Mua chung cư chưa có sổ hồng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro

Những căn hộ chung cư chưa có sổ hồng vẫn giao dịch bình thường

Báo cáo mới công bố của OneHousing cho thấy, giá nhà tại Hà Nội đã tăng thêm và thiết lập mặt bằng giá mới. Theo đó, giá bán sơ chung cư ở thị trường sơ cấp trong quý I/2024 đi ngang gần 58,5 triệu đồng/m2, tăng 11% so với quý I/2023.

Trong khi đó, trung bình giá bán thứ cấp đã tăng gần 14,4% so với quý I/2023 đạt ngưỡng 55 triệu/m2, tiệm cận giá sơ cấp của chủ đầu tư. Giá căn hộ thứ cấp ghi nhận tăng tại hầu hết dự án tại khu Đông và khu Tây Hà Nội.

Giá chung cư cao đã khiến nhiều người không có đủ khả năng chi trả của nhiều người. Tuy nhiên, tại một số dự án chung cư chưa có sổ hồng, các căn hộ được rao bán với mức giá thấp đáp ứng được “túi tiền” của những người có mức thu nhập trung bình, nhưng vẫn muốn sở hữu 1 ngôi nhà để ở.

Nhiều căn hộ chung cư ở Linh Đàm chưa có sổ hồng nhưng vẫn rao bán bình thường. Ảnh Nhật Di.

Theo lời môi giới, khi trao đổi với khách hàng, họ cũng không ngại ngần chia sẻ việc căn hộ không có sổ hồng mới có mức giá “mềm” như vậy, nhiều người vẫn sẵn sàng chấp nhận và “chốt” mua rất nhanh vì “hợp túi tiền”, nhất là trong bối cảnh giá nhà chung cư tại Hà Nội tăng cao như hiện nay.

Thực tế, có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc các căn hộ thuộc một số dự án không được cấp sổ hồng dù cư dân về ở khá đông đúc. Đơn cử như các khu HH Linh Đàm, do công trình có nhiều vi phạm, chủ đầu tư không thể khắc phục dẫn tới tình trạng “treo” sổ trong suốt gần 10 năm qua nhưng giao dịch mua bán vẫn diễn ra bình thường.

Những rủi ro khi mua chung cư chưa có sổ hồng

Trước thực trạng nhiều người dân muốn có chỗ ở mà bất chấp mua chung cư chưa có sổ hồng và giá rẻ, Luật sư Đỗ Thị Hằng - Giám đốc chi nhánh Công ty Luật BFSC tại Hà Nội đã đưa ra cảnh báo những rủi ro khi gặp phải nếu mua căn hộ chung cư không có giấy tờ.

Chia sẻ với PV Tạp chí Điện tử Doanh nhân Việt Nam, luật sư Đỗ Thị Hằng cho biết, trường hợp mua chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (gọi tắt là sổ hồng) sẽ đối diện với nhiều rủi ro như rủi ro pháp lý, rủi ro tài chính, rủi ro thanh khoản…

Đối với dự án đang vướng mắc về pháp lý nhưng giá bán rẻ hơn giá thị trường, TS. Vũ Đình Ánh - Chuyên gia tài chính, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng, cần xem xét nhiều yếu tố. Thứ nhất, cần so sánh mức giá chung cũng như vị trí tại dự án. Thứ hai, cần đánh giá giá trị khai thác, tạo ra dòng tiền. Thứ ba, hạ tầng của dự án đó đã đầy đủ và hoàn thiện hay chưa?

Theo Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, các điều kiện và thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định rõ ràng.

Rủi ro pháp lý, việc chủ đầu tư chưa hoàn thiện pháp lý các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và xây dựng, căn hộ chưa được cấp sổ hồng dẫn đến rủi ro việc căn hộ không được công nhận hợp pháp. Khi không có sổ hồng, quyền sở hữu căn hộ của người mua đồng nghĩa với việc không được pháp luật công nhận và bảo vệ. Điều này có thể dẫn đến tranh chấp quyền sở hữu hoặc bị mất quyền sở hữu trong tương lai nếu có vấn đề phát sinh từ phía chủ đầu tư. Hợp đồng mua bán có thể bị tuyên vô hiệu.

Rủi ro về thanh khoản, trường hợp dự án chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý cần thiết, người mua nhà có thể gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng, thế chấp hoặc sử dụng căn hộ để vay vốn ngân hàng.

Rủi ro về chất lượng công trình, các dự án chưa có sổ hồng thường chưa hoàn thành hoặc chưa được nghiệm thu, do đó chất lượng công trình có thể không đảm bảo.

Rủi ro về tài chính, trường hợp chủ đầu tư gặp vấn đề tài chính hoặc phá sản, người mua có thể mất tiền đã đầu tư mà không nhận được căn hộ.

Luật sư Luật sư Đỗ Thị Hằng - Giám đốc chi nhánh Công ty Luật BFSC tại Hà Nội. Ảnh NVCC.

Việc người dân tìm đến những căn chung cư chưa có sổ hồng hoặc không giấy tờ là bởi tài chính hạn hẹp và cần chỗ ở. Do đó, luật sư Đỗ Thị Hằng cũng đưa ra lời khuyên đối với những người đã mua hoặc có ý định mua nhà chung cư mà chưa có sổ hồng.

Giám đốc chi nhánh Công ty Luật BFSC tại Hà Nội cho rằng bản thânsau khi gặp phải rất nhiều tranh chấp và tư vấn các vấn đề hậu quả của giao dịch mua nhà không có sổ hồng nên lưu ý nếu không cần thiết, tốt nhất nên tránh mua chung cư chưa có sổ hồng để tránh các rủi ro pháp lý và tài chính.

Trường hợp bất đắc dĩ cần chỗ ở mà phải mua, thì cần thận trọng và cần nắm rõ những vững một số vấn đề để đảm bảo quyền lợi của mình.

Đầu tiên là kiểm tra uy tín của chủ đầu tư, tìm hiểu kỹ về lịch sử và uy tín của chủ đầu tư, đảm bảo rằng họ có khả năng hoàn thành dự án và cấp sổ hồng.

Thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng, yêu cầu người bán/chủ đầu tư cam kết rõ ràng về thời gian cấp sổ hồng và các biện pháp bảo vệ quyền lợi của bạn trong hợp đồng mua bán. Đảm bảo rằng hợp đồng mua bán căn hộ được soạn thảo rõ ràng, chi tiết về quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là điều khoản về việc cấp sổ hồng.

Cần tư vấn pháp lý, nhờ đến sự tư vấn của luật sư hoặc các chuyên gia pháp lý để đảm bảo rằng bạn hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng và rủi ro liên quan. Hơn nữa, trước khi quyết định mua, nên kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của dự án. Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ liên quan như giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án.

Ngoài ra, người dân cần lưu ý đến vấn đề thỏa thuận về thời gian cấp sổ hồng, thỏa thuận rõ ràng với chủ đầu tư về thời gian dự kiến cấp sổ hồng và các biện pháp xử lý nếu không thực hiện đúng cam kết.