Mua nhà xa trung tâm TP.HCM có còn là đánh đổi?

Giám đốc khối Kế hoạch chiến lược/Marketing & Thương hiệu Kinera Development
Cựu Giám đốc Marketing & Thương hiệu Masterise Homes

Trong bối cảnh TP.HCM mở rộng địa giới hành chính sau sáp nhập và tăng đầu tư hạ tầng liên kết vùng (cầu đường, metro...), tôi cho rằng tư duy lựa chọn nhà ở của người trẻ cũng có thể thay đổi.

Trên thực tế, vị trí vẫn là 1 trong 3 yếu tố quan trọng, bên cạnh tiện ích và giá. Tuy nhiên, hiện nay khoảng cách không chỉ được xác định bằng km mà còn bắt đầu được đo lường theo thời gian di chuyển.

Khi thời gian di chuyển ngày càng được rút ngắn, người trẻ có thể cân nhắc nhiều lựa chọn ngoài khu vực trung tâm hơn. Đây cũng là giải pháp giảm áp lực tài chính cho người mua, giúp nguồn cung và nhu cầu không còn quá chênh lệch. Dù vậy, quyết định lựa chọn nhà ở vẫn phụ thuộc vào thu nhập, nhu cầu và mức độ hoàn thiện của hạ tầng.

Thời điểm hoàn thiện hạ tầng cũng quan trọng

Những thay đổi về hạ tầng tại TP.HCM thời gian gần đây tạo ra thực trạng “bùng nổ” nguồn cung trên thị trường bất động sản. Điều này phần nào được thể hiện rõ ở thị trường Bình Dương với điểm nhấn là trục Quốc lộ 13.

Với những lợi ích về mặt di chuyển đã được chứng minh qua tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), cơ sở hạ tầng ngày càng trở thành trọng tâm phát triển. Trong khi quốc lộ được mở rộng, đường vành đai liên kết vùng cũng dần xuất hiện.

Nguồn cung bất động sản ở khu vực này vì thế trở nên đa dạng hơn với khoảng 20.000 sản phẩm từ trên dưới 20 dự án sắp ra mắt, được kỳ vọng đem đến những căn hộ có mức giá vừa phải, trong bối cảnh giá trung bình của chung cư tại khu vực trung tâm bắt đầu vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, sự phát triển của trung tâm hành chính mới cũng góp phần thay đổi bộ mặt thị trường bất động sản TP.HCM.

Hiện nay, TOD (Transit-Oriented Development, tạm dịch: "Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng") ngày càng chứng minh tầm quan trọng. Sự phát triển của cầu đường, metro giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa các điểm đến trong thành phố.

Dưới đây, tôi đưa ra một số ví dụ cụ thể về khoảng cách được đo lường bằng thời gian thay vì số km.

Quãng đường từ TP Thủ Đức (cũ) đến khu vực trung tâm thành phố, như chợ Bến Thành (phường Bến Thành), chỉ tốn 25 phút di chuyển (trước đây khoảng 45 phút).

Trong tương lai, thời gian đi từ Aeon Mall Bình Dương (phường Thuận Dương) đến trung tâm cũng chỉ khoảng 30 phút (trước đây là 65 phút). Sự rút ngắn thời gian này đạt được nhờ hệ thống giao thông công cộng kết nối các điểm đến.

Hệ thống giao thông được đầu tư nâng cấp, mở rộng, góp phần giúp thời gian di chuyển được rút ngắn, có thể thay đổi tư duy mua nhà. Ảnh minh họa: Quỳnh Danh.

Tuy nhiên, trên thực tế, quá trình hình thành và hoàn thiện hạ tầng vẫn cần thời gian.

Đặc biệt với người mua để ở, thời điểm hoàn thiện hạ tầng nên tương ứng với thời điểm chuyển về sinh sống. Nếu 2 mốc thời gian này chênh lệch, bạn cần có sự chuẩn bị trước về mặt di chuyển, tránh dẫn đến tình trạng “vỡ mộng” vì phải đi xa.

Trong khi đó, với nhóm mua để đầu tư, yếu tố thời điểm còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng gia tăng giá trị tài sản. Giữa ma trận thông tin bất động sản, khách hàng cần tự cập nhật tin tức thông qua các nguồn báo chí chính thống để nắm bắt mức độ và thời gian hoàn thiện hệ thống giao thông kết nối xung quanh khu vực dự định sinh sống.

