Ngăn chặn tình trạng lách luật huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sẽ thanh lọc những dự án không minh bạch. Ảnh: K.H.

Chuyên gia bất động sản Phan Mạnh Tuấn cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) có hiệu lực kể từ ngày 1/8/2024 đã bộc lộ một số bất cập so với thực tiễn. Chẳng hạn, luật chưa cập nhật kịp thời, đầy đủ các loại hình bất động sản đa dạng và mới đang có trên thị trường; các quy định về điều kiện kinh doanh, công khai thông tin còn có nội dung chưa phù hợp thực tế, tính khả thi chưa cao.

Quy định về kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai còn thiếu bao quát, chưa kịp thời phản ánh phù hợp thực tiễn để phân loại đối với các loại hình bất động sản mới phát sinh; chưa làm rõ việc xác định mua bán công trình xây dựng gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất; vẫn còn thiếu cân đối phù hợp về quyền, nghĩa vụ giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước; chưa hiệu quả trong việc ngăn chặn tình trạng lách luật để huy động vốn…

Đồng tình với quan điểm của ông Tuấn, luật sư Nguyễn Văn Lợi (Đoàn luật sư TP Hà Nội) phân tích, quy định về thủ tục hành chính trong KDBĐS hình thành trong tương lai và chuyển nhượng dự án hiện vẫn còn có bất cập; thiếu sự đồng bộ giữa Luật KDBĐS và Nghị định số 96/2024/NĐ-CP của Chính phủ về hồ sơ và tài liệu xác định điều kiện kinh doanh; việc xác định các loại giấy tờ cần thiết để hoàn tất thủ tục hành chính đối với các sàn giao dịch còn thiếu cụ thể, rõ ràng.

Luật sư Lợi phân tích, lần đầu tiên có một hướng dẫn cụ thể từ các cơ quan ban hành chính sách, trong đó có Quốc hội đưa ra bộ quy tắc cụ thể giúp người mua nhận diện được một bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh. Theo đó, một bất động sản hình thành trong tương lai  đủ điều kiện phải đáp ứng các yêu cầu sau: Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Có giấy tờ về xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Bất động sản được đưa vào kinh doanh phải nằm trong dự án bất động sản đã được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật về xây dựng và trong nội dung dự án được phê duyệt có mục đích đầu tư xây dựng các loại bất động sản để bán, cho thuê mua.

Luật sư Nguyễn Thị Yến (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng, dự thảo luật đang đưa ra các biện pháp ngăn chặn tình trạng lách luật để huy động vốn thông qua quy định chi tiết về thanh toán, bảo lãnh trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Điều này giúp các nhà đầu tư tránh được rủi ro về mặt pháp lý.

Như vậy, việc thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện theo các bước sau: Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 8 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Luật sư Nguyễn Thị Yến cho biết, trước đây nhiều vụ việc tranh chấp giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư đa số liên quan đến tiền đặt cọc, nhất là trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao tài sản nhưng vẫn cố tình kéo dài việc trả lại tiền đặt cọc cho nhà đầu tư. Nay tại dự thảo mới quy định rất rõ: “Số tiền tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản bảo đảm thanh toán chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi bên mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp việc cấp giấy chứng nhận không thực hiện được do lỗi của chủ đầu tư thì khách hàng được lấy lại số tiền trong tài khoản bảo đảm thanh toán theo quy định…”.