua bán đất (giấy tay), bản sao GCNQSDĐ, bản vẽ khu đất... khiến các bên mua bán cảm thấy “yên tâm” hoặc lầm tưởng mua bán đất bằng hình thức vi bằng là... hợp pháp!

Để bảo đảm “an toàn” cho mình, và cũng có thể là “né” quy định của pháp luật, trong nội dung vi bằng do thừa phát lại lập chỉ ghi nhận việc hai bên mua bán đất “giao tiền cho nhau”, mà không hề có câu chữ nào nhắc tới hay thể hiện đó là tiền mua bán đất, hay ghi nhận giữa hai bên có mua bán đất. Thậm chí có vi bằng còn ghi “vi bằng không phải là văn bản công chứng và không có giá trị công chứng”, nhưng kèm theo vi bằng lại là hợp đồng mua bán đất (giấy tay), bản sao GCNQSDĐ, bản vẽ khu đất... khiến các bên mua bán cảm thấy “yên tâm” hoặc lầm tưởng mua bán đất bằng hình thức vi bằng là... hợp pháp!

Nhiều rủi ro, hệ lụy, biến tướng

Việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện đúng quy định của pháp luật mà chỉ thông qua hình thức vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro, hệ lụy và làm biến tướng bản chất của giao dịch. Không chỉ vậy, việc này còn góp phần phá vỡ quy hoạch tại địa phương, khiến các cơ quan quản lý nhà nước không nắm được tình hình và thực chất sử dụng đất của người dân trên địa bàn.

Có thể nói, giao dịch mua bán nhà đất bằng vi bằng là hình thức giao dịch vừa trái pháp luật vừa “ngầm”. Tức là giao dịch này bị cố tình che giấu, cơ quan quản lý không biết. Điều này dẫn đến thực trạng là số liệu, thông tin trên hồ sơ quản lý bị biến tướng, không đúng, khớp với thực tế.

Đối với bên mua đất, do không có hợp đồng chuyển nhượng lập tại phòng công chứng, không có GCNQSDĐ nên nắm phần rủi ro rất lớn. Nếu xảy ra tranh chấp xem như đành chịu mất đất vì không có giấy tờ chứng minh. Trong quá trình sử dụng đất cũng hạn chế rất nhiều, chẳng hạn như không thể bán cho người khác, không thể thế chấp, không thể xin phép xây dựng..., thậm chí bị xem là đang sử dụng đất trái pháp luật.

Được biết từ tháng 7-2018, Sở Tư pháp TPHCM đã có cuộc họp với các văn phòng thừa phát lại trên địa bàn thành phố, thông báo quy định cấm thừa phát lại cố tình lập vi bằng việc mua, bán nhà đất thông qua hình thức ghi nhận việc giao nhận nền, ghi nhận việc giao nhận tiền. Sở Tư pháp xác định việc lập vi bằng như vậy là che giấu mục đích không phù hợp với quy định của pháp luật.

Tuy nhiên trên thực tế, những giao dịch nhà đất bằng hình thức vi bằng có vẻ như vẫn chưa chấm dứt hẳn. Đã đến lúc cần chấn chỉnh lại thực trạng này, không thể để “tự do phát triển” trước khi quá muộn và gây hậu quả, rắc rối.

Tiếp tay cho giao dịch trái luật

Theo quy định tại điều 25 Văn bản hợp nhất số 7821/VBHN-BTP ngày 25-11-2013 của Bộ Tư Pháp (hợp nhất Nghị định số 61/2009/NĐ-CP và Nghị định số 135/2013/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại), thừa phát lại không được phép lập vi bằng đối với “các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật”. Như vậy, rõ ràng thừa phát lại lập vi bằng về giao dịch mua bán nhà đất là sai quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, qua báo chí, có trường hợp văn phòng thừa phát lại lý luận rằng việc họ lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền là không sai luật, vì không liên quan đến giao dịch mua bán, chỉ ghi nhận giao tiền. Có tranh chấp thì các bên tự ra tòa án giải quyết.

Cách lý luận như vậy là không ổn, vì theo quy định thừa phát lại có trách nhiệm trực tiếp chứng kiến sự kiện/hành vi và “việc ghi nhận phải khách quan, trung thực”. Không thể nói thừa phát lại là người ghi nhận hai bên giao tiền, mà lại không biết hoặc không cần biết bản chất đó là tiền gì, vì sao bên này giao cho bên kia.

Bất luận thế nào, thì việc thừa phát lại lập vi bằng đối với các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng nhà đất cũng là trái với quy định hiện hành và là sự “tiếp tay” cho những hành vi không đúng, hoặc vi phạm pháp luật. Đã đến lúc Chính phủ cần ban hành nghị định quy định rõ và cụ thể hơn về những trường hợp (hành vi/sự kiện) cấm thừa phát lại không được lập vi bằng. Vì hiện nay luật chưa “cấm” mà chỉ quy định không thuộc “thẩm quyền”, dẫn đến việc cơ quan chức năng khó ngăn chặn và xử lý triệt để.

(*)Đoàn Luật sư TPHCM

LS. Trần Hồng Phong(*)