Mua đất xã bán trái thẩm quyền từ 1995, đã xây nhà: Có được cấp sổ đỏ toàn bộ?

Theo phản ánh của công dân, năm 1995, gia đình bà được UBND xã bán trái thẩm quyền mảnh đất 574m2. Việc giao đất có biên bản kèm theo phiếu thu tiền, gia đình đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Hiện nay, trên khoảng một nửa diện tích thửa đất đã xây dựng nhà ở.

Từ thực tế trên, công dân đặt câu hỏi liệu toàn bộ 574m2 có được công nhận là đất ở khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và có phải nộp thêm tiền sử dụng đất hay không.

Ảnh minh họa: Hồng Khanh

Trả lời vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, do nội dung phản ánh của công dân là trường hợp cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương, căn cứ trên hồ sơ quản lý và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã được ban hành. Vì vậy, Bộ Nông nghiệp và Môi trường không có cơ sở để trả lời chi tiết.

Tuy nhiên Bộ nêu một số quy định về nguyên tắc. Theo quy định của pháp luật về đất đai năm 1995, UBND cấp xã không có thẩm quyền giao đất, bán đất cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng. Do đó, việc người sử dụng đất có nguồn gốc do UBND cấp xã bán thuộc trường hợp đất sử dụng do được giao trái thẩm quyền.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với nội dung như theo phản ánh được thực hiện theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai năm 2024.

Chiếu theo Điều 140 Luật Đất đai quy định việc cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền. Theo đó, đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật thì vẫn có thể được cấp sổ đỏ.

Cụ thể, trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì người đang sử dụng đất được cấp sổ đỏ đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại khoản 2 và khoản 6 Điều 138 của luật này.

Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được cấp sổ đỏ theo quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 138 của luật này.

Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì vẫn có thể được cấp sổ đỏ theo từng trường hợp cụ thể về hạn mức đất ở và hiện trạng sử dụng.

Trong đó quy định rõ, đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì diện tích đất ở được cấp sổ đỏ bằng hạn mức giao đất ở.

Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó.

Phần diện tích còn lại (nếu có) sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại điểm a khoản này thì được công nhận theo hiện trạng sử dụng đất.

Trường hợp đất được giao từ ngày 1/7/2014 đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì hạn mức đất cấp sổ đỏ được xác định theo quy định tại khoản 3 Điều 138 của luật.

Luật cũng nêu rõ, Nhà nước không cấp sổ đỏ đối với đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 1/7/2014 trở về sau, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này.

Người sử dụng đất được cấp sổ đỏ theo các trường hợp trên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Hồng Khanh