Mua nhà 'trên giấy' sau 1/8 cần chú ý gì?

Từ 1/8, người mua nhà ở hình thành trong tương lai đặt cọc không quá 5% giá bán. Ảnh: Quỳnh Danh.

Ngày 1/8 tới đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức đi vào hiệu lực sẽ có một số quy định mới về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, hay còn được gọi là "nhà trên giấy".

Buộc thanh toán qua ngân hàng, cọc tối đa 5%

Theo đó, chủ đầu tư và doanh nghiệp môi giới phải nhận tiền thanh toán theo hợp đồng từ khách hàng thông qua tài khoản ngân hàng tại Việt Nam.

Chi tiết tiến độ thanh toán cũng được quy định rõ tại Luật này. Trong đó, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua bất động sản.

Mặt khác, người mua thực hiện thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền cọc (quy định cũ không tính tiền cọc).

Những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp tiến độ xây dựng nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Đặc biệt, trong trường hợp bên bán là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng.

Người mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng gồm cả tiền cọc. Ảnh: Quỳnh Danh.

Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp sổ thì không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại sẽ được thanh toán khi người mua được cấp sổ hồng.

Trường hợp thuê mua nhà ở "trên giấy", người mua cũng thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, gồm tiền cọc. Các lần trả sau theo tiến độ dự án, tối đa 50% giá trị hợp đồng. Số còn lại được tính thành tiền thuê để trả bên cho thuê mua trong thời hạn nhất định theo thỏa thuận.

Phải công khai thông tin dự án và các loại hợp đồng

Luật cũng yêu cầu doanh nghiệp phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin về dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải công bố loại hình bất động sản, vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng và công năng sử dụng. Đồng thời, phải thông báo ngày khởi công xây dựng, cung cấp giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật và phần móng theo quy định.

Đặc biệt, Luật mới cũng bắt buộc chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh và chỉ được thu tiền khi khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh.

Trong trường hợp các thông tin thay đổi, chủ đầu tư cần phải cập nhật kịp thời.

Đáng nói, việc phạt, bồi thường thiệt hại vì chậm tiến độ thanh toán hay chậm bàn giao được các bên thỏa thuận và phải ghi trong hợp đồng. Điều này hạn chế rủi ro cho người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư chậm tiến độ triển khai dự án.

Khó nói giá nhà sẽ tăng

Các chuyên gia đều cho rằng các luật liên quan đến bất động sản được đưa vào áp dụng từ ngày 1/8 tới đây sẽ đảm bảo tính minh bạch, đồng bộ và chặt chẽ cho sự vận hành của thị trường.

Trong đó, với quy định chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% tiền cọc đến khi đủ điều kiện kinh doanh, thay vì có thể linh hoạt thu 20-30% như trước đây, ông Lê Quốc Kiên - chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản chuyên nghiệp - cho rằng chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp sẽ tăng lên nếu sức mạnh tài chính không đủ.

Theo ông, các doanh nghiệp sẽ phải bù đắp bằng cách tìm kênh huy động vốn khác như ngân hàng, cổ phiếu và trái phiếu. Những chi phí này sẽ được đẩy vào giá bán.

"Việc giá sơ cấp của các dự án mới tăng lên còn kéo theo giá thứ cấp của các dự án đã triển khai hoặc bàn giao tăng ké. Đây có thể là một lực đẩy đáng kể cho giá bất động sản từ 2025", ông nhấn mạnh.

Đồng quan điểm chủ đầu tư sẽ cần chuẩn bị số vốn ban đầu cao hơn so với trước đây, tuy nhiên, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group kỳ vọng việc tháo gỡ pháp lý thông qua các luật sắp đi vào hiệu lực sẽ giúp giảm chi phí xây dựng dự án, đặc biệt là chi phí lãng phí khi dự án bị "treo".

Theo ông, chi phí để cấu thành một sản phẩm bất động sản bao gồm chi phí đất, chi phí tài chính, chi phí xây dựng, chi phí pháp lý và các chi phí khác.

"Thời gian qua, việc các dự án kéo dài 5-7 năm thay vì 2-3 năm đã làm tăng chi phí tài chính đáng kể. Do vậy, sau khi áp dụng các luật mới, hy vọng rằng các dự án sẽ hoàn thành trong thời gian ngắn hơn, từ đó doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được thời gian và giảm áp lực giá bán", ông giải thích.

Do đó, ông Thắng nhấn mạnh khó có thể nói giá bất động sản sơ cấp trong thời gian tới sẽ tăng do tác động của các luật mới. Dù vậy, ông cũng lưu ý sẽ mất khoảng một năm để các luật này thẩm thấu vào thị trường.

Liên Phạm