Mua đất giấy tay, xin cấp sổ đỏ bị xã xếp vào đất công: Người đàn ông kiện thắng

Đất có nhà ở, cây trồng lâu năm bỗng bị đưa vào đất công

Theo trình bày của ông T. (ngụ TPHCM), năm 2006, ông nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất có diện tích hơn 9.600m2 tại khu vực ngoại thành TPHCM từ bà C. bằng giấy viết tay. Thửa đất này có nguồn gốc do một người khác khai hoang từ năm 1980, đến năm 2000 thì nhượng lại cho bà C.

Trước đó, năm 2004, bà C. đã xây dựng bờ kè đá ven sông để chống sạt lở đất, đồng thời xây dựng một dãy nhà trọ cấp 4.

Sau khi nhận chuyển nhượng, ông T. tiếp tục quản lý, sử dụng thửa đất, xây dựng một căn nhà gỗ, sử dụng dãy nhà trọ có sẵn và đầu tư giếng khoan phục vụ tưới cây xanh. Việc sử dụng đất diễn ra liên tục, ổn định, không phát sinh tranh chấp hay khiếu nại.

Mua đất bằng giấy viết tay, 20 năm sau, người đàn ông mới biết thửa đất bị đưa vào danh mục đất công khi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ. Ảnh minh họa: Nguyễn Huế 

Năm 2025, ông T. nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, UBND xã P. thông báo diện tích đất trên nằm trong danh mục đất công theo Quyết định số 3693 của UBND tỉnh Bình Dương cũ nên chưa có cơ sở xem xét, giải quyết hồ sơ.

Không đồng tình, ông T. khởi kiện, đề nghị tòa án hủy văn bản nói trên, đồng thời hủy một phần Quyết định số 3693 và danh mục kèm theo đối với diện tích đất hơn 9.600m2 mà vợ chồng ông đang sử dụng.

Ở chiều ngược lại, đại diện UBND xã P. xác nhận nguồn gốc cũng như quá trình sử dụng đất mà ông T. trình bày là đúng. Tuy nhiên, do những người sử dụng đất trước đây không kê khai, đăng ký nên khi thống kê, địa phương đã đưa toàn bộ thửa đất vào quỹ đất công.

Do đó, UBND xã P. cho rằng chưa có đủ căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T. và không có cơ sở để hủy văn bản đã ban hành.

Tòa xác định việc thống kê đất công có sai sót

Xét xử sơ thẩm, TAND Khu vực 13 - TPHCM chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T., tuyên hủy một phần Quyết định 3693 và hủy văn bản từ chối giải quyết hồ sơ của UBND xã P. Đồng thời, tòa buộc chủ tịch UBND xã tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng ông theo quy định.

Sau đó, Viện trưởng VKSND TPHCM kháng nghị, đề nghị hủy án sơ thẩm. Tuy nhiên, tại phiên phúc thẩm, TAND TPHCM không chấp nhận quan điểm cho rằng cấp sơ thẩm tuyên vượt quá yêu cầu khởi kiện khi ghi nhận quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền để xin cấp giấy chứng nhận. 

Theo Tòa phúc thẩm, Điều 193 Luật Tố tụng hành chính cho phép Hội đồng xét xử hủy quyết định hành chính trái pháp luật và buộc cơ quan nhà nước thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo quy định.

Đáng chú ý, UBND xã P. thừa nhận ông T. đã sử dụng đất liên tục, ổn định từ khi nhận chuyển nhượng bằng giấy tay năm 2006. Trên đất có nhà ở, giếng khoan và cây trồng lâu năm. 

Địa phương cũng xác nhận việc thống kê đất công năm 2019 chỉ dựa trên sổ mục kê cũ, không đo đạc thực địa, xác định ranh giới, mốc giới nên dẫn đến sai sót. Trong khi đó, khu đất có ranh giới rõ ràng, không tranh chấp với các hộ liền kề.

Tòa phúc thẩm nhận định các tài liệu này đủ cơ sở để cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện, phù hợp Điều 138 Luật Đất đai năm 2024. 

Từ đó, TAND TPHCM chấp nhận một phần kháng nghị về án phí, đồng thời giữ nguyên các quyết định hủy một phần Quyết định 3693, hủy văn bản của UBND xã P. và buộc cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, giải quyết hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận của vợ chồng ông T.

(Tham khảo Bản án số 50/2026/HC-PT ngày 12/8/2026 của TAND TPHCM)