Tín hiệu khởi sắc nhưng phải cẩn trọng

Xu hướng phát triển hạ tầng và đô thị theo hướng kết nối giao thông công cộng đang được nhiều quốc gia áp dụng, trong đó Việt Nam cũng đẩy mạnh đầu tư vào các dự án tương tự. Một trong những nỗ lực đáng chú ý nhất nằm ở việc giãn dân, đưa người dân ra khỏi khu vực trung tâm thành phố, góp phần xây dựng chất lượng sống tốt hơn.

Những điểm cộng như không gian xanh, rộng rãi, bớt ô nhiễm đang dần xếp vị trí cao hơn trong thứ tự ưu tiên lựa chọn nhà ở. Tư duy mua nhà của người trẻ được kỳ vọng sẽ thay đổi trong tương lai gần.

Dưới góc nhìn của tôi, sự phát triển hạ tầng tại TP.HCM có thể xem như “làn sóng hạ tầng tiếp theo”. Trước đây, tuyến metro số 1, đường vành đai 3 hay cao tốc Long Thành - Dầu Giây chỉ đi qua các khu đô thị. Song, với làn sóng lần này, điểm đáp của hạ tầng giao thông có thể nằm ngay dự án, giúp quá trình di chuyển trở nên thuận tiện, dễ dàng và nhanh chóng hơn.

Vì thế, một căn nhà thuận lợi không còn được đánh giá chỉ qua vị trí trung tâm, mà còn ở khả năng kết nối giao thông và thời gian di chuyển đến các khu vực trong thành phố. Theo đó, khái niệm "vị trí trung tâm" cũng có thể dần thay đổi.

Đặt trong bối cảnh này, người mua có thể giảm bớt sự đánh đổi giữa vị trí, chất lượng sống và chi phí. Nhờ hạ tầng phát triển, nhiều khu vực ngoài trung tâm đang mang đến lựa chọn cân bằng hơn về thời gian di chuyển, không gian sinh hoạt và giá bán. Dù vậy, lợi thế này vẫn phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện hạ tầng và mặt bằng giá của từng khu vực.

Sự phát triển về cầu đường hay metro cũng có thể đẩy giá thành bất động sản lên cao, đòi hỏi người mua tỉnh táo, cân nhắc kỹ trước khi đưa ra quyết định quan trọng. Ảnh minh họa: Quỳnh Danh.

Tuy nhiên, trên thực tế, sự phát triển hạ tầng cũng có thể trở thành "con dao hai lưỡi". Nhiều dự án bất động sản có xu hướng coi mạng lưới giao thông thuận lợi xung quanh là ưu thế định giá, từ đó đẩy giá thành sản phẩm lên cao.

Điều này đặc biệt đúng với phân khúc cao cấp - loại hình xuất hiện nhiều dọc theo hệ thống giao thông công cộng. Ví dụ, giá căn hộ dọc tuyến metro số 1 tăng từ 15-40% trong một năm qua và tăng gấp đôi trong 5 năm gần đây. Lúc này, cung - cầu tiếp tục chênh lệch, chưa giải quyết được vấn đề nhà ở cho đa số.

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người trẻ, những biện pháp ổn định giá cần xuất hiện thêm. Bên cạnh đó, việc thúc đẩy nguồn cung bất động sản giá phù hợp cũng nên được thực hiện song song với kế hoạch phát triển hệ thống giao thông.

Như vậy, dù quy hoạch và hạ tầng có tín hiệu khởi sắc, người trẻ muốn sở hữu bất động sản vẫn cần cân nhắc kỹ nguồn cung thực tế, nhu cầu sử dụng và khả năng tài chính của bản thân. Sự thay đổi trong tư duy lựa chọn nhà ở nên đi cùng việc cập nhật thông tin về quy hoạch, tiến độ hạ tầng và mặt bằng giá, thay vì đưa ra quyết định theo tâm lý đám đông.

Quá trình dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm khó diễn ra trong "một sớm một chiều", nhưng có thể tạo thêm lựa chọn khi hệ thống giao thông tiếp tục hoàn thiện. Nhìn chung, hạ tầng có thể giúp người mua mở rộng phạm vi tìm kiếm nhà ở, song không thay thế được việc đánh giá kỹ nhu cầu thực tế và sức khỏe tài chính trước khi đưa ra quyết định.