Mua nhà hình thành trong tương lai: Người mua có thể giữ 5% tiền đến khi nhận sổ hồng

Đề xuất cơ chế bảo đảm cho khoản thanh toán cuối cùng

Trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới nhất, Bộ Xây dựng bổ sung 5 nội dung, trong đó đáng chú ý là đề xuất cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Theo dự thảo, việc thanh toán tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được thực hiện theo nhiều đợt. Ở lần thanh toán đầu tiên, bên bán chỉ được thu tối đa 30% giá trị hợp đồng, trong đó bao gồm cả tiền đặt cọc.

Trong các đợt tiếp theo, tổng số tiền bên bán được thu không quá 95% giá trị hợp đồng, trong trường hợp bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đáng chú ý, 5% giá trị hợp đồng còn lại sẽ được xử lý theo cơ chế mới. Người mua có thể chuyển khoản tiền này vào một tài khoản đảm bảo được mở tại ngân hàng theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và bên mua.

Khoản tiền này chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi bên mua nhận được giấy chứng nhận. Bên cạnh đó, dự thảo cũng cho phép các bên lựa chọn một hình thức bảo đảm khác trên cơ sở thỏa thuận được ghi nhận trong hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Ảnh minh hoạ. Nguồn ảnh: Internet.

Thay đổi so với quy định hiện hành

Đề xuất trên được xem là một điểm mới so với quy định hiện hành. Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay, người mua nhà ở hình thành trong tương lai phải thanh toán 5% giá trị hợp đồng còn lại khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trong thực tế, việc thu khoản tiền cuối cùng này có thể phát sinh vướng mắc, đặc biệt khi người mua tự thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận. Trong quá trình góp ý sửa đổi luật, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) và Tập đoàn Vingroup cho biết có trường hợp khách hàng tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, khiến chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc thu 5% giá trị hợp đồng còn lại.

Từ thực tế này, các đơn vị đề xuất bổ sung quy định theo hướng: nếu khách hàng tự nguyện thực hiện thủ tục cấp sổ hồng thì bên mua có trách nhiệm thanh toán 5% còn lại cho chủ đầu tư ngay tại thời điểm xác định việc tự thực hiện thủ tục.

Cần quy định rõ việc giải tỏa khoản tiền bảo đảm

Góp ý về cơ chế này, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng dự thảo cần làm rõ trường hợp bên mua tự thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận nhưng chủ đầu tư đã hoàn thành đầy đủ các điều kiện để được cấp giấy.

Theo VCCI, trong trường hợp này cần có quy định cụ thể về việc giải tỏa khoản tiền 5% và chuyển cho doanh nghiệp, tránh tình trạng khoản tiền bị duy trì trong tài khoản bảo đảm kéo dài dù nghĩa vụ của chủ đầu tư đã được hoàn thành. VCCI đồng thời đề nghị quy định cụ thể hơn về cách xử lý khoản tiền trong tài khoản phong tỏa hoặc tài khoản đảm bảo theo thỏa thuận giữa các bên. Điều này đặc biệt cần thiết trong trường hợp bên mua và chủ đầu tư không đạt được đồng thuận, hoặc khi bên mua đã được cấp sổ hồng.

Thêm một lớp bảo vệ cho người mua nhà?

Việc đưa 5% giá trị hợp đồng vào tài khoản đảm bảo được kỳ vọng tạo thêm một cơ chế bảo vệ người mua trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.

Về nguyên tắc, người mua vẫn hoàn thành nghĩa vụ thanh toán nhưng khoản tiền cuối cùng chưa được chuyển ngay cho chủ đầu tư. Khoản tiền này chỉ được giải tỏa khi điều kiện đã được xác lập, qua đó tạo thêm động lực để hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, để cơ chế này vận hành hiệu quả, các quy định liên quan đến điều kiện giải tỏa, quyền quyết định giải tỏa, trường hợp người mua tự làm thủ tục cấp sổ và phương án xử lý khi hai bên phát sinh tranh chấp cần được quy định đủ rõ.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến sẽ được Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp vào cuối năm nay. Nếu được thông qua, quy định mới về khoản thanh toán 5% có thể tạo ra thay đổi đáng kể trong phương thức thanh toán và bảo đảm quyền lợi của các bên khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.