Mua nhà theo hình thức 'nhà đổi nhà': Không cẩn trọng sẽ 'mất cả chì lẫn chài'

Trong thời gian gần đây, nhiều dự án bất động sản trong nước tung ra chương trình “mua nhà đổi nhà”, hoặc “mua nhà mới không cần vốn”, áp dụng cho các khách hàng có thu nhập ổn định, và có sẵn quyền sở hữu căn nhà cũ.

Ví dụ, nếu có nhu cầu mua một căn hộ có giá 5 tỷ đồng, khách hàng chỉ cần thế chấp ngôi nhà cũ, tương đương khoản vay để thanh toán 30% giá trị căn hộ mới.

Mặc dù phương thức “mua nhà đổi nhà” mang lại nhiều lợi ích, song người mua không cẩn trọng sẽ mất “cả chì lẫn chài”.

Sau khi nhận nhà, khách hàng có thể tiếp tục thế chấp căn hộ này để đảm bảo cho khoản vay 70% số tiền còn lại. Đây là trường hợp khách hàng vay tín dụng 100% giá trị Hợp đồng mua nhà, được thế chấp bằng căn nhà cũ và căn nhà mới.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), đây là phương thức mua bán nhà, kết hợp hoán đổi nhà và kết hợp cả cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm là căn nhà cũ và cả căn hộ mới.

Chương trình “mua nhà đổi nhà” mang lại nhiều lợi ích giữa cho cả chủ đầu tư, khách hàng, thị trường bất động sản và hệ thống tín dụng ngân hàng.

Thứ nhất, chương trình mua nhà không cần bỏ vốn, giúp giảm gánh nặng tài chính cho người mua nhà. Khách hàng cũng sớm nhận được nhà mới so với dụ kiến.

Thứ hai, việc thế chấp nhà cũ, đổi bằng nhà mới sẽ tác động cho sự phát triển của thị trường bất động sản thứ cấp. Đồng thời, chương trình này giúp tăng trưởng tín dụng có tài sản đảm bảo, an toàn và không gây ra nợ xấu.

Tuy nhiên, đối tượng được hưởng lợi nhiều nhất chính là chủ đầu tư dự án. Ông Châu phân tích: Khi khách hàng chấp nhận tham gia chương trình này, chủ đầu tư được nhận đủ 100% tiền bán nhà, vừa có thêm khách hàng, lại có quyền xử lý căn nhà thế chấp.

Đối với khách hàng, ngoài lợi ích về việc giảm gánh nặng tài chính, họ vẫn sẽ phải đối mặt với một số rủi ro nhất định. Trong đó, rủi ro lớn nhất là việc khách hàng không thực hiện được hợp đồng đã ký kết với ngân hàng, có nguy cơ mất cả nhà mới lẫn nhà cũ.

Phân tích rõ hơn về điều này, ông Châu nói: Với phương thức mua nhà hiện nay, nếu khách hàng mua nhà giá 5 tỷ đồng, thì phải trả trước 30% giá trị căn nhà. 70% còn lại là 3,5 tỷ đồng sẽ vay ngân hàng, và thế chấp bằng chính căn hộ đã mua.

Trong trường hợp này, khách hàng chỉ cần trả lãi cho ngôi 1 nhà đã thế chấp, nếu lãi suất bình quân là 10%, thì lãi vay sẽ là 29,1 triệu đồng/tháng.

Ngược lại, nếu tham gia chương trình “nhà đổi nhà”, khách hàng sẽ phải trả lãi cho cả 2 căn nhà đã thế chấp ngân hàng. Như vậy, lãi vay phải trả hàng tháng sẽ cao hơn 35%, tương đương 41,6 triệu đồng so với phương thức mua nhà cũ.

Bên cạnh đó, trong trường hợp phải thanh lý tài sản đảm bảo (căn nhà cũ), khách mua sẽ bị thua thiệt rất nhiều, do các ngân hàng thường đánh đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường mà thôi.

Ví dụ, một căn hộ có giá thị trường là 5 tỷ đồng, nhưng khi bị phát mãi, ngân hàng sẽ định giá ngôi nhà chỉ 3,5 tỷ đồng. Như vậy, khách hàng sẽ “đi tong” 1,5 tỷ đồng.

Do đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đề nghị, khách hàng quan tâm tới chương trình “mua nhà đổi nhà”, cần xem xét kỹ lưỡng các thông tin nêu trên.

“Chủ đầu tư đưa ra phương thức này, cũng cần “ứng xử đẹp” với khách hàng, bảo đảm tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng”, ông Châu nói.

Đồng tình với quan điểm này, ông Vũ Thế Anh, chuyên gia kinh tế lưu ý: Chương trình "mua nhà đổi nhà" chỉ dành cho khách hàng có thu nhập ổn định.

"Nếu khách hàng tham gia phương thức này, nhưng dòng tài chính bấp bênh. Trong trường hợp không trả đủ lãi hàng tháng, thì đương nhiên ngân hàng có quyền phát mãi tài sản đã thế chấp. Như vậy, khách hàng vừa mất nhà cũ, lại mất cả nhà mới", ông Thế Anh nhận xét.

Việt Vũ