Mua bán nhà theo hợp đồng chuyển nhượng: Một sai phạm có thể mất cả tỷ đồng

Theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hành vi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không bảo đảm các điều kiện theo quy định sẽ bị xử phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng.

Đây là mức phạt được quy định tại khoản 4 Điều 71 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, nằm trong nhóm các quy định xử lý vi phạm về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản.

Không chỉ bị phạt, còn phải hoàn trả tiền và lợi tức

Một điểm đáng chú ý của quy định mới là chế tài không dừng ở việc xử phạt hành chính.

Theo điểm e khoản 5 Điều 71, đối với hành vi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không bảo đảm điều kiện theo quy định, bên chuyển nhượng buộc phải hoàn trả cho bên nhận chuyển nhượng toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định, kèm theo khoản lợi tức phát sinh từ số tiền đã thu.

Như vậy, nếu thực hiện chuyển nhượng hợp đồng không đúng điều kiện, bên chuyển nhượng có thể phải chịu đồng thời hai nghĩa vụ: nộp tiền phạt theo quy định và hoàn trả khoản tiền đã thu không đúng, cùng phần lợi tức phát sinh.

Quy định mới đang tăng mạnh mức xử phạt đối với hành vi chuyển nhượng hợp đồng bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện

Nhiều hành vi vi phạm hợp đồng cũng bị xử phạt

Điều 71 Nghị định 339/2026/NĐ-CP không chỉ quy định mức phạt đối với việc chuyển nhượng hợp đồng sai điều kiện mà còn đưa ra nhiều mức xử phạt khác trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, khoản 1 quy định phạt từ 180 triệu đồng đến 260 triệu đồng đối với một số hành vi như không sử dụng hợp đồng mẫu hoặc sử dụng hợp đồng không đầy đủ nội dung chính theo quy định; ký hợp đồng bán, cho thuê mua căn hộ chung cư, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà không xác định rõ các nội dung theo quy định.

Mức phạt này cũng áp dụng đối với hành vi chủ đầu tư dự án bất động sản không xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng theo quy định hoặc xác nhận không đúng quy định, thu tiền từ khách hàng khi thực hiện xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng. Ngoài ra, việc thỏa thuận đặt cọc không ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai cũng thuộc nhóm hành vi bị xử phạt.

Khoản 2 quy định phạt từ 260 triệu đồng đến 300 triệu đồng đối với hành vi ký hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không gắn với quyền sử dụng đất theo quy định.

Trong khi đó, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không tuân thủ quy định về giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản trong trường hợp Nhà nước có quy định về giá có thể bị phạt từ 300 triệu đồng đến 500 triệu đồng theo khoản 3.

Có thể buộc lập lại hoặc sửa đổi hợp đồng

Bên cạnh tiền phạt và nghĩa vụ hoàn trả tiền, Điều 71 còn quy định nhiều biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng với từng hành vi.

Theo đó, trong trường hợp đang thực hiện hợp đồng, bên vi phạm có thể bị buộc lập lại hợp đồng kinh doanh bất động sản theo mẫu quy định hoặc sửa đổi, bổ sung các nội dung còn thiếu. Với hành vi không xác nhận hợp đồng chuyển nhượng đúng quy định, chủ đầu tư có thể bị buộc thực hiện việc xác nhận theo đúng quy định.

Trường hợp chủ đầu tư đã thu tiền của khách hàng khi thực hiện xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng, chủ đầu tư còn bị buộc hoàn trả khoản tiền đã thu.

Đối với thỏa thuận đặt cọc không đáp ứng quy định, bên vi phạm có thể bị buộc lập lại thỏa thuận đặt cọc theo đúng quy định. Với hành vi vi phạm quy định về giá, chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị buộc tuân thủ quy định về giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua trong trường hợp hợp đồng vẫn đang được thực hiện.

Quy định mới vì vậy đặt ra yêu cầu chặt chẽ hơn đối với việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và công trình xây dựng. Người tham gia giao dịch cần kiểm tra kỹ điều kiện chuyển nhượng và các nội dung liên quan trước khi thực hiện, trong khi bên chuyển nhượng cần đặc biệt lưu ý bởi vi phạm có thể kéo theo cả mức phạt hành chính lên tới 1 tỷ đồng và nghĩa vụ hoàn trả toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định cùng lợi tức phát sinh.