Mua nhà bất thành, người phụ nữ mất trắng 200 triệu tiền cọc vì một tin nhắn

Giấy nhận cọc chỉ có chữ ký của bên bán

Theo trình bày của bà C. (ngụ tỉnh An Giang), thông qua một người môi giới, đầu tháng 4/2022, bà biết ông H. có nhu cầu chuyển nhượng căn nhà tại An Giang với giá gần 5 tỷ đồng.

Sau khi trực tiếp xem nhà và thương lượng, hai bên thống nhất việc mua bán. Ông H. cho biết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng, đồng thời căn nhà chưa hoàn tất thủ tục hợp thức hóa quyền sở hữu.

Sau đó, bà C. đã chuyển khoản cho ông H. số tiền đặt cọc 200 triệu đồng. Do tài sản đang được thế chấp nên các bên chưa thể tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Ông H. viết tay một giấy nhận cọc và ký tên, nhưng văn bản này không có chữ ký của bà C. cũng như người làm chứng.

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là một trong những dạng tranh chấp dân sự phổ biến hiện nay. Ảnh: Nguyễn Huế

Theo thỏa thuận, ngày 19/4/2022, phía bà C. sẽ giao tiếp 1,3 tỷ đồng để ông H. tất toán khoản vay ngân hàng và nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, tại ngân hàng, ông H. lại yêu cầu đến ngày 19/5/2022, bà C. phải thanh toán thêm 2 tỷ đồng. Cho rằng yêu cầu này khác với thỏa thuận ban đầu, bà C. không đồng ý và cũng không tiếp tục giao số tiền 1,3 tỷ đồng.

Cho rằng ông H. thiếu thiện chí trong việc thực hiện giao dịch, nhiều lần né tránh làm việc, bà C. khởi kiện, yêu cầu ông hoàn trả khoản tiền cọc 200 triệu và phạt cọc gấp đôi, tổng cộng 600 triệu đồng.

Ở chiều ngược lại, ông H. thừa nhận có nhận tiền cọc và trực tiếp viết giấy nhận cọc. Tuy nhiên, ông cho rằng bà C. mới là bên không thực hiện đúng cam kết khi không giao tiếp số tiền 1,3 tỷ đồng theo thỏa thuận. Ông H. đề nghị tiếp tục việc chuyển nhượng nhà đất, đồng thời cho rằng nếu bà C. từ chối giao dịch thì phải mất khoản tiền đặt cọc 200 triệu đồng.

Tại phiên tòa sơ thẩm, TAND TP Long Xuyên (nay là TAND khu vực 9 - An Giang) chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà C. Tòa buộc ông H. hoàn trả số tiền đặt cọc 200 triệu đồng và phải chịu lãi chậm thi hành án theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại 200 triệu đồng của bà C., tòa không chấp nhận. Đồng thời, phần yêu cầu phạt cọc 200 triệu đồng còn lại được đình chỉ giải quyết.

Xuất hiện bằng chứng khiến bản án đảo chiều

Không đồng ý với phán quyết trên, bà C. kháng cáo, yêu cầu buộc ông H. bồi thường thêm 200 triệu đồng. Trong khi đó, ông H. cũng kháng cáo, đề nghị xem xét lại toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên phúc thẩm, Hội đồng xét xử TAND tỉnh An Giang nhận định hợp đồng đặt cọc giữa bà C. và ông H. vẫn có giá trị pháp lý dù giấy nhận cọc chỉ có chữ ký của ông H. Bởi lẽ, cả hai bên đều thừa nhận việc giao kết và bà C. đã chuyển khoản 200 triệu đồng với nội dung đặt cọc mua nhà.

Theo thỏa thuận, bà C. đặt cọc 200 triệu đồng, sau đó sẽ giao tiếp 1,3 tỷ đồng để ông H. tất toán khoản vay ngân hàng và chậm nhất đến ngày 30/5/2022 sẽ thanh toán dứt điểm khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Hai bên cũng thống nhất rằng nếu bên bán từ chối giao dịch sẽ phải đền cọc gấp đôi, còn bên mua từ chối giao dịch thì sẽ mất tiền cọc.

Tòa phúc thẩm xác định ngày 19/4/2022, ông H. đã hoàn tất việc giải chấp tài sản và sẵn sàng tiếp tục thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, các bên không đạt được thỏa thuận mới.

Chứng cứ do ông H. cung cấp, gồm ghi âm cuộc trao đổi với người đại diện của bà C. và các tin nhắn của bà C., cho thấy phía người mua thừa nhận gặp khó khăn về tài chính và mong muốn được nhận lại tiền cọc.

Tại phiên phúc thẩm, ông H. vẫn thể hiện thiện chí tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng, trong khi phía bà C. không tiếp tục thực hiện hợp đồng. Vì vậy, tòa xác định lỗi thuộc về bên đặt cọc và theo thỏa thuận, bà C. phải chịu mất số tiền cọc 200 triệu đồng.

Từ đó, TAND tỉnh An Giang chấp nhận kháng cáo của ông H., bác kháng cáo của bà C., sửa bản án sơ thẩm và không chấp nhận toàn bộ yêu cầu đòi lại tiền cọc cũng như yêu cầu bồi thường của bà C.

(Tham khảo Bản án số 196/2023/DS-PT ngày 24/8/2023 của TAND tỉnh An Giang